Zunajknjižno priposestvovanje in načelo zaupanja v zemljiško knjigo

Objavljeno: 12.10.2016

Drugi odstavek 44. člena SPZ določa, da pravica, ki je pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo.1 Izraz javna knjiga je treba razlagati kot zemljiška knjiga.
Ta določba omejuje možnost zunajknjižnega priposestvovanja za primer, ko pravica na nepremičnini, ki je bila pridobljena s priposestvovanjem, pride v konflikt s pravico dobrovernega pravnoposlovnega pridobitelja pravice na isti nepremičnini. Tu gre za izpeljavo načela zaupanja v zemljiško knjigo (10. člen SPZ, 8. člen ZZK-1), ki jo je določal že ODZ v § 1500.

Čeprav je ta določba umeščena med določbe o pridobitvi lastninske pravice, velja tudi pri konfliktu omejenih stvarnih pravic z lastninsko pravico ali v konfliktu med omejenimi stvarnimi pravicami.2

Tako se uporablja zlasti v konfliktu med:
• priposestvovano lastninsko pravico in pravnoposlovno pridobitvijo lastninske pravice na isti nepremičnini,
• priposestvovano lastninsko pravico in pravnoposlovno pridobitvijo katerekoli omejene stvarne pravice na isti nepremičnini,
• priposestvovano stvarno služnostjo in pravnoposlovno pridobitvijo lastninske pravice na služeči nepremičnini,
• priposestvovano stvarno služnostjo in pravnoposlovno pridobitvijo katerekoli omejene stvarne pravice na služeči nepremičnini.

Gre torej za primere, ko zemljiškoknjižno stanje nepremičnine ni pravilno ali popolno. Na primer, čeprav je lastnik nepremičnine s priposestvovanjem postal B, je zemljiškoknjižni lastnik še vedno A.

Obravnavano določilo je lex specialis v odnosu do 10. člena SPZ, v katerem je zapisano načelo zaupanja v zemljiško knjigo. To pomeni, da je nasproti zunajknjižnemu pridobitelju pravice na nepremičnini varovan samo tisti dobroverni pridobitelj, ki je svojo pravico pridobil v pravnem prometu, to je na podlagi pravnega posla z zemljiškoknjižnim imetnikom pravice. Ni pa varovan dedič,3 prav tako pa tudi ne pridobitelj prisilne hipoteke v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja4 kakor tudi ne pridobitelj na podlagi 14. člena Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov.5

Tako kot druga določila, ki se nanašajo na varstvo dobrovernega tretjega kot pridobitelja stvarne pravice, gre tudi pri obravnavanem določilu za tehtanje interesov pravega lastnika nepremičnine na eni strani in varnosti pravnega prometa, ki ga »pooseblja« dobroverni tretji kot pridobitelj na drugi strani. Lastnik, ki ne poskrbi za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo, s svojo opustitvijo bivšemu lastniku, ki je še vedno zemljiškoknjižni lastnik, daje priložnost za zlorabo. Oziroma v skladu z dikcijo drugega odstavka 8. člena ZZK-1: »Kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve.« Zato v takšnem primeru prevlada interes tretjega – pridobitelja. Slednji mora biti dobroveren, pri čemer pa se dobra vera domneva. Trditveno in dokazno breme je torej na tistem, ki zatrjuje, da nekdo ni bil v dobri veri.6  

Medtem ko je šlo pri 43. členu SPZ za dobro vero priposestvovalca, gre tu za dobro vero pravnoposlovnega pridobitelja v pravilnost in popolnost zemljiške knjige. Čeprav se dobra vera domneva, ne zadostuje, da pridobitelj preveri le zemljiškoknjižno stanje nepremičnine, temveč si mora praviloma ogledati tudi posestno stanje nepremičnine v naravi. Če gre za večje komplekse nepremičnin, lahko zadostuje tudi vpogled na spletnem portalu GURS.7 Če ima nepremičnino v neposredni posesti tretja oseba, in ne zemljiškoknjižni lastnik, in je to jasno vidno, ima pridobitelj dolžnost, da se pozanima, kakšna je pravica neposrednega posestnika na nepremičnini.8 Tako sta v zadevi II Ips 67/20129 svoji raziskovalni dolžnosti zadostili pridobiteljici, ki sta vedeli za neposredno posest nasprotne stranke s tem, da sta se pri (prodajalki) pozanimali glede morebitnih pravic neposrednih posestnikov. Od prodajalke sta izvedeli, da so neposredni posestniki od leta 2001 vedeli, da niso lastniki nepremičnine, in da jim je bilo tega leta zemljišče ponujeno v odkup, do česar pa ni prišlo. Iz zemljiškoknjižnega stanja je bilo razvidno tudi, da v petih letih od trenutka, ko so posestniki izvedeli, da niso zemljiškoknjižni lastniki, niso storili ničesar, da bi stanje uredili tudi zemljiškoknjižno. Na podlagi tega sta pridobiteljici tako lahko upravičeno sklepali, da za (lastniško) posest nepremičnine njeni neposredni posestniki niso imeli podlage.

Posest je tudi lahko jasno razvidna iz dejstva, da tretja oseba stanuje v stanovanju ali enostanovanjski hiši, iz dejstva, da se na ograjeni parceli pasejo konji ali da se opravlja sečnja v gozdu.10 Prav tako je asfaltirana pot, ki vodi prek nepremičnine, dejstvo, ki kupcu nalaga, da se pozanima o morebitnem obstoju služnosti.11 Dobrovernost izključuje predvsem vedenje, da je zemljiškoknjižno stanje nepravilno,12 da je lastništvo nepremičnine sporno,13 ali dejstvo, da pravnoposlovni pridobitelj dopušča izvrševanje služnosti na nepremičnini, čeprav bi bilo logično, da bi ga prepovedal.14

1 Enako določa tudi § 1500 ODZ.
2 VSL, sodba in sklep II Cp 62/2009, 8. 4. 2009.
3 VS, sodba in sklep II Ips 559/2008, 27. 10. 2011; VS, sodba II Ips 1030/2008, 16. 2. 2012.
4 VS, sodba II Ips 324/2011, 26. 4. 2012.
5 VSL, sodba II Cp 1029/2010, 19. 5. 2010.
6 VS, sodba II Ips 397/2006, 15. 1. 2009.
7 VSL, sodba I Cp 1662/2012, 12. 9. 2012. Šlo je za nakup zemljišča v izmeri 100.000 m2.
8 Glej judikate zbrane v Juhart, M. ; Tratnik, M. Vrenčur, R., Stvarnopravni zakonik s sodno prakso, Uradni list, Ljubljana 2016, strani 318-322.
9 Glej VS, sodba II Ips 67/2012, 30. 10. 2014, in tam navedene judikate.
10 VSL, sodba I Cp 2626/2013, 16. 10. 2013.
11 VSL, sodba I Cp 3974/2010, 19. 1. 2011.
12 VS, sodba II Ips 370/2011, 13. 3. 2014.
13 VSL, sodba II Cp 508/2011, 21. 9. 2011.
14 VSL, sodba II Cp 506/2014, 7. 4. 2014.

Vir: Stvarnopravni zakonik SPZ s komentarjem, prof. dr. Matjaž Tratnik.