Katere spremembe prinaša novela Stvarnopravnega zakonika (SPZ-B) glede etažne lastnine?

Objavljeno: 23.09.2020

Eden od poglavitnih ciljev novele je bil dopolniti ureditev etažne lastnine z novim institutom tako imenovanih povezanih nepremičnin. S tem zakonodajalec sledi potrebam poslovne in življenjske prakse, ki je doslej poskušala oblikovati novejša pravna razmerja med nepremičninami s pomočjo drugih, za to manj primernih institutov stvarnega prava. Nova ureditev se začne uporabljati 1. julija 2021.

Etažna lastnina je po sedaj še veljavni ureditvi 105. člena SPZ lastnina posameznega dela zgradbe in z lastninsko pravico na posameznih delih nujno povezana solastnina skupnih delov. Z novelo je bil 105. členu dodan šesti odstavek, ki je uvedel novo kategorijo skupnega dela, namenjeno skupni rabi etažnih lastnikov dveh ali več zgradb v etažni lastnini ali skupni rabi etažnih lastnikov ene ali več zgradb in lastnikov ene ali več drugih nepremičnin. Nova ureditev pravni režim etažne lastnine prilagaja načinu gradnje zgradb v etažni lastnini, pri katerem zgradba ni povsem samostojen objekt, ampak je povezana z drugimi zgradbami, napravami ali zemljišči, kot so skupne garaže in drugi podzemni objekti, skupne zunanje površine in skupne naprave, kot so kotlovnice, toplotne postaje in podobno.

V takšnih primerih 23. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1) omogoča takšnim skupnim delom poseben status, če so to skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim zgradbam. Če pa služijo eni ali več zgradbam v etažni lastnini in tudi nepremičnini, na kateri ni oblikovana etažna lastnina (na primer eni ali več enostanovanjskim stavbam), pa poseben status po 23. členu SZ-1 ni predviden. Tako je novi šesti odstavek 105. člena SPZ prinesel rešitev, kjer so ti položaji primerljivi pravnim razmerjem med etažnimi lastniki ene zgradbe, le da so v pravna razmerja vključeni etažni lastniki več zgradb oziroma etažni lastniki ene ali več zgradb skupaj z lastniki drugih nepremičnin. Posamezni prostor v zgradbi ali zemljiška parcela nastopata kot skupni del v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov zgradbe (zgradb) v etažni lastnini ali drugih nepremičnin.

Nova ureditev sledi potrebam prakse, da se pravna povezava med nepremičninami, ki so med seboj funkcionalno povezane, uredi na podoben način, kot je urejen odnos med lastninsko pravico na posameznih delih in solastninskim deležem na skupnih delih pri etažni lastnini. Novi 127.a člen SPZ omogoča, da lastnik svojo lastninsko ali stavbno pravico na pomožni nepremičnini poveže s svojo lastninsko ali stavbno pravico na glavni nepremičnini, tako da sta predmet razpolaganja kot celota. Skladno s prvim odstavkom 127.b člena SPZ nastane pravno razmerje povezanih nepremičnin enako kot etažna lastnina, torej ob smiselni uporabi 107. do 110. člena SPZ. Pomožna nepremičnina z vzpostavitvijo povezave z glavno nepremičnino izgubi svojo pravno samostojnost.

Vir: prof. dr. Matjaž Tratnik