Pogodba z določbo »ključ v roke« ali kakšno drugo podobno določbo pomeni mešano pogodbo, ki vključuje pogodbo o projektiranju, gradbeno, podjemno, prodajno in vse druge pogodbe za dela in dobave, ki so potrebne, da izvajalec izvede skupaj vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta ali dela objekta, ki predstavlja funkcionalno celoto.

Čeprav je sprva kazalo, da bodo gradbeni projekti iz epidemije izšli kot zmagovalci, se je izkazalo, da so bila takšna predvidevanja preuranjena.

Sprememba v zvezi s postopki priprave OPN in OPPN

Predlog Zakona o urejanju prostora (v nadaljevanju: ZUreP-3) posega v nekatere institute prostorskega načrtovanja. Eden od teh je občinski prostorski načrt (v nadaljevanju: OPN), kjer je spremenjen postopek priprave OPN. ZUreP-3 namreč ne predvideva pridobivanja (konkretnih) smernic v postopku priprave OPN, saj naj bi bila ta vsebina vključena v smernice, ki jih bodo pripravili nosilci urejanja prostora vnaprej in bodo postale del državnega prostorskega reda.

Poseg v pravico do spoštovanja doma in sodno varstvo

Osrednja novost predloga Gradbenega zakona (v nadaljevanju: »GZ-1«), ki ga je Vlada RS dne 21. 6. 2021 vložila v zakonodajni postopek, je predvsem posledica odločbe Ustavnega sodišča RS,¹ v kateri ugotavlja protiustavnost določb členov 152 in 156a takrat veljavnega Zakona o graditvi objektov. Omenjeno protiustavno ureditev je zakonodajalec nato vključil v danes še veljavni Gradbeni zakon, kar pomeni, da je trenutna ureditev v neskladju z Ustavo RS.

Število zahtevkov podizvajalcev za neposredna plačila se v časih gospodarskih kriz in negotovosti na trgu poveča. To kaže tudi obsežna sodna praksa v zvezi z neposrednimi plačili (139 sodnih odločb višjih sodišč od januarja 2007 do februarja 2020, 60 odločb Vrhovnega sodišča od decembra 2010 do marca 2020), ki je nastala v času in kot posledica zadnje gospodarske krize. Kriza, ki se danes že kaže na trgu, bo nedvomno ponovno povzročila poplavo neposrednih zahtevkov, zato je prav, da naročniki vedo, kako pravilno ravnati, ko do tega pride.

Na jamčevalni zahtevek za znižanje plačila se naročniki pogosto sklicujejo. Ker je objekt po njihovem mnenju zaradi napake, ki ni bila odpravljena, manjvreden, zahtevajo tudi zase nižje plačilo. Na prvi pogled preprost institut se je v sodni praksi razvil v dokaj zapleteno in tvegano potezo za naročnika, saj so sodišča za znižanje plačila postavila vrsto omejitev in pogojev, ki iz zakona neposredno ne izhajajo. 

V gradbeni praksi se konzorcijske pogodbe na izvajalski strani sklepajo zelo pogosto, saj vse večje gradbene projekte navadno prevzame v izvajanje več izvajalcev. V praksi pa je tudi opaziti, da se, čeprav je teh pogodb skoraj toliko kot gradbenih pogodb, njihovi vsebini posveča bistveno manj pozornosti oziroma skoraj nobene. Navadno se sklepajo po nekih vzorcih in je njihova vsebina zelo pomanjkljiva. Do težav pride, ko naročnik uveljavlja jamčevalne oziroma garancijske zahtevke, pogodbeno kazen ali odškodninske zahtevke, in še posebej, kadar naročnik unovči finančno zavarovanje, ki ga je zagotovil eden od konzorcijskih partnerjev.

Pri gradbeni pogodbi se pogosto pojavi potreba po izvedbi dodatnih del. Zgodi se lahko, da je izvajalec prepričan, da je določeno delo dodatno delo, medtem ko investitor trdi, da je to delo vključeno v pogodbeno dogovorjeno ceno in ga mora izvajalec izvesti brez dodatnega plačila.

Pri razrešitvi tovrstnega spora med investitorjem in izvajalcem je v pomoč razlaga pogodbenih določb. Tudi za gradbeno pogodbo namreč veljajo pravila o razlagi pogodb, po katerih se pogodbene določbe uporabljajo predvsem tako, kot se glasijo (razlagalno pravilo iz prvega odstavka 82. člena Obligacijskega zakonika – OZ). Šele, če je njihov jezikovni pomen tak, da dopušča več različnih razlag, se razlagajo z iskanjem skupnega namena pogodbenikov in ob upoštevanju načel obligacijskega prava (razlagalno pravilo iz drugega odstavka 82. člena OZ). Nejasna določila v pogodbi, ki je bila pripravljena in predlagana od ene pogodbene stranke, pa je treba razlagati v korist druge stranke (razlagalno pravilo iz 83. člena OZ).

Pri izvajanju gradbenega projekta ste naleteli na arheološke izkopanine. Kaj sedaj? RUMENA in RDEČA pogodba FIDIC določata, da ima izvajalec, ki je zaradi najdb utrpel zamude ali stroške, pravico do podaljšanja roka za dokončanje ter do plačila vseh stroškov, ki mu zaradi tega nastanejo. Zaradi navedenega imajo izvajalci, kadar se na njihovih gradbiščih pojavijo arheološke izkopanine, pravico, da na podlagi podčlena 4.24 postavijo zahtevek za plačilo vseh stroškov, ki so jih utrpeli zaradi arheoloških najdb, naročnik pa je dolžan te stroške izvajalcu plačati v celoti.

Izvedba gradbenih projektov za seboj praviloma potegne kup zapletov in različnih situacij. Zato novica o tem, da je izšel Veliki gradbenopravni priročnik, prihaja ob pravem času. Priročnik podaja odgovore na široko paleto vprašanj iz konkretnih situacij, do katerih prihaja v gradbeniški praksi in bo nedvomno v pomoč vsem udeležencem pri gradnji – od naročnikov in izvajalcev do projektantov in nadzornikov.

Delo projektantov je s sprejemom nove gradbene zakonodaje 1. junija 2018 doživelo številne spremembe. Med prvimi so morali uporabiti določbe novega gradbenega trojčka, povečale so se njihove obveznosti, kljub temu pa pričakujejo, da se bodo tveganja, ki so bila sedaj popolnoma na strani naročnika in projektanta, zmanjšala in prerazporedila na vse deležnike, vključno z državo in občinami. Preverite ali so sedaj gradbeni postopki res krajši in enostavnejši.

Slovenija je 24. oktobra 2017 po štirih letih priprave dobila tri predpise, ki urejajo prostor in graditev objektov: Zakon o urejanju prostora, Gradbeni in Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Osrednji zakon tega zakonodajnega trojčka je Zakon o urejanju prostora, ki je v Sloveniji vzpostavil moderen sistem urejanja prostora in odgovoril na izzive kakovostne arhitekture, podobe naselij in krajine, legalnosti gradenj in podobno, poleg varovanja javnega interesa, pa bo omogočil tudi varno in stabilno investicijsko okolje.

Na področju zavarovalništva se pogosto pojavlja potreba po vinkulaciji zavarovalne police, pri čemer zakonskih predpisov, ki bi urejali vprašanje vinkulacije, ni. Prispevek obravnava posebnosti uporabe vinkulacije zavarovalnih polic na področju izvajanja gradenj.

Predlog zakona v svojem bistvu sledi naslednjim ciljem: zmanjševanje investicijskega tveganja in večja pravna varnost investicijske namere, integracija gradbenega in okoljskega dovoljevanja, povečanje učinkovitosti in odprava ozkih grl v postopku pridobivanja soglasij, dosledna izpeljava odgovornosti pri graditvi, ne nazadnje pa tudi cilju krepitve vloge občine v postopkih dodeljevanja. Ključna točka zakona je z uveljavitvijo sistemskih rešitev odpraviti razloge za pojav nedovoljenih gradenj.

Predlog širi definicijo objekta na večje število drugih gradbenih posegov, torej tudi na fizične, gradbene in podobne posege v zemeljske strukture, ki po ozki definiciji veljavnega zakona nimajo lastnosti objekta, na primer utrditve in ureditve zemljišč, nasipavanje in odkopavanje, postavljanje premičnih objektov z namenom stalne uporabe ipd. Olajšan naj bi bil tudi začetek gradnje: pred gradnjo torej ne bo treba pridobiti gradbenega dovoljenja za odstranitev objektov – potrebna bo samo še prijava začetka gradnje. Predlog združuje gradbeno in okoljsko dovoljevanje, kar naj bi posledično pomenilo en pristojen organ, eno dokumentacijo in enkratno pozivanje stranskih udeležencev ter tudi eno odločbo in enkratno možnost uveljavljanja pravnih sredstev.

V Državnem zboru je bil 22. junija 2017 sprejet Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVETl-1). Cilj zakona je omogočiti etažnim lastnikom v stavbah, zgrajenih pred 1. januarjem 2003, da na čim lažji in ekonomičen način dosežejo uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem. Zakon določa pravila dveh posebnih nepravdnih postopkov, tj. postopka za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah in postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam, prav tako zgrajenih pred 1. januarjem 2003.

In katere so bistvene določilnice? V začetku beremo opredelitev, da skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov, udeležencev v postopku, z namenom zaščite varstva pravic zastopa upravnik. Če v postopku nastopata dve ali več skupnosti, ki imajo istega upravnika in so njihove koristi v navzkrižju, sodišče vsaki od njih postavi skrbnika za poseben primer. Prav tako se skrbnik dodeli v primeru smrti udeleženca ali če nasledniki niso znani.

RDEČA in RUMENA pogodba FIDIC v podčlenu 4.2 urejata Garancijo za dobro izvedbo, ki jo mora na svoje stroške pridobiti izvajalec ter jo izročiti naročniku. Rok, v katerem mora izvajalec izročiti garancijo naročniku, znaša po Splošnih pogojih pogodbe 28 dni po prejemu Pisma o sprejemu, ta rok pa je lahko s Posebnimi pogoji spremenjen.

Obliko garancije in njenega izdajatelja mora določiti naročnik v razpisni dokumentaciji ali dokumentaciji v zvezi z oddajo javnega naročila. Če bi naročnik naknadno spremenil obliko garancije, ki jo sme predložiti izvajalec, bi se pri javnih naročnikih za takšno ravnanje presojalo, ali gre za bistveno spremembo pogodbe ali ne. Po ugotovitvi, da ne gre za bistveno spremembo, bi bila menjava oblike zavarovanja mogoča na podlagi 95. člena ZJN-3, kadar bi šlo za bistveno spremembo pogodbe, pa naročnik ne sme dovoliti menjave oblike zavarovanja.

Pogodbi FIDIC določata dolžino trajanja garancije za dobro izvedbo drugače, kakor je običajno določeno v klasičnih gradbenih pogodbah v Sloveniji.

Če naročniki spreminjajo člen  14 [Pogodbena cena in plačilo], se morajo zavedati, da ni dovolj, da spremenijo samo člen 14, temveč morajo za učinkovito spremembo pogodbene cene spremeniti več členov tako v RDEČI kot v RUMENI knjigi.

Po RDEČI knjigi je ponudbena cena navedena v ponudbenem predračunu, ki ga k svoji ponudbi priloži ponudnik. Dolžnost zagotovitve ustreznega in kakovostnega ponudbenega predračuna je na strani naročnika. Cene v ponudbenem predračunu so po RDEČI knjigi lahko določene na dva načina:

– kot cena na enoto (na primer 230 EUR/m³) in zmnožek cene na enoto s predvidenimi količinami, ki jih v ponudbenem predračunu navede naročnik, ali
– kot pavšalna cena  za celotno postavko (na primer 4.000 EUR za celotno postavko).

Pogodbe FIDIC vsebujejo vrsto institutov, ki so urejeni drugače kot v slovenski gradbeni pogodbi, med njimi pa je tudi določitev cene.

Pogodbena cena je v RDEČI in RUMENI knjigi v podčlenu 1.1.4.2 definirana enako, in sicer kot cena, določena v podčlenu 14.1 [Pogodbena cena], ki vključuje prilagoditve v skladu s pogodbo. V obeh knjigah FIDIC je cena opredeljena kot sprejeti pogodbeni znesek, ki je skupni nominalni znesek, izražen v vrednosti, vsaka od obeh knjig pa vsebuje različne oblike možnih prilagoditev cene. Te prilagoditve cene se nanašajo na dodatne stroške, ki ob oddaji ponudbe niso bili predvideni, bodisi zato, ker so nastali po krivdi naročnika, bodisi zato, ker so nastali zaradi okoliščin, ki jih ni mogla predvideti nobena pogodbena stranka.

Gradbena pogodba je ena od najzahtevnejših podjemnih pogodb, zaradi česar ima v OZ¹ svoje poglavje, ki posamezna vprašanja pri gradbeni pogodbi ureja drugače kakor pri drugih vrstah podjemnih pogodb. Tako se razlike, denimo, nanašajo na obličnost in zahtevano pisnost, nujna nepredvidena dela, določbe v zvezi z oblikovanjem cene, določila o nesprejemljivosti cen, odgovornosti izvajalca in projektanta za solidnost gradnje ter drugačne roke za notifikacijo napak v izvedenih gradbenih delih.

Sodišče lahko v skladu s tretjim odstavkom 47. člena SPZ določi lastniku nepremičnine primerno odškodnino in določi novo mejo med sosednjima nepremičninama. Sodišče lahko tako odloči le, če bi bile posledice vzpostavitve prvotnega stanja v očitnem nesorazmerju s škodo, ki jo je zaradi gradnje utrpel lastnik nepremičnine. Pri tej odločitvi mora sodišče upoštevati vse okoliščine, zlasti pa interese strank, dobrovernost graditelja in obnašanje lastnika sosednje nepremičnine.

Javna naročila gradenj sestavljajo največji del javnonaročniškega trga, njihova vrednost pa je v letu 2014 znašala kar 986.963.750 EUR.

Postopki naročil gradenj so zaradi velikega zanimanja ponudnikov zato pogosto podvrženi presoji Državne revizijske komisije, posledica tega pa je višja kakovost razpisne dokumentacije. Kljub temu pa se v praksi še zmeraj pokažejo napake, na katere tako ponudniki kot naročniki niso pozorni.