Množično vrednotenje nepremičnin – lastnikom več besede?

Objavljeno: 22.11.2017

Množično vrednotenje nepremičnin temelji na enakih načinih ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin kot posamično ocenjevanje. Ima pa kljub temu nekaj specifičnih značilnosti, ki olajšajo vrednotenje. Izvaja se z računalniškimi metodami, za svoje delovanje pa potrebuje evidence s podatki o nepremičninah. Čeprav vrednosti sicer ocenjuje manj natančno kot posamično ocenjevanje, pa je še vedno v skladu z merili kakovosti ocene, ki zagotavljajo, da so ocenjene vrednosti objektivne in primerljive. Rezultat tovrstnega množičnega vrednotenja se imenuje posplošena vrednost.

Predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin v 5. členu predstavlja različne modele in načine vrednotenja zemljišč, stavb in njihovih delov. Med njimi je tako model za stanovanja, za hiše, garaže, za pisarne, lokale, model za stavbe splošnega družbenega pomena, modela za industrijo in posebno industrijo, za kmetijske stavbe ter model za turizem kot tudi modeli za posebne enote vrednotenja, med katerimi so na primer bencinski servisi, elektrarne in marine ter pristanišča. Med načini našteva način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Uporaba načinov vrednotenja je odvisna od obsega trga posameznih vrst nepremičnin v državi, zato so načini vrednotenja po posameznih modelih vrednotenja določeni glede na zabeleženo preteklo in tudi utemeljeno predvideno aktivnost trga nepremičnin. Najpomembnejši element modelov vrednotenja pa je določitev vrednostnih con, pri oblikovanju katerih se upoštevajo naravne in pozidane zakonitosti prostora, za katere je mogoče utemeljeno sklepati, da vplivajo na obnašanje trga. Njihove meje se zarišejo po parcelnih mejah.

Sistem množičnega vrednotenja obsega tri faze: 1. faza je strokovna in zajema postopek določanja modelov vrednotenja. Sem sodi tudi statistična obdelava podatkov o trgu, ki vključuje številne dejavnike, med njimi so na primer cene, najemnine, dohodek dejavnosti in stroški izgradnje. 2. faza je tehnične narave, saj zajema pripis posplošene vrednosti posameznim nepremičninam na podlagi podatkov iz uradnih evidenc; v 3. fazi pa se množično vrednotenje individualizira in prilagodi lastnikom, ki lahko v določenem obsegu spremenijo posplošeno vrednost njihove nepremičnine.

Predlog torej prinaša spremembe tudi za lastnike nepremičnin, ki bodo imeli možnost ugovarjati pripisani vrednosti nepremičnine in uveljavljati posebne okoliščine. Po predlogu bodo nadgradili postopek sodelovanja lastnikov in občin v fazi oblikovanja modelov vrednotenja. Zakon bo namreč omogočal ustrezno znižanje ali zvišanje vrednosti ob upoštevanju dokazanih posebnih okoliščin, ki so lokacijsko in časovno objektivno omejene in jih zato z modeli vrednotenja ni mogoče zajeti, imajo pa sicer pomemben vpliv na vrednost. To so na primer posebej ugodna ali neugodna mikrolokacija, nestandardna kakovost in poškodbe nepremičnine.

Vir: Uradni list RS, Predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin.