Uradni list

Številka 79
Uradni list RS, št. 79/2008 z dne 1. 8. 2008
Uradni list

Uradni list RS, št. 79/2008 z dne 1. 8. 2008

Kazalo

3531. Pravilnik o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in določanja indeksov vrednosti nepremičnin, stran 11471.

Na podlagi drugega odstavka 12. člena in drugega odstavka 13. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06) minister za okolje in prostor v soglasju z ministrom za finance izdaja
P R A V I L N I K
o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in določanja indeksov vrednosti nepremičnin
I. SPLOŠNA DOLOČBA
1. člen
(vsebina)
Ta pravilnik določa način izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in način določanja indeksov vrednosti nepremičnin.
II. METODA IZRAČUNAVANJA LETNIH INDEKSOV CEN NEPREMIČNIN
2. člen
(metoda izračuna letnih indeksov cen nepremičnin)
(1) Letni indeksi cen nepremičnin se izračunavajo za vse podskupine skupin istovrstnih nepremičnin, ki jih določa predpis o določitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin, razen za podskupine skupine industrijske nepremičnine, podskupine skupine posebne nepremičnine in podskupino druga zemljišča iz podskupine skupine zemljišča brez sestavin.
(2) Letne indekse cen nepremičnin za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin iz prejšnjega odstavka določa izračun povprečne cene nepremičnin na enoto v posameznih četrtletjih, po območjih s podobnimi značilnostmi ponudbe in povpraševanja na trgu nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: cenovna območja) in za območja večjih mestnih občin (v nadaljnjem besedilu: analitična območja).
(3) Četrtletne povprečne cene nepremičnin na enoto iz prejšnjega odstavka objavi Geodetska uprava Republike Slovenije (v nadaljnjem besedilu: geodetska uprava) na svojih spletnih straneh najkasneje v 45 dneh po zaključku posameznega četrtletja.
3. člen
(oblikovanje cenovnih območij)
(1) Cenovna območja se oblikujejo za vse podskupine skupin istovrstnih nepremičnin na podlagi podatkov evidence trga nepremičnin, podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: vrednosti nepremičnin), ekonomskih in socialnih podatkov ter podatkov, pridobljenih z vprašalniki za generalno vrednotenje nepremičnin.
(2) Cenovna območja se oblikujejo za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin po mejah vrednostnih con kot so določena z modeli vrednotenja nepremičnin. Cenovna območja sestavljajo ena ali več vrednostnih con, ki so določene za posamezne podskupine skupin istovrstnih nepremičnin.
(3) Cenovna območja za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin so geografsko zaokrožena območja. Cenovna območja za podskupini skupine poslovne nepremičnine, podskupino garaže iz skupine stanovanjske nepremičnine, podskupino skupine industrijske nepremičnine in podskupino stavbna zemljišča iz skupine zemljišča brez sestavin so lahko sestavljena iz dveh ali več geografsko zaokroženih območij, ki med seboj niso prostorsko povezana.
(4) Cenovna območja za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin iz prvega odstavka prejšnjega člena se oblikujejo na podlagi podatkov iz kupoprodajnih pravnih poslov, ki so evidentirani v evidenci trga nepremičnin (v nadaljnjem besedilu: transakcije nepremičnin) in podatkov o velikosti relativnih sprememb cen nepremičnin posameznih podskupin skupin istovrstnih nepremičnin v določenem časovnem obdobju. Cenovna območja za te podskupine skupin istovrstnih nepremičnin se oblikujejo tako, da obsegajo območje, na katerem se vsako leto med leti generalnega vrednotenja nepremičnin evidentira v povprečju najmanj 40 transakcij nepremičnin.
4. člen
(metoda izračuna četrtletnih povprečnih cen na enoto)
(1) Četrtletne povprečne cene posameznih podskupin skupin istovrstnih nepremičnin se izračuna po cenovnih območjih in po analitičnih območjih, kot aritmetično sredino cen transakcij nepremičnin na enoto v posameznem četrtletju.
(2) Enota za izračun aritmetične sredine, kot to določa prejšnji odstavek, za podskupino stanovanja iz skupine stanovanjske nepremičnine, za podskupini pisarne in lokali skupine poslovne nepremičnine, je cena na m2 uporabne površine nepremičnine, za podskupine stavbna zemljišča, kmetijska zemljišča in gozdna zemljišča iz skupine zemljišč brez sestavin, je cena na m2 površine zemljišča, za podskupini eno in dvostanovanjske stavbe ter garaže iz skupine stanovanjske nepremičnine, je cena nepremičnine.
(3) Če na območju posameznega cenovnega območja ni bilo izvedene nobene transakcije nepremičnin, se za to cenovno območje šteje, da se cene posamezne podskupine skupin istovrstnih nepremičnin na tem cenovnem območju niso spremenile od zadnjega četrtletja, za katerega je bila izračunana četrtletna povprečna cena.
5. člen
(izračun četrtletnih povprečnih cen za podskupine skupine stanovanjske nepremičnine, skupine poslovne nepremičnine in skupine zemljišča brez sestavin)
(1) Četrtletne povprečne cene za m2 uporabne površine za podskupino stanovanja iz skupine stanovanjske nepremičnine in za podskupini skupine poslovne nepremičnine in četrtletne povprečne cene za m2 površine zemljišča za podskupine stavbna zemljišča, kmetijska zemljišča in gozdna zemljišča iz skupine zemljišč brez sestavin, se izračuna za cenovno območje posamezne podskupine in za analitična območja po naslednji enačbi:
(2) Četrtletne povprečne cene nepremičnin za podskupini eno in dvostanovanjske stavbe ter garaže iz skupine stanovanjske nepremičnine, se izračuna za cenovno območje posamezne podskupine in za analitična območja po naslednji enačbi:
III. METODA DOLOČANJA INDEKSOV VREDNOSTI NEPREMIČNIN
6. člen
(določanje indeksov vrednosti nepremičnin)
(1) Indeksi vrednosti nepremičnin se določajo kot letni indeksi v letih med generalnimi vrednotenjem nepremičnin za vse podskupine skupin istovrstnih nepremičnin po cenovnih območjih ki se oblikujejo v skladu s četrtim odstavkom 3. člena tega pravilnika.
(2) V letih med generalnim vrednotenjem nepremičnin se za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin določajo letni indeksi vrednosti nepremičnin za obdobje koledarskega leta od leta zadnje določitve modelov množičnega vrednotenja nepremičnin oziroma za obdobje koledarskega leta od zadnje objave indeksa vrednosti nepremičnin za posamezno podskupino skupin istovrstnih nepremičnin.
(3) Letne indekse vrednosti nepremičnin za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin evidentira geodetska uprava v zbirki vrednotenja nepremičnin po posameznih cenovnih območjih in jih objavi enkrat letno, najkasneje do 15. marca, na svojih spletnih straneh.
7. člen
(metoda določitve indeksov vrednosti za podskupine skupin stanovanjske nepremičnine, poslovne nepremičnine, industrijske nepremičnine in zemljišča brez sestavin)
(1) Letni indeksi vrednosti nepremičnin se za podskupine skupin stanovanjske nepremičnine, poslovne nepremičnine, industrijske nepremičnine in zemljišča brez sestavin določijo po cenovnih območjih na podlagi izračuna spremembe razmerja med cenami transakcij nepremičnin, evidentiranimi v evidenci trga nepremičnin, in njihovimi pripisanimi vrednostmi, evidentiranimi v registru nepremičnin.
(2) Spremembe razmerja med cenami transakcij nepremičnin in njihovimi pripisanimi vrednostmi iz prejšnjega odstavka se določijo na podlagi linearne regresije.
(3) Indeks vrednosti nepremičnin se določi po naslednji enačbi:
(4) Ne glede na določbe prejšnjih odstavkov se letni indeks vrednosti nepremičnin za podskupino druga zemljišča iz skupine zemljišča brez sestavin določi tako, da je enak letnemu indeksu vrednosti podskupine kmetijska zemljišča iz skupine zemljišča brez sestavin.
(5) Letni indeks vrednosti nepremičnin se za podskupino nepremičnine za industrijsko proizvodnjo iz skupine industrijske nepremičnine določi po cenovnih območjih, ki se oblikujejo v skladu s tretjim odstavkom 3. člena tega pravilnika. Letni indeks vrednosti nepremičnin se za podskupino nepremičnine za industrijsko proizvodnjo iz skupine industrijske nepremičnine določi kot povprečni indeks vrednosti te podskupine na vseh cenovnih območij, določenih za to podskupino, in je enoten za območje države.
8. člen
(metoda določitve indeksa vrednosti za podskupine skupine posebne nepremičnine)
(1) Letni indeks vrednosti nepremičnin se za podskupine bencinski servisi, pristanišča in marine iz skupine posebne nepremičnine določi tako, da je enak letnemu indeksu vrednosti podskupine lokali iz skupine poslovne nepremičnine.
(2) Letni indeks vrednosti nepremičnin se za podskupine nepremičnine za proizvodnjo električne energije, nepremičnine za izkoriščanje mineralnih surovin, nepremičnine za rabo v kmetijstvu in druge posebne nepremičnine iz skupine posebne nepremičnine določi tako, da je enak letnemu indeksu vrednosti podskupine nepremičnine za industrijsko proizvodnjo iz skupine industrijske nepremičnine.
VI. PREHODNA IN KONČNA DOLOČBA
9. člen
(oblikovanje cenovnih območij in izračunavanja četrtletnih povprečnih cen nepremičnin na enoto do določitve modelov množičnega vrednotenja nepremičnin)
(1) Do določitve modelov množičnega vrednotenja nepremičnin se pri izračunu četrtletnih povprečnih cen na enoto za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin iz prvega odstavka 2. člena tega pravilnika uporabljajo razpoložljivi podatki o cenovnih območjih, ki so izdelani v postopku generalnega vrednotenja nepremičnin.
(2) Četrtletne povprečne cene nepremičnin za posamezne podskupine skupin istovrstnih nepremičnin za leto 2007 izračuna geodetska uprava z uveljavitvijo tega pravilnika in jih objavi na svojih spletnih straneh.
(3) Četrtletne povprečne cene nepremičnin za posamezne podskupine skupin istovrstnih nepremičnin za leto 2008 izračuna geodetska uprava najkasneje v 60 dneh po uveljavitvi tega pravilnika in jih objavi na svojih spletnih straneh.
10. člen
(začetek veljavnosti pravilnika)
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 0071-86/2008
Ljubljana, dne 11. julija 2008
EVA 2007-2511-0021
Janez Podobnik l.r.
Minister
za okolje in prostor
 
Soglašam!
 
dr. Andrej Bajuk l.r.
Minister
za finance