Gradbeni trojček izboljšuje podobo naselij in krajine

Objavljeno: 05.11.2018

Slovenija je 24. oktobra 2017 po štirih letih priprave dobila tri predpise, ki urejajo prostor in graditev objektov: Zakon o urejanju prostora, Gradbeni in Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti. Osrednji zakon tega zakonodajnega trojčka je Zakon o urejanju prostora, ki je v Sloveniji vzpostavil moderen sistem urejanja prostora in odgovoril na izzive kakovostne arhitekture, podobe naselij in krajine, legalnosti gradenj in podobno, poleg varovanja javnega interesa, pa bo omogočil tudi varno in stabilno investicijsko okolje.

ZUREP-2 prinaša pomembne novosti za vse udeležence urejanja prostora

Za področje urejanja prostora in graditve objektov so bili 24. oktobra 2017 sprejeti trije predpisi, ki ga na novo urejajo: Zakon o urejanju prostora (ZUREP-2), Gradbeni zakon (GZ) in Zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti (ZAID). Priprava in sprejem teh predpisov sta trajala več kot štiri leta. Zaradi zahtevnosti so se začeli vsi trije predpisi uporabljati z odlogom, in sicer 1. junija 2018. Osrednji zakon tega zakonodajnega trojčka je ZUREP-2, ki nadomešča tri sedanje predpise in omogoča reformo urejanja prostora. Da je ta nedvomno potrebna, je znano tako v strokovni kot tudi laični javnosti. Težave na področju urejanja prostora se kažejo na več načinov. Na prvi pogled so vidne samo kot nekakovostna arhitektura ter slaba podoba naselij in krajine. Še bolj zaskrbljujoči pa so drugi znaki – veliko število nelegalnih gradenj, uničevanje kmetijskih zemljišč, negotovost investitorjev o možnosti uresničitve investicijskih namer ali sodnih sporov zaradi odtujitve funkcionalnih zemljišč, nezmožnost uvedbe ustreznih dajatev na nepremičnine ter zamude pri črpanju evropskih sredstev zaradi težav pri umeščanju objektov v prostor. Državni zbor je 15. decembra 2016 celo sprejel interventni Zakon o zagotavljanju pogojev za izvedbo strateške investicije na razvojnem območju v Občini Hoče-Slivnica (ZZPISI). To je bil kronski dokaz, da sistem urejanja prostora v Sloveniji ne deluje in da zato prihaja do stanja, ko je ogroženo delovanje države in je potreben sprejem interventnega zakona.

ZUREP-2 naj bi torej odgovoril na takšne izzive in težave ter v Sloveniji končno vzpostavil moderen sistem urejanja prostora, ki bo na eni strani zagotovil varovanje javnega interesa, na drugi strani pa omogočil tudi zasebnim investitorjem varno in stabilno investicijsko okolje. ZUREP-2 določa cilje, načela in pravila urejanja prostora, udeležence urejanja prostora, vrste in vsebino prostorskih aktov ter postopke za njihovo pripravo, sprejetje in izvedbo, ukrepe zemljiške politike, prostorski informacijski sistem in spremljanje stanja v prostoru ter izdajanje potrdil s področja urejanja prostora.

Temeljna pravila urejanja prostora so del ZUREP-2, medtem ko bodo podrobnejša pravila urejanja prostora, splošne smernice in priporočila za prostorsko načrtovanje, pripravo in izvajanje ukrepov zemljiške politike in izvajanje drugih nalog urejanja prostora ter primeri dobre prakse objavljeni v zbirki državnega prostorskega reda. To zbirko bo vzpostavilo in vodilo Ministrstvo za okolje in prostor ter jo objavljalo v prostorskem informacijskem sistemu.

ZUREP-2 določa naloge ter pravice in dolžnosti desetih udeležencev urejanja prostora. Ena od pomembnih novosti je ustanovitev komisije vlade za prostorski razvoj, ki je (politično) stalno medresorsko delovno telo vlade. Komisija izdaja mnenja o ustreznosti in usklajenosti državnih in regionalnih aktov, upravičenosti nadomestnega ravnanja države in podobno, pomembno pa je tudi, da poda mnenje vladi v postopku prevlade ene javne koristi nad drugo. ZUREP-2 določa tudi ustanovitev prostorskega sveta, ki pa je strokovnoposvetovalni organ Ministrstva za okolje in prostor ter Komisije za prostorski razvoj in ga sestavljajo predstavniki zbornic, fakultete, ZOS/SOS, UI, zavodov, nevladnih organizacij. Poleg tega ZUREP-2 na novo določa način delovanja in naloge občinskega urbanista ter uvaja funkcijo odgovornega vodje priprave prostorskega akta in drugih udeležencev urejanja prostora.

Na področju prostorskega načrtovanja ZUREP-2 določa elektronsko poslovanje med organi pri pripravi prostorskih aktov ter določa elektronsko vodenje in vpogled v podatke prostorskih aktov v času njihovega sprejema in veljavnosti. Uvedena je tudi možnost sodnega varstva zoper prostorske akte ter predpisana način varovanja osebnih podatkov in način usklajevanja med predpisi o posebnih pravnih režimih in prostorskimi akti. Na področju občinskega prostorskega načrtovanja sta določeni možnost uvedbe takse za obravnavanje zasebnih pobud za spremembo namenske rabe ter obveznost seznanitve z morebitnim nasprotjem interesov udeležencev priprave občinskega prostorskega načrta v skladu s predpisi s področja integritete in preprečevanja korupcije. Zakon same vsebine in postopka priprave prostorskih aktov ne spreminja bistveno, temveč sistem nadgrajuje. Zakon na novo določa regionalni prostorski plan in odlok o urejanju podobe naselij in krajine. Namen slednjega je razbremeniti občinski prostorski načrt z vsebinami, ki se ne nanašajo na gradnje. Za povečanje fleksibilnosti upoštevanja določil občinskih prostorskih načrtov pri dovoljevanju graditev ZUREP-2 uvaja postopek lokacijske preveritve, s katero se lahko iz objektivnih razlogov odstopa od določil prostorskega akta v primeru namenske rabe na območjih posamične poselitve, prostorskih izvedbenih pogojev in začasne rabe prostora. Zakon prinaša spremembo tudi na področje državnega prostorskega načrtovanja, in sicer tako, da poleg sprejema in priprave državnega prostorskega načrta uvaja tudi možnost združenega postopka načrtovanja in dovoljevanja, ki združuje postopek izbora najustreznejše variante prostorske ureditve državnega pomena, če ta še ni bil izveden, postopek priprave dokumentacije za graditev in postopek izdaje celovitega dovoljenja, ki združuje gradbeno dovoljenje in okoljevarstveno soglasje. Ta postopek pride v poštev predvsem za objekte, za katere se že danes pridobi praviloma eno gradbeno dovoljenje in imajo enega in znanega investitorja.

Najpomembnejše poglavje ZUREP-2, ki prinaša tudi največ novosti in lahko najbolj pripomore k izboljšanju stanja na področju urejanja prostora, pa je poglavje o ukrepih zemljiške politike. To so ukrepi, ki so namenjeni ustvarjanju pogojev za izvedbo prostorskih aktov in so namenjeni predvsem občinam. S temi ukrepi se odpravlja predvsem neučinkovitost tržnih mehanizmov pri usmerjanju prostorskega razvoja. ZUREP-2 določa ukrepe zemljiške politike na šestih področjih:

  1. Ukrepi za razvoj zemljišč obsegajo opremljanje stavbnih zemljišč za gradnjo in komasacijo stavbnih zemljišč. Na področju opremljanja stavbnih zemljišč je bistvena sprememba večja možna fleksibilnost občine pri dogovarjanju o sofinanciranju opremljanja stavbnih zemljišč z zasebnimi investitorji. Na področju komasacije stavbnih zemljišč pa spremembe spodbujajo lastnike zemljišč in občine k izvajanju najprej pogodbene, če pa ta ni mogoča, pa upravne komasacije stavbnih zemljišč.
  2. Na področju varovanja stavbnih zemljišč je pomembna sprememba, katere ambicija je ponovno uvesti red na področje parcelacij in uporabe stavbnih zemljišč. S 1. januarjem 2021 se tako začenja z določanjem in evidentiranjem gradbene parcele v zemljiški kataster v postopku izdaje gradbenega dovoljenja. Parcelacija takšne parcele bo mogoča le na podlagi upravnega akta. Občine lahko s posebnim odlokom tudi določijo območja občine, na katerih je treba pred evidentiranjem parcelacije na občini dobiti soglasje za parcelacijo.
  3. Področje preskrbe s stavbnimi zemljišči obsega mehanizme občine za pridobivanje lastninske ali drugih pravic na zemljiščih, potrebnih za načrtovan prostorski razvoj. Občine so zavezane izdelati načrt preskrbe s stavbnimi zemljišči, ki je podlaga za izvajanje drugih ukrepov zemljiške politike. Občine lahko predkupno pravico izvajajo tudi na območju kmetijskih in gozdnih zemljišč, če so ta v ureditvenih območjih naselij in območjih za dolgoročni razvoj naselij. Razlastitveni namen za potrebe gospodarske javne infrastrukture je izkazan že, če je ta evidentirana v zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture. Razlastitveni postopek se začne lahko tudi na zahtevo razlastitvenega zavezanca, če dokaže, da se na njegovi parceli nahaja gospodarska javna infrastruktura, ki ovira normalno uporabo njegove nepremičnine.
  4. Finančna ukrepa zemljiške politike sta komunalni prispevek in taksa za neizkoriščena stavbna zemljišča. Bistvena novost na področju komunalnega prispevka je ta, da lahko občina, ki opremi stavbna zemljišča, lastnikom zemljišč zaračuna akontacijo komunalnega prispevka v deležu, ki odpade na zemljišče. Nov vir financiranja občine je tudi taksa za neizkoriščena stavbna zemljišča, ki jo lahko občina odmeri za tista za gradnjo primerna stavbna zemljišča, za katera po treh letih še ni bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje.
  5. Preko mehanizmov prenove prostora lahko občina določi, da so lastniki nepremičnin na območju prenove obvezani izvesti spremembe na svojih nepremičninah v skladu z načrtom prenove, pri čemer se na območju prenove s pogodbo dogovorijo za soudeležbo pri izvedbi sprememb na nepremičninah. V primeru, da ima določen objekt kvarni vpliv na podobo naselja in krajine ali ovira redno rabo okoliških javnih površin, lahko občina odredi tudi izvedbo vzdrževalnih del z odločbo, katere neizvedba se kaznuje.
  6. Zagotavljanje rabe javnih površin in grajenega javnega dobra obsega pogoje in postopek za razglasitev grajenega javnega dobra in pogoje za posebno rabo javnih površin.

Prostorski informacijski sistem (PIS) je sistem, ki ga sestavljajo medopravilne zbirke podatkov in storitev v zvezi s prostorskimi podatki za potrebe vodenja postopkov po ZUREP-2. ZUREP-2 določa vzpostavitev in vodenje zbirke prostorskih aktov, zbirke podatkov o graditvi objektov, evidence stavbnih zemljišč, evidence dejanske rabe poseljenih območij in seznama zbirk podatkov o pravnih režimih. Nekatere od teh zbirk se že vzpostavljajo, nekatere pa so že vzpostavljene in je že zagotovljen vpogled v njih preko novega portala prostorskega informacijskega sistema. Določeni so tudi obveznost in način zagotavljanja monitoringa posegov v prostor ter priprava, sprejem in objava poročil o prostorskem razvoju na občinski, regionalni in državni ravni. Pomembna novost je tudi ta, da bodo občine po vzpostavitvi evidence stavbnih zemljišč v lokacijsko informacijo vpisovale tudi razvojno stopnjo zemljišč, s čimer se bo povečala informiranost lastnikov in kupcev zemljišč o dejanskih možnostih in stroških za gradnjo na zemljiščih ter s tem povezano vrednostjo zemljišč.

Vse to in mnogo več bo tudi s praktičnimi primeri predstavljeno in obravnavano na seminarju Bistvene spremembe prostorske zakonodaje.

Avtor: mag. Tomaž Černe, univ. dipl. ing. geod.