Uradni list

Številka 124
Uradni list RS, št. 124/2006 z dne 1. 12. 2006
Uradni list

Uradni list RS, št. 124/2006 z dne 1. 12. 2006

Kazalo

5327. Odlok o občinskem lokacijskem načrtu Gabrje, stran 13164.

Na podlagi 23. člena Zakona o urejanju prostora – ZureP-1 (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03-popravek in 58/03-ZZK-1) ter 16. člena Statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 96/06 – uradno prečiščeno besedilo) je Občinski svet Mestne občine Novo mesto na 31. seji dne 28. septembra 2006 sprejel
O D L O K
o občinskem lokacijskem načrtu Gabrje
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
(Podlaga za OLN)
S tem odlokom se ob upoštevanju prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Mestne občine Novo mesto sprejme Občinski lokacijski načrt Gabrje (v nadaljnjem besedilu: OLN), ki ga je izdelalo podjetje GPI gradbeno projektiranje in inženiring, d.o.o., pod številko projekta LN-18/2005, v letu 2006.
2. člen
(Vsebina OLN)
OLN vsebuje besedilo, kartografski del in priloge.
Besedilo OLN vsebuje:
– opis prostorske ureditve, ki se načrtuje z OLN;
– ureditveno območje OLN;
– umestitev načrtovanih ureditev v prostor;
– zasnova projektnih rešitev prometne, energetske, komunalne in druge gospodarske infrastrukture in obveznost priključevanja objektov nanjo;
– rešitve in ukrepi za varovanje okolja, ohranjanje narave, varstvo kulturne dediščine ter trajnostno rabo naravnih dobrin;
– rešitve in ukrepi za obrambo ter varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami;
– načrt parcelacije;
– etapnost izvedbe prostorske ureditve ter druge pogoje in zahteve za izvajanje OLN.
Kartografski del OLN vsebuje naslednje grafične načrte:
1 –  Pregledna situacija,                                          M 1: 50000
2 –  Načrt namenske rabe prostora – izsek iz prostorskih
     sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana
     občine Novo mesto za območje Mestne občine Novo mesto,
     dopolnjena od 1990 do 2003,                                    M 1: 5000
3 –  DOF s prikazom območja urejanja,                               M 1: 5000
4 –  Pregledna situacija s prikazom območja urejanja,               M 1: 5000
5 –  Načrt parcele,                                                 M 1: 2000
6 –  Katastrski načrt s prikazom območja urejanja,                  M 1: 1000
7 –  Geodetski načrt,                                               M 1: 1000
8 –  Geodetski načrt s prikazom območja urejanja,                   M 1: 1000
9 –  Načrt ureditvenega območja,                                    M 1: 1000
10 – Načrt ureditvenega območja – ureditvene enote,                 M 1: 1000
11 – Načrt parcelacije – gradbene parcele in tehnični
     elementi za zakoličbo,                                         M 1: 1000
12 – Načrt prometne in komunalno-energetske infrastrukture,         M 1: 1000
13 – Rešitve in ukrepi za varstvo okolja,                           M 1: 1000
14 – Rešitve in ukrepi za varstvo pred naravnimi in drugimi
     nesrečami,                                                     M 1: 1000
15 – Karakteristični prečni prerezi območja,                         M 1: 500
16 – Karakteristični prečni prerezi cest,                             M 1: 50
17 – Prikaz vplivov na sosednja območja,                            M 1: 2500
Priloge OLN so naslednje:
– povzetek za javnost;
– izvleček iz prostorskega akta;
– obrazložitev in utemeljitev OLN;
– strokovne podlage;
– smernice in mnenja nosilcev urejanja prostora;
– seznam aktov in predpisov;
– ocena stroškov za izvedbo OLN;
– spis postopka priprave in sprejemanja OLN.
II. OPIS PROSTORSKE UREDITVE
3. člen
Območje urejanja se nahaja znotraj ureditvenega območja naselja Gabrje.
Namen urejanja prostora z OLN je revitalizacija naselja v lokalno oskrbno-storitveno središče v skladu z usmeritvami in aktiviranjem možnosti prostorskega razvoja. OLN tako:
– opredeljuje prenovo celotnega javnega prostora, prenovo ter izgradnjo infrastrukture ter urejanje ob obeh potokih;
– spodbuja uveljavljanje novih vsebin v središču ter opredeljuje specifične razvojne parametre posameznih delov naselja;
– vzpostavlja mehanizme sanacije procesov stihijske preobrazbe;
– spodbuja aktiviranje obstoječih in novih prostorskih potencialov s prenovo stavbne strukture ter z opredelitvijo novih gradbenih enot.
V sklopu novih ureditev v naselju je predvidena gradnja 20 novih stanovanjskih stavb, treh poslovno-stanovanjskih stavb ter dveh objektov za poslovno dejavnost v sklopu nove javne površine. Za nove objekte in ureditve je potrebno poleg komunalno-energetske infrastrukture urediti tudi ustrezne dostope.
III. UREDITVENO OBMOČJE OLN
4. člen
(Območje urejanja)
Površina namenjena za urejanje s tem OLN je velikosti 22,2 ha in zajema zemljišča v k.o. Gabrje z naslednjimi parcelnimi številkami:
a) poti na obravnavanem območju:
2650/4, 2775, 2778, 2780/1, 2780/2, 2781, 2782, 2783/1, 2784/1, 2793/1.
b) ostala zemljišča:
*41, *42, *44, *45, *46, *47/1, *47/2, *48/2, *49, *50, *53, *54/1, *54/2, *56, *57, *58, *61/1, *61/3, *63, *65, *66, *67, *69, *70, *71, *72/2, *74, *75, *76, *77, *78, *79, *81, *82, *86, *87, *91, *92, *94, *106, *147, *151, *153, *154, *156, *157, *166, *167, *169, *171, *181, *183, *249, *250, *251, *252, *258, *259, *260, *262, *263, *266, *268, *270, *271, *273, *274, *275, *279, *280, *282, *286, *290, *298, *303, *306, *313, *316, *324, *325, *326, *332, *333, *334, *339, *340, *342, *343, *344, *351, *357, *358, *361, *366, *370, *371, *372, *376, *379, *382, 779/4, 779/7, 1516/1, 1525/2, 1578/3, 1737/2, 1738/1, 1738/3, 1739/1, 1739/2, 1739/3, 1740/1, 1740/3, 1740/4, 1741/1, 1741/2, 1742, 1743/1, 1744/1, 1744/2, 1744/3, 1745/1, 1745/2, 1745/3, 1746/1, 1746/2, 1749/1, 1749/2, 1749/3, 1750/2, 1751/1, 1751/2, 1966, 1975, 1976, 1983, 1984, 1987/3, 1990/4, 1998, 1999, 2009, 2010/1, 2010/2, 2010/3, 2010/4, 2011, 2012, 2013/1, 2014, 2015, 2017/2, 2023/1, 2029, 2034/2, 2034/4, 2034/5, 2034/6, 2036, 2037, 2038/1, 2038/2, 2038/3, 2038/4, 2039/1, 2039/2, 2040, 2041/1, 2041/2, 2042, 2043, 2044, 2046, 2048/2, 2049/1, 2049/2, 2049/3, 2051/1, 2051/2, 2051/3, 2051/4, 2052/2, 2053/3, 2053/5, 2054/1, 2056, 2058, 2059, 2060, 2062/1, 2062/2, 2063, 2064, 2065, 2066, 2067, 2068, 2070, 2071/1, 2071/2, 2072/1, 2073/1, 2074/1, 2077, 2078, 2079/1, 2079/3, 2080, 2082, 2083, 2084, 2085, 2086/2, 2086/3, 2086/4, 2088/2, 2090/2, 2090/4, 2137/3, 2137/5, 2141, 2142, 2143, 2144, 2145, 2146, 2147, 2148, 2149/1, 2152/1, 2152/3, 2152/4, 2152/5, 2153/2, 2153/3, 2153/4, 2154, 2155/1, 2156, 2157, 2159, 2160, 2161, 2162, 2163/1, 2163/2, 2166/1, 2166/2, 2168/1, 2168/2, 2176/2, 2176/3, 2179/2, 2182/2, 2182/3, 2183, 2184, 2185, 2192, 2193, 2196, 2202, 2208, 2265/1, 2271, 2272, 2273/1, 2273/2, 2281, 2282/2, 2304/3, 2352, 2353/1, 2353/2, 2353/3, 2353/4, 2355/2, 2783/2, 2784/2, 2784/3, 2785/1, 2785/2, 2787/1, 2787/3, 2787/4, 2787/5, 2789, 2790, 2791, 2796.
c) mejne parcele
*180, *285, *296, *305, 779/1, 779/2, 779/3, 779/5, 779/8, 779/9, 780/3, 781/3, 784/2, 787/2, 792, 1521/1, 1523/1, 1523/2, 1524/1, 1526/1, 1526/4, 1559, 1561/1, 1561/4, 1573, 1574/1, 1574/2, 1574/3, 1574/4, 1578/1, 1578/2, 1728, 1729/2, 1737/1, 1737/3, 1737/4, 1752, 1756, 1757, 1758, 1759, 1760, 1761, 1762, 1765, 1771/2, 1967, 1974/1, 1974/2, 1979/1, 1982, 1987/2, 1990/1, 2000, 2002/2, 2003/2, 2017/1, 2018, 2022/2, 2024, 2034/3, 2052/1, 2053/1, 2053/2, 2053/4, 2057, 2074/2, 2075, 2076, 2086/1, 2088/1, 2089/1, 2089/2, 2090/3, 2090/5, 2137/1, 2137/4, 2138, 2139, 2140, 2171, 2173, 2176/1, 2179/1, 2182/1, 2190, 2197, 2201/1, 2201/2, 2204, 2207, 2209, 2240, 2242, 2245, 2246/1, 2246/2, 2251/1, 2256, 2265/2, 2266/1, 2266/2, 2269, 2270, 2274, 2275, 2277, 2278, 2280/1, 2280/2, 2282/3, 2288/1, 2292, 2294, 2297, 2304/1, 2304/2, 2305/1, 2309, 2310/1, 2310/2, 2348, 2355/1, 2357, 2358/2.
5. člen
(Meja območja)
Ureditveno območje OLN se nanaša na naselbinsko telo naselja Gabrje v njegovih optimalnih fizičnih mejah.
Meja ureditvenega območja naselja poteka večinoma preko kmetijskih površin in po robu obstoječe pozidave. Na zahodni strani poteka preko dela stavbnih zemljišč, na vzhodni strani ob robu gozda, le na nekaterih odsekih poteka v robu ceste. Potek meje je razviden iz grafičnega načrta 6 – Katastrski načrt s prikazom območja urejanja.
6. člen
(Ureditvene enote)
Območje OLN je razdeljeno na več manjših ureditvenih enot. Te enote so naslednje:
– Ureditvena enota A – obsega površine za gradnjo novih stanovanjskih in stanovanjsko-poslovnih enot v naselju ter novih kmetijsko gospodarskih enot;
– Ureditvena enota B – obsega objekte in površine z obstoječimi stanovanjskimi, stanovanjsko-poslovnimi in poslovnimi enotami ter kmetijsko-gospodarskimi enotami;
– Ureditvena enota C – obsega središčni javni prostor z novim avtobusnim postajališčem in poslovnimi objekti;
– Ureditvena enota D – obsega obstoječe in predvidene prometne površine;
– Ureditvena enota E – obsega kmetijske površine;
– Ureditvena enota F – obsega vodne in zelene površine ob potokih ter plazljiva območja.
IV. UMESTITEV NAČRTOVANIH UREDITEV V PROSTOR
A. Opis vplivov in povezav prostorskih ureditev
s sosednjimi območji
7. člen
Z novimi ureditvami prometne infrastrukture posegamo deloma na kmetijska zemljišča, in sicer zaradi rekonstrukcije obstoječe poti v severnem delu naselja (parc. št. 1752, 1756, 1757, 1758, 1759, 1760, 1761, 1762) in rekonstrukcije poti v severozahodnem delu naselja (parc. št. 1559, 1561/1), ki se jih vključi v območje OLN.
Zaradi načrtovane nove stanovanjske pozidave v severnem delu posegamo tudi izven območja OLN, in sicer zaradi priključevanja na regionalno cesto R3-668 Gabrje–Ratež severno od naselja (parc. št. 1973, 1979/1, 1979/2, 1982). Priključek se izvede za dostop do novih stanovanjskih stavb. Do izgradnje novega priključka je mogoče uporabljati oziroma rekonstruirati obstoječi priključek vzhodno od predvidenega, ki na območju med OLN in regionalno cesto poteka po zemljiških parcelah št. 1968/1, 1974/1 in 2278, vse k.o. Gabrje.
Upoštevati je potrebno vse obstoječe dovozne poti do kmetijskih ali gozdnih površin, ki potekajo iz naselja in se jih ob morebitnih rekonstrukcijah cest, dovoznih poti in ostalih ureditvah ne sme prekiniti.
Tik ob meji OLN se nahajajo stavbne površine, ki imajo dostop iz območja naselja in se jim z novimi gradnjami in ureditvami ne smejo poslabšati bivalni in drugi pogoji ter dostopi.
Nove gradnje objektov bodo vplivale na prestavitev SN elektroenergetskega voda, ki poteka od TP v smeri proti jugu. Trasa prestavljenega voda bo v največji možni meri potekala po javnih površinah znotraj območja OLN, lahko pa vpliva tudi na prestavitev poteka na območju zunaj OLN, in sicer južno od naselja (ni predmet OLN), kar je potrebno uskladiti z upravljavcem elektroenergetskega omrežja.
B. Opis rešitev načrtovanih objektov in površin
8. člen
(Vrste gradenj in vrste objektov)
V območju OLN so ob upoštevanju določb odloka in drugih predpisov dopustne naslednje gradnje in druga dela:
1. stanovanjske stavbe – vsaj polovica uporabne površine se uporablja za bivanje: enostanovanjske in večstanovanjske (dvostanovanjske – možno le v primeru, ko je enostanovanjska stavba dovolj velika za oblikovanje dveh stanovanjskih enot in gradbena parcela dovolj velika, da je možno zagotoviti potrebno število parkirnih mest (2 parkirni mesti na enoto)) stavbe – določa jih 9. člen odloka;
2. nestanovanjske stavbe – več kot polovica uporabne površine se uporablja za opravljanje dejavnosti:
– gostinske stavbe: gostilne, točilnice, druge gostinske stavbe za kratkotrajno nastanitev;
– upravne in pisarniške stavbe: stavbe javne uprave, stavbe bank, pošt, druge upravne in pisarniške stavbe;
– trgovske in druge stavbe za storitvene dejavnosti: trgovske in druge stavbe za storitvene dejavnosti, stavbe za druge storitvene dejavnosti;
– stavbe za promet: postaje;
– stavbe splošnega družbenega pomena: stavbe za kulturo in razvedrilo, muzeji in knjižnice, stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo, stavbe za zdravstvo;
– druge nestanovanjske stavbe: nestanovanjske kmetijske stavbe, stavbe za rejo živali, stavbe za spravilo pridelka, druge nestanovanjske kmetijske stavbe, kulturni spomeniki, druge nestanovanjske stavbe, ki niso uvrščene drugje;
3. gradbeno inženirski objekti:
– objekti transportne infrastrukture (ceste – lokalne ceste, javne poti, nekategorizirane ceste);
– cevovodi, komunikacijska omrežja in elektroenergetski vodi (distribucijski plinovodi, distribucijski cevovodi za pitno vodo, vodnjaki, hidranti, cevovodi za odpadno vodo, prenosni in distribucijski elektroenergetski vodi in distribucijska komunikacijska omrežja);
4. enostavni objekti – določa jih 17. člen odloka;
5. rekonstrukcije objektov, nadomestne gradnje, odstranitev objektov, vzdrževanje objektov, gradnja dozidav in nadzidav tudi pri obstoječih objektih;
6. dela, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči;
7. spremembe namembnosti kletnih in pritličnih prostorov za opravljanje dopolnilne dejavnosti ter spremembe rabe objektov.
9. člen
(Vrste dejavnosti)
Obravnavano območje naselja Gabrje je ruralnega značaja z elementi urbanega, katerega bo možno v bodoče oblikovati tako, da se bo revitaliziralo v lokalno oskrbno-storitveno središče.
Možnost opravljanja različnih poslovnih dejavnosti se dopušča v območju javnega prostora na pomembnejših točkah v naselju, in sicer:
– terciarne dejavnosti – trgovina, gostinstvo, turizem in storitvena dejavnost – le v območju ob lokalnih cestah v naselju;
– kvartarne dejavnosti – poslovna dejavnost, kultura, banka, zavarovalnica, uprava, vzgoja, izobraževanje in zdravstvo – le v območju ob lokalni cesti od obstoječe gostilne do vključno območja z novim javnim programom.
Izjema so stanovanjske stavbe, kjer je poleg bivalnih prostorov možno urediti tudi mirne, nehrupne dejavnosti (terciarnega značaja), ki so nemoteče za bivalno okolje oziroma ne povzročajo prekomernih obremenitev okolja in poleg parkirnih prostorov za bivanje ne zahtevajo več kot dve parkirni mesti za osebna vozila.
V sklopu kmetij pa je poleg primarne dejavnosti dopustna možnost opravljanja turistično / gostinske dejavnost v smislu ponudbe prenočišč ali turistične kmetije.
V skladu z Uredbo o uvedbi in uporabi standardne klasifikacije dejavnosti (Uradni list RS, št. 2/02) so dopustne dejavnosti, ki so klasificirane kot:
–   A) KMETIJSTVO, LOV, GOZDARSTVO:
    01 Kmetijstvo in lov ter z njima povezane storitve
–   DA) PROIZVODNJA HRANE, PIJAČ, KRMIL IN TOBAČNIH IZDELKOV:
    15 Proizvodnja hrane, pijač in krmil
–   DB) PROIZVODNJA TEKSTILIJ, USNJENIH OBLAČIL, TEKSTILNIH IN KRZNENH
    IZDELKOV
    17 Proizvodnja tekstilij
    18 Proizvodnja oblačil; strojenje in dodelava krzna; proizvodnja krznenih
    izdelkov
–   DC) PROIZVODNJA USNJA, OBUTVE IN USNJENIH IZDELKOV, RAZEN OBLAČIL
    19 Proizvodnja usnja, obutve in usnjenih izdelkov, razen oblačil
–   DD) OBDELAVA IN PREDELAVA LESA; PROIZVODNJA IZDELKOV IZ LESA, PLUTE, SLAME
    IN PROTJA, RAZEN POHIŠTVA
    20 Obdelava in predelava lesa; proizvodnja izdelkov iz plute, slame in
    protja, razen pohištva;
–   DE) PROIZVODNJA VLAKNIN, PAPIRJA IN KARTONA TER IZDELKOV IZ PAPIRJA IN
    KARTONA; ZALOŽNIŠTVO IN TISKARSTVO:
21  2 Proizvodnja izdelkov iz papirja in kartona
22  Založništvo, tiskarstvo; razmnoževanje posnetih nosilcev zapisa;
–   DI) PROIZVODNJA DRUGIH NEKOVINSKIH MINERALNIH IZDELKOV
    26.6 Proizvodnja izdelkov iz betona, cementa, mavca (dopušča se le
    obstoječa dejavnost izdelovanja cementnih izdelkov)
–   F) GRADBENIŠTVO:
    45 Gradbeništvo
–   G) TRGOVINA, POPRAVILA MOTORNIH VOZIL IN IZDELKOV ŠIROKE PORABE:
51  Posredništvo in trgovina na debelo, razen z motornimi vozili (dovoljeno je
    le posredništvo)
52  Trgovina na drobno, razen z motornimi vozili; popravila izdelkov široke
    porabe;
–   H) GOSTINSTVO:
    55 Gostinstvo
–   I) PROMET; SKLADIŠČENJE IN ZVEZE:
63  Pomožne prometne dejavnosti; dejavnost potovalnih in turističnih
    organizacij (dovoljene so le dejavnosti pod 63.3 in 63.4, 64.1);
–   K) POSLOVANJE Z NEPREMIČNINAMI, NAJEM IN POSLOVNE STORITVE:
73  Raziskovanje in razvoj
74  Druge poslovne dejavnosti;
75  110 Splošna dejavnost javne uprave;
–   M) IZOBRAŽEVANJE
    80 Izobraževanje
–   N) ZDRAVSTVO IN SOCIALNO VARSTVO: dovoljene so le dejavnosti pod 85.13
    Zobozdravstvena dejavnost, 85.14 Druge zdravstvene dejavnosti in 85.2
    Veterinarstvo;
–   O) DRUGE JAVNE, SKUPNE IN OSEBNE STORITVENE DEJAVNOSTI:
92  Rekreacijske, kulturne in športne dejavnosti
93  Druge storitvene dejavnosti (razen pogrebne dejavnosti);
–   P) ZASEBNA GOSPODINJSTVA Z ZAPOSLENIM OSEBJEM.
C. Lokacijski pogoji in usmeritve za projektiranje in gradnjo
UREDITVENE ENOTE
10. člen
(Ureditvena enota A)
Območje se deli na več podenot:
– A1 – individualna stanovanjska – predvidenih je 20 enostanovanjskih stavb;
– A2 – poslovno-stanovanjska – predvidene so 3 poslovno-stanovanjske stavbe;
– A3 – kmetijsko-gospodarska – sestavljajo jo lahko ena ali več stanovanjskih stavb in gospodarske stavbe;
– v primeru združevanja parcel so možna odstopanja od zgoraj navedenega števila stavb.
USMERITVE ZA GRADNJO NOVIH OBJEKTOV
Stavbna struktura naj bo izpeljana iz avtohtonih urbanističnih in arhitekturnih tipov. Stanovanjske stavbe so namenjene bivanju le enega gospodinjstva, ene ali več generacij oziroma največ dveh gospodinjstev.
Nosilna konstrukcija:
– predvideni so klasično zidani ali montažni objekti, lesena strešna konstrukcija;
– izjema je kozolec kot posebna oblika gospodarske stavbe, ki ima leseno konstrukcijo, lahko pa tudi sestavljen iz montažnih elementov z eventualno armiranobetonskimi temelji.
Horizontalni gabariti so podani v razmerju stranic pravokotnega tlorisa. Glavna stavba in njej podrejene stavbe se lahko gradijo v tlorisnem razmerju osnovnega kubusa 2:3, izjemoma do velikostnega razmerja 1:2,5 pri objektih s poslovno dejavnostjo in gospodarskih stavbah ali v primeru, ko se v sklopu stanovanjskega objekta uredi mirna, nemoteča dejavnost v skladu z 9. členom tega odloka. Povečava je predvidena v podaljšku vzdolžne stranice objekta.
– A1 – individualna stanovanjska: stanovanjska stavba 8,0 x 12,0m (tolerance ±10%) – razvidno iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja, izjemoma (v primeru zelo ozke parcele) je lahko objekt tudi ožji, vendar ne manj kot 7m, v primeru organiziranja mirnih dejavnosti v sklopu stanovanjskega objekta je objekt možno povečati do velikosti razmerja 1:2,5, vendar največ do dolžine 20,0m;
– A2 – poslovno-stanovanjska: poslovno-stanovanjska stavba 10,0 x 15,0m (tolerance ±10%) – razvidno iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja, v primeru širitve poslovne dejavnosti (terciarnih) je objekt možno povečati do velikosti razmerja 1:2,5, vendar največ do dolžine 25,0m;
– A3 – kmetijsko-gospodarska:
– stanovanjska stavba – kot pri podenoti A1;
– gospodarska stavba – širina osnovnega volumna je med 8 – 10 m, izjemoma je lahko objekt širok tudi 6m, takrat se oblikuje v merilu 1:1 ali 1:3. Širina kozolca je lahko največ 6m.
Vertikalni gabariti:
Novi objekti ne smejo presegati etažnosti K (delno ali v celoti vkopana klet) + P (pritličje) + M (mansarda – izkoriščen podstrešni del za bivanje). Izjemoma je možno oblikovanje gabarita K (delno ali v celoti vkopana klet) + P (pritličje) + 1 (nadstropje) + Po (neizkoriščeno podstrešje, ni kolenčnega zidu), če je zagotovljena integracija stavbe v homogenost naselbinskega telesa oziroma v krajino.
– A1 – individualna stanovanjska: Kolenčni zid je skrit v kapi strehe in je višine 1,20 m (tolerance ±20%), kota slemena +8,0 m nad koto pritličja (tolerance ±1,0 m);
– A2 – poslovno-stanovanjska: Kolenčni zid je skrit v kapi strehe in je predvidene višine 1,20 m (tolerance ±20%), kota slemena +9,00 m nad koto pritličja (tolerance ±1,0 m);
– A3 – kmetijsko-gospodarska:
– stanovanjska stavba – enako kot pri podenoti A1;
– gospodarska stavba – V merilu glavnega gospodarskega dvorišča je lahko objekt le pritličen. V primeru, ko je umeščen na poševen teren, je objekt lahko delno vkopan. Gospodarske stavbe v notranjosti naselja so višinsko lahko usklajene z glavno stavbo oziroma so nižje od nje, če so na robu naselja pa so lahko le pritlične.
Kote pritličij in kote kleti objektov so razvidne iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja.
Kota terena je za približno 15cm nižja od kote pritličja (tolerance ±50cm).
Streha:
– enostavna simetrična dvokapnica naklona 30°–45°;
– možno je oblikovati tudi asimetrično streho v primeru, ko je k objektu dozidan pomožni objekt in se streha nad pomožnim objektom izvede kot podaljšek strehe osnovnega objekta. Smer slemena novih objektov se prilagaja orientaciji slemen obstoječih sosednjih objektov (sklopu objektov) in v večini primerov poteka vzporedno s plastnicami;
– za razgibanost strehe in osvetlitev mansardnih stanovanjskih enot je možna ureditev frčad (dvokapne, s trikotnim zatrepom in enakim naklonom kot pri osnovni strehi ter pravokotne frčade z ravno streho ali naklonom kot pri osnovni strehi), več manjših frčad ali ena večja frčada nad vhodnim delom (kota slemena frčade ne sme biti višja od kote slemena osnovnega objekta), pri čemer pa morajo biti postavljene simetrično glede na prečno os objekta;
– dopustno je oblikovanje čopov, strešna okna in sončni kolektorji pa so lahko le v spodnji polovici strešnih površin in lahko skupno pokrivajo največ 30% celotne strešne površine;
– strehe gospodarskih stavb ne smejo imeti izzidkov ali frčad; lahko so asimetrične, v primeru, da se streha podaljša – tip strehe s podaljšanimi napušči kot zaščita delovnega prostora ob objektu ali pri kozolcih tako, da nastane dodaten uporaben prostor;
– opečna ali betonska kritina (bobrovec ali zareznik) ali sodobni posnetki tovrstnih kritin v sivih, rdečih ali rjavih barvnih tonih.
Fasada:
– Glavna fasadna ploskev naj bo orientirana v smeri glavnega javnega prostora.
– Uporaba svetlih fasadnih tonov, možna je bela ali pastelni odtenki svetlih / toplih barv. Za popestritev je možno oblikovati obrobe oken, vrat in robov ter poudariti cokl. Zaželena je tudi kombinacija z lesenimi elementi v naravnih oziroma rjavih barvnih tonih.
– Okenske odprtine naj bodo vertikalno in horizontalno poravnane. Uporaba panoramskih zasteklitev je dopustna le pri stanovanjskih stavbah v podenoti A1 – individualna stanovanjska, vendar naj bo v skladu s tipologijo naselja (»neindustrijski« videz). Pri stanovanjskih stavbah je dopustna gradnja balkonov in teras.
– Izzidki na čelnih fasadah niso dovoljeni, razen dozidav za povečanje objekta v dopustnih gabaritih. Možna je le izvedba izzidka na glavni fasadi za vhod v stanovanjsko ali stanovanjsko poslovno stavbo. V primeru ko je v sklopu stanovanjskega objekta dejavnost, je možno oblikovati dodaten vhod po zunanjih stopnicah, ki se zgradijo ob čelni fasadi. Stopnišče se lahko ogradi z ograjo in pokrije z nadstreškom.
11. člen
(Ureditvena enota B)
Obstoječe stavbe in kompleksi domačij so organizirani v podenotah:
– B1 – individualna stanovanjska-zajema gradbene parcele stanovanjskih stavb;
– B2 – poslovno-stanovanjska-zajema gradbene parcele obstoječih poslovno – stanovanjskih stavb;
– B3 – poslovna – zajema gradbene parcele z obstoječo poslovno dejavnostjo;
– B4 – kmetijsko-gospodarska – sestavljajo jo obstoječe domačije/kompleksi z eno- ali večstanovanjskimi stavbami ter gospodarskimi stavbami.
SPLOŠNI POGOJI PRENOVE OBSTOJEČIH OBJEKTOV
Na zemljiščih, kjer je obstoječa grajena struktura so možne novogradnje oziroma nadomestne gradnje obstoječih objektov, rekonstrukcije, odstranitve objektov, dozidave, nadzidave ter gradnja enostavnih objektov. Zaradi možnosti opravljanja različnih dejavnosti je možna tudi sprememba namembnosti oziroma sprememba rabe.
Prenova obstoječe grajene strukture mora slediti kvalitetnemu arhitekturnemu in urbanističnemu oblikovanju, pri čemer naj se ohranjajo kvalitetne ambientalne značilnosti prostora in tradicija stavbnega izročila tega območja. Pri kvalitetnih stavbah / arhitekturah je potrebno zagotoviti prednost prenovam pred nadomestnimi gradnjami.
Pri prenovitvenih delih je treba upoštevati tudi specifične zahteve varstva objektov kulturne dediščine (opisani v 38. členu odloka) v čim bolj avtentičnem prostorskem kontekstu.
Orientacija objektov: ohranja naj se obstoječa smer slemena osnovnega objekta oziroma se objekti orientirajo vzdolž plastnic ali pa se njihovo orientacijo prilagaja smeri slemen obstoječih sosednjih objektov.
Nosilna konstrukcija: ohranja se obstoječa konstrukcijska zasnova oziroma je lahko klasično zidana, montažna ali lesena oziroma v kombinaciji (gospodarske stavbe), za kozolec veljajo pogoji kot pri novogradnjah.
Horizontalni gabarit: ohranja se obstoječa velikost objekta oziroma je dopustno oblikovati tlorise objektov pod pogoji za novogradnje objektov; v sklopu obstoječih domačij je lahko širina glavne in gospodarskih stavb tudi 6m oziroma manj kot 7m.
Vertikalni gabarit: objekti se lahko ohranjajo v obstoječih gabaritih oziroma ne smejo presegati etažnosti kot velja za novogradnje objektov, pri čemer velja, da naj se pri starejših stanovanjskih hišah (tipa vrhhlevna ali vrhkletna hiša na nagnjenem terenu oziroma pritlična kmečka hiša na ravnem terenu, katerih širina je 7m ali manj in so bile zgrajene v prvi polovici prejšnjega stoletja oziroma so starejše) v sklopu kmetij ne dopušča nadzidav za dodatno etažo.
Streha: ohranja se obstoječa oblika strehe, naklon strehe ter kritina oziroma se upoštevajo pogoji kot veljajo za novogradnje objektov.
Fasada: ohranja se obstoječa fasada oziroma se upoštevajo pogoji kot veljajo za novogradnje objektov; gradnja balkonov in grajenih teras ni dovoljena pri objektih tipa vrhhlevna in vrhkletna hiša.
Značilni (ohranjeni) arhitekturni členi na obstoječih objektih v tej ureditveni enoti naj se ohranjajo, in sicer: zunanji hodniki – največkrat lesen (gank), zunanja stopnišča – stopnice z ograjo, zatrepi na čelnih fasadah, opaži na gospodarskih poslopjih, arhitekturni členi iz ometa (zidani) oziroma značilni elementi trške arhitekture (npr. šivan rob), arhitekturni členi iz lesa, vodnjaki, napušči …
12. člen
(Ureditvena enota C)
Ureditvena enota zajema območje oblikovanja novega javnega prostora – podenota C1 in območje prenove obstoječega javnega prostora – podenota C2.
C1 – Območje novega javnega prostora:
Območje zajema površine v zahodnem delu naselja, ki so namenjene za oblikovanje novega središčnega javnega prostora – trga. Na tem območju je predvidena gradnja dveh poslovnih stavb – objekta avtobusne postaje in objekta za druge poslovne dejavnosti (npr. dejavnost pošte, banke …). Ob objektih je predvidena ureditev tlakovane ploščadi – trga in ureditev zelenih površin, znotraj katerih je možna postavitev igral za otroke. Obenem se uredijo parkirne površine za avtobuse (3 parkirna mesta) ter parkirna mesta za osebna vozila zaposlenih in obiskovalcev (približno 16 parkirnih mest).
USMERITVE ZA GRADNJO POSLOVNIH OBJEKTOV
Stavbna struktura naj bo izpeljana iz avtohtonih urbanističnih in arhitekturnih tipov. Poslovne stavbe niso namenjene ureditvi prostorov za bivanje.
Nosilna konstrukcija:
– predvideni so klasično zidani ali montažni objekti, lesena strešna konstrukcija.
Horizontalni gabariti predvidenih objektov so podani v razmerju stranic pravokotnega tlorisa.
Glavna stavba in njej podrejene stavbe se lahko gradijo v tlorisnem razmerju osnovnega kubusa 2:3 oziroma – 10,0 x15,0 m (tolerance ±10%) – razvidno iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja. Izjemoma, v primeru širitve poslovne dejavnosti (terciarnih, kvartarnih) je objekt možno povečati do velikosti razmerja 1:2,5, vendar največ do dolžine 25,0m. Povečava je predvidena v podaljšku vzdolžne stranice objekta.
Vertikalni gabariti:
Novi objekti ne smejo presegati etažnosti K (delno ali v celoti vkopana klet) + P (pritličje) + M (mansarda).
Izjemoma je možno oblikovanje gabarita K (delno ali v celoti vkopana klet) + P (pritličje) + 1 (nadstropje) + Po (neizkoriščeno podstrešje, ni kolenčnega zidu), če je zagotovljena integracija stavbe v homogenost naselbinskega telesa oziroma v krajino.
Kolenčni zid je skrit v kapi strehe in je predvidene višine 1,20 m (tolerance ±20%), kota slemena +9,00 m nad koto pritličja (tolerance ±1,0 m). Kletna etaža naj bo maksimalno vkopana v teren;
Kote pritličij in kote kleti objektov so razvidne iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja.
Kota terena je za približno 15cm nižja od kote pritličja (tolerance ±50cm).
Streha:
– enostavna simetrična dvokapnica naklona 30°–45°;
– možno je oblikovati tudi asimetrično streho v primeru, ko je k objektu dozidan pomožni objekt, in se streha nad pomožnim objektom izvede kot podaljšek strehe osnovnega objekta. Smer slemena novih objektov se prilagaja orientaciji slemen obstoječih sosednjih objektov (sklopu objektov) in v večini primerov poteka vzporedno s plastnicami;
– za razgibanost strehe in osvetlitev mansardnih poslovnih prostorov je možna ureditev frčad (dvokapne, s trikotnim zatrepom in enakim naklonom kot pri osnovni strehi ter pravokotne frčade z ravno streho ali naklonom kot pri osnovni strehi), več manjših frčad ali ena večja nad vhodnim delom (kota slemena frčade ne sme biti višja od kote slemena osnovnega objekta), pri čemer pa morajo biti postavljene simetrično glede na prečno os objekta;
– dopustno je oblikovanje čopov, strešna okna in sončni kolektorji pa so lahko le v spodnji polovici strešnih površin in lahko skupno pokrivajo največ 30% celotne strešne površine;
– opečna kritina (bobrovec ali zareznik) ali sodobni posnetki tovrstnih kritin v sivih, rdečih ali rjavih barvnih tonih.
Fasada:
– Glavna fasadna ploskev naj bo orientirana v smeri glavnega javnega prostora.
– Uporaba svetlih fasadnih tonov, možna je bela ali pastelni odtenki svetlih / toplih barv. Za popestritev je možno oblikovati obrobe oken, vrat in robov ter poudariti cokl. Zaželena je tudi kombinacija z lesenimi elementi v naravni oziroma rjavih barvnih tonih.
– Okenske odprtine naj bodo vertikalno in horizontalno poravnane.
Izzidki na čelnih fasadah niso dovoljeni, razen dozidav za povečanje objekta v dopustnih gabaritih. Možna je le izvedba izzidka na glavni fasadi za vhod v objekt.
C2 – prenova obstoječega javnega prostora:
Območje se nahaja med obstoječo trgovino in gostilno in sega vse do spomenika NOB in kapelice.
Ob trgovini in gostilni se uredijo parkirna mesta za osebna vozila in dostavo ter tlakovana pešpot – prečna povezava na Portoroško ulico. Tlakovana pešpot se uredi tudi v starem jedru naselja med ulicama Ruparjev dol – K studencu.
Spomenik NOB se ohranja in ureja po pogojih, ki so predvideni pri varovanju kulturne dediščine. Nasproti spomenika, med trgovino, strugo Šumečega potoka in cesto se nahaja manjši stanovanjski objekt. Objekt se ohranja v obstoječih gabaritih, fasada, streha, konstrukcija in kritina pa se urejajo v skladu s pogoji za prenovo obstoječih stavb. Možna je sprememba namembnosti celotnega objekta v objekt z dejavnostjo, in sicer z vsebino za turiste – informativno točko. Na zemljišču se uredi vsaj dve parkirni mesti za obiskovalce ter postavi oglasni panó.
13. člen
(Ureditvena enota D)
Območje zajema podenoti D1 – predvidene in D2 – obstoječe (lokalni cesti LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje in LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje, javne poti: JP 793760 Ruparjev dol, JP 794600 Gomile, JP 794730 Kandija, JP 794740 Gabrska gora, JP 794750 Šumeči potok, JP 794760 Ruparjev dol, JP 794770 Vedman, JP 794780 Gabrska gora, JP 794790 Portoroška, JP 794800 K studencu, JP 794830 Gomile, JP 794840 Gomile, JP 794850 Gomile, JP 794860 Šmiškovci, JP 794870 Loka, JP 794890 Kavce, JP 794920 Kavce, JP 795080 Gabrska gora) prometne površine. Pogoji urejanja so podani v 22. – 26. členu odloka.
14. člen
(Ureditvena enota E)
Površine so namenjene primarni dejavnosti – kmetovanju.
V skladu s Pravilnikom o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/03, 130/04, 105/05 s spremembami in dopolnitvami po uveljavitvi tega odloka) je na kmetijskih zemljiščih možno graditi brez gradbenega dovoljenja:
– enostavne kmetijsko gozdarske prometnice in ograje za pašo živine: gradi se jih lahko znotraj ali zunaj grajenega območja kmetije;
– pomožne kmetijsko-gozdarske objekte: zgrajeni so lahko samo na zemljiščih, ki so v območju na katerem že stojijo stavbe in gospodarska poslopja kmetije (grajeno območje kmetije), lahko pa tudi na zemljiščih, ki ležijo znotraj 20m pasu, ki obkroža grajeno območje kmetije (pogojno zazidljivo območje kmetije);
– začasne objekte, namenjene prireditvam.
Na zemljišču s parc. št. *376 in 2012 stoji kozolec, ki se ohrani oziroma je možna rekonstrukcija, nadomestna gradnja ter odstranitev objekta ali gradnja novega na podlagi zgoraj navedenega pravilnika.
15. člen
(Ureditvena enota F)
F1 – urejanje vodnih in zelenih površin ob Šumečem in Babnem potoku
Vzdolž potoka se lahko uredi sprehajalna pot in namestijo klopce za sedenje.
Vse ureditve za urejanje struge, brežin potoka in glede dostopov se ureja v skladu z varstvenimi usmeritvami s področja ohranjanja narave, ki jih navaja 37. člen tega odloka.
Nove gradnje objektov ter pripadajoča komunalna, prometna in zunanja ureditev ter morebitna ograja morajo biti odmaknjeni od vodnega zemljišča 5m, to je od zgornjega roba brežine vodotoka. V primeru gradnje objekta v varovanem območju vodotoka, če gre za gradnjo v vodovarstvenem območju, je potrebno pridobiti vodno soglasje.
F2 – urejanje plazljivih območij v vzhodnem delu naselja
Za strme lokacije (K studencu, Gabrska gora, Šumeči potok) je bil izveden geološko geomehanski ogled s sondnimi izkopi (Geološko-geotehnično poročilo o pogojih gradnje na posameznih lokacijah v Gabrju; PMA d.o.o., Ljubljana, št. poročila 93/05/P05057-PD, oktober 2005). Obravnavane lokacije so potencialno nevarne za proženje plazov in zato neprimerne za gradnjo objektov.
Ohranjajo se zeleni pasovi, površine naj bodo porasle z avtohtonimi drevesnimi in grmovnimi vrstami. Za eventualno gradnjo novega objekta na teh lokacijah je potrebno za vsak objekt posebej predhodno izdelati obsežne geomehanske raziskave za ugotovitev sestave in geometrije plasti v temeljnih tleh in izdelati geološko-geomehanski elaborat.
16. člen
(Usmeritve za organiziranje programa po etažah)
UREDITVENA ENOTA A
Podenote:
– A1 – individualna stanovanjska: namenjena bivanju, v sklopu kletnih in / ali pritličnih prostorov je možna ureditev prostorov za mirne, nehrupne dejavnosti v skladu z 8 in 9. členom tega odloka.
– A2 – poslovno-stanovanjska: poleg prostorov za bivanje, ki se organizirajo v nadstropju oziroma mansardi, je možno v objektu urediti prostore za poslovno dejavnost v kletnih in / ali pritličnih prostorih v skladu z 8. in 9. členom tega odloka.
– A3 – kmetijsko-gospodarska: poleg prostorov za bivanje in opravljanja dejavnosti kmetovanja je možno v sklopu domačije opravljati dejavnosti turizma in gostinstva v skladu z 8. in 9. členom tega odloka.
UREDITVENA ENOTA B
Obstoječe dejavnosti v naselju (trgovina, gostilna in dejavnosti v sklopu stanovanjskih objektov) se ohranjajo. Prav tako je možno ohraniti dejavnost izdelovanja cementnih izdelkov v severnem delu naselja, ki pa se ji ne dopusti širitve oziroma se v primeru potrebe po širitvi dejavnosti usmerja v eno od bližnjih poslovnih con.
Znotraj obstoječih stavb je možna ureditev dejavnosti na način kot velja za novogradnje v ureditveni enoti A v skladu z 8. in 9. členom tega odloka.
UREDITVENA ENOTA C
Poslovni objekti se v celoti namenijo za opravljanje dejavnosti v skladu z 8. in 9. členom tega odloka. Bivalni prostori niso predvideni.
17. člen
(Enostavni objekti)
V območju OLN je dopustna tudi gradnja enostavnih objektov na osnovi Pravilnika o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/03, 130/04, 105/05 s spremembami in dopolnitvami po uveljavitvi tega odloka), in sicer:
– pomožni (za lastne potrebe: drvarnica, garaža, lopa, nadstrešek, rezervoar, uta, vodnjak, zbiralnik za kapnico; ograje: medsosedska, igriščna, oporni zid, ograja za pašo živine; pomožni infrastrukturni objekti: cestni objekti, energetski objekti, telekomunikacijski objekti, komunalni objekti; kmetijsko-gozdarski objekti);
– začasni (za sezonsko turistično ponudbo: sezonski gostinski vrt; za prireditev: oder z nadstreškom; za skladiščenje: tipski zabojnik);
– vadbeni (namenjeni športu in rekreaciji na prostem: igrišče za šport in rekreacijo na prostem, sprehajalna pot);
– spominska obeležja;
– urbana oprema.
Oblikovni pogoji za postavitev nekaterih enostavnih objektov:
– nadstrešek, garaža, drvarnica, lopa, uta: oblikovno prilagojen z glavnim objektom, predvsem glede barve kritine in naklona strehe, dopustna je tudi ravna streha oziroma streha z minimalnim naklonom, skritim v vencu;
– medsosedska ograja: lesena, žična ali kombinirana, možna tudi v kombinaciji s sajeno živo mejo;
– oporni zid: kamnit ali narejen kot armiranobetonska konstrukcija – vidna površina mora biti reliefno obdelana oziroma obložena z naravnim kamnom;
– nadkrita čakalnica: lesena konstrukcija, višina do 4m nad terenom skupaj s strešno konstrukcijo, kritina barvno usklajena s kritino sosednjih objektov;
– reklamni panó: lesena konstrukcija, površina maks. 2 m2, višina do 3m nad terenom.
Znotraj posamezne ureditvene enote je možna gradnja naslednjih enostavnih objektov:
UREDITVENA ENOTA A in B
– pomožni (za lastne potrebe: drvarnica, garaža, lopa, nadstrešek, rezervoar, uta, vodnjak, zbiralnik za kapnico; ograje: medsosedska, oporni zid, ograja za pašo živine; pomožni infrastrukturni objekti: cestni objekti, energetski objekti, telekomunikacijski objekti, komunalni objekti; kmetijsko-gozdarski objekti);
– spominska obeležja.
Gradnja ograje za pašo živine in kmetijsko-gozdarskih objektov je možna le v sklopu kmetijsko-gospodarskih enot A3 in B4.
UREDITVENA ENOTA C
– pomožni (za lastne potrebe: nadstrešek, rezervoar, uta; ograje: medsosedska, igriščna, oporni zid; pomožni infrastrukturni objekti: cestni objekti, energetski objekti, telekomunikacijski objekti, komunalni objekti);
– začasni (za sezonsko turistično ponudbo: sezonski gostinski vrt; za prireditev: oder z nadstreškom; za skladiščenje: tipski zabojnik);
– vadbeni (namenjeni športu in rekreaciji na prostem: igrišče za šport in rekreacijo na prostem, sprehajalna pot);
– spominska obeležja;
– urbana oprema.
UREDITVENA ENOTA D
– pomožni (ograje: oporni zid; pomožni infrastrukturni objekti: cestni objekti, energetski objekti, telekomunikacijski objekti, komunalni objekti);
– začasni (za skladiščenje: tipski zabojnik);
– spominska obeležja;
– urbana oprema.
UREDITVENA ENOTA E
– pomožni (ograje: ograja za pašo živine; pomožni infrastrukturni objekti: cestni objekti, energetski objekti, telekomunikacijski objekti, komunalni objekti; kmetijsko-gozdarski objekti).
UREDITVENA ENOTA F
– pomožni (ograje: medsosedska, oporni zid; pomožni infrastrukturni objekti: cestni objekti, energetski objekti, telekomunikacijski objekti, komunalni objekti);
– vadbeni (sprehajalna pot).
Ostale pogoje za omenjene enostavne objekte, ki niso navedeni, določa Pravilnik o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/03, 130/04, 105/05 s spremembami in dopolnitvami po uveljavitvi tega odloka).
18. člen
(Glavni dovozi, dostopi in vhodi)
UREDITVENA ENOTA A
Glavni dovozi v območja nove pozidave se vršijo z obstoječega cestnega omrežja na katerega se navežejo nove dovozne ceste oziroma vhodi na parcele. Ob stanovanjskih in poslovno stanovanjskih objektih mora biti zagotovljen prostor za parkiranje vsaj dveh osebnih vozil za stanovalce, pri objektih s poslovno dejavnostjo pa je potrebno zagotoviti prostor za parkiranje vsaj dveh osebnih vozil za obiskovalce.
Glavni vhodi v objekt so predvideni na daljši stranici objekta, praviloma z najpomembnejšega javnega prostora. Vhod v poslovni del objekta je možen preko ločenega vhoda. S krajše stranice je možen le v primeru ureditve ločenega vhoda v bivalne prostore v zgornji etaži. Pri gospodarskem objektu je možen vhod tudi s spodnjeležečega terena v spodnjo (vkopano) etažo.
UREDITVENA ENOTA B
Dovozi in dostopi do obstoječih objektov se ohranjanjo. Vhodi v objekte se ohranjajo, razen v primeru dejavnosti, ko je možno na daljši stranici objekta oblikovati dodaten vhod v poslovni del objekta.
Obstoječa enostanovanjska stavba se lahko organizira kot dvostanovanjska pod enakimi pogoji kot v ureditveni enoti A. Pri obstoječih dejavnostih (gostilna, trgovina) se v primeru, da na gradbeni parceli ni mogoče zagotoviti zadostno število parkirnih mest, le-te organizira v sklopu najbližjih javnih površin.
UREDITVENA ENOTA C
Dostop do obstoječega in novega javnega prostora je možen iz obstoječega cestnega omrežja, in sicer preko lokalne ceste LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje. Nov javni prostor se v severnem in južnem delu navezuje na LC 295170 Dolž – Pangrč grm – Gabrje.
Vhodi v objekte s poslovno dejavnostjo so z daljše stranice objekta, praviloma z najpomembnejšega javnega prostora. Ob objektih je potrebno urediti ustrezno število mest za parkiranje vozil.
UREDITVENA ENOTA D
Ob rekonstrukcijah obstoječega prometnega omrežja in gradnjah novih prometnic se ohranjajo obstoječi dovozi / hišni priključki do objektov, prav tako pa tudi dostopi do kmetijskih ali gozdnih zemljišč.
19. člen
(Usmeritve za ureditev gradbenih parcel)
UREDITVENA ENOTA A
Tipi stavb:
– A1 – individualna stanovanjska: na gradbeni parceli je lahko le ena glavna stanovanjska stavba ter pomožni objekti;
– A2 – poslovno-stanovanjska: na gradbeni parceli je lahko le ena glavna poslovno-stanovanjska stavba ter pomožni objekti;
– A3 – kmetijsko-gospodarska: na gradbeni parceli sta lahko največ dve glavni stanovanjski stavbi ter gospodarske stavbe, možno je postaviti tudi pomožne objekte.
Organizacija objektov: Stavbe so lahko locirane vzdolž ali okrog notranjega dvorišča pri kmetijsko-gospodarski enoti (domačiji) ter prečno ali vzdolžno v odnosu do najpomembnejšega javnega prostora pri stanovanjskih in poslovno stanovanjskih objektih. Pri tem je lahko glavna stavba locirana le ob najpomembnejši javni prostor tako, da ga sooblikuje. Stavbe vzdolžne domačije na robu naselja, razen glavne stavbe, so lahko orientirane le vzdolž plastnic v eni ali dveh vrstah vzdolž notranjega dvorišča.
Velikosti parcel, pozidanost:
– A1 – individualna stanovanjska: 2,6–10,3 arov,
– A2 – poslovno-stanovanjska: 7,4–10,8 arov,
– A3 – kmetijsko-gospodarska: oblikovanje manjših enot velikosti 1000–3000 m2, ki se jih določi naknadno, in sicer v primeru interesa za gradnjo te enote.
V primeru združevanja gradbenih parcel so dovoljena odstopanja navzgor.
Parcele novih stanovanjskih in stanovanjsko-poslovnih objektov se lahko pozidajo do največ 40%, skupaj s pomožnimi objekti. Parcele novih kmetijsko-gospodarskih enot pa se pozidajo v razmerju pozidane in utrjene površine proti zelenim površinam v razmerju 2:3.
Gradbena linija: vzporedna z glavnim javnim prostorom – razvidno iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja, odmik od parcelne meje naj bo vsaj 3m. V primeru, ko je parcela zelo ozka se lahko razdalja 3m meri od sosednjega objekta, vendar tako, da je objekt od parcelne meje odmaknjen vsaj 2,5m. Objekte je možno postaviti tudi na mejo tako, da se stika s sosednjo stavbo (ne velja za stanovanjske, stanovanjsko-poslovne in poslovne objekte). Na parceli je možno postaviti le eno glavno stavbo, razen na kmetijsko gospodarskih enotah. Gospodarske in pomožne objekte se organizira vzdolž ali okrog notranjega dvorišča pri kmetijsko gospodarskih enotah.
Zelene površine: ob objektih naj se v največji možni meri ohranjajo zelene površine, površine porasle z visokoraslim sadnim drevjem ali vinsko trto ter posamezna drevesa ali skupine dreves v sklopu dvorišč kmetij.
Površine ob objektih se lahko zasadi z avtohtonimi drevesnimi / rastlinskimi vrstami ter visokoraslim sadnim drevjem. Drevesne vrste skupine iglavcev niso dovoljene, prav tako ni primerno zasajanje tujerodnih rastlinskih in drevesnih vrst.
Oblikovanje neravnega ali strmega terena je možno z ureditvijo brežin, lahko tudi z izgradnjo opornih zidov.
Pomožni objekti: v odnosu do osnovnega volumna so podrejeni po višini, namembnosti in odnosu do javnega prostora. Od glavnega objekta naj bo odmaknjen za minimalno 3m, razen če gre za objekt za lastne potrebe, ki pa je lahko tudi prizidan h glavnemu objektu, pri čemer ga je možno tudi zamikati. V primeru, ko je objekt za lastne potrebe prizidan osnovnemu objektu ima lahko tudi enokapno streho z majhnim naklonom. V primeru, da ima tak objekt dvokapno streho, naj ima le-ta naklon enak osnovni strehi.
Na vhodni fasadi je dopustna le gradnja nadstreška pri glavnem vhodu v osnovni objekt (širine do ¼ širine objekta, ki je lahko od vhoda na glavni fasadi podaljšan do roba s čelno fasadno ploskvijo), ostali pomožni objekti se gradijo v sklopu notranjega dvorišča.
Ostale pogoje glede gradnje in oblikovanja pomožnih objektov določa 17. člen tega odloka.
UREDITVENA ENOTA B
Tipi stavb: ohranja se obstoječa tipologija stavb
– B1 – individualna stanovanjska: gradbena parcela zajema območje obstoječe glavne stanovanjske stavbe s pomožnimi objekti;
– B2 – poslovno-stanovanjska: gradbena parcela zajema območje obstoječe glavne poslovno-stanovanjske stavbe s pomožnimi objekti;
– B3 – poslovna: gradbena parcela zajema območje poslovnega kompleksa (cementninarstvo) s stanovanjsko stavbo ter poslovnimi objekti;
– B4 – kmetijsko-gospodarska: gradbena parcela zajema območje obstoječe domačije / kompleksa z eno ali dvema stanovanjskima stavbama, gospodarskimi stavbami ter pomožnimi objekti.
Notranja organizacija: ohranja se obstoječa organizacija stavb na parcelah oziroma se jih locira po pogojih za novogradnje v ureditvenih enotah A in C.
Velikosti parcel, pozidanost: ohranjajo se obstoječe velikosti parcel, ki pa jih je možno tudi povečati ali zmanjšati.
Parcele stanovanjskih, stanovanjsko-poslovnih in poslovnih objektov so lahko pozidane do največ 40% skupaj s pomožnimi objekti. Parcele kmetijsko-gospodarskih enot se pozidajo v razmerju pozidane in utrjene površine proti zelenim površinam v razmerju 2:3.
Gradbena linija: ohranjajo se obstoječe gradbene linije oziroma se oblikujejo vzporedno z glavnim javnim prostorom, odmik od meje naj bo vsaj 3m, izjemoma (ozka, majhna parcela) lahko tudi 3m od sosednjega objekta. Objekte je možno postaviti tudi na mejo tako, da se stika s sosednjo stavbo (ne velja za stanovanjske stavbe). Na parceli je možno postaviti le eno glavno stavbo, razen na kmetijsko-gospodarskih enotah. Gospodarske in pomožne objekte se organizira vzdolž ali okrog notranjega dvorišča pri kmetijsko gospodarskih enotah.
Zelene površine: ohranjajo se obstoječe zelene površine oziroma se jih ureja po pogojih iz ureditvene enote A.
Pomožni objekti: velja enako kot za novogradnje v ureditveni enoti A.
UREDITVENA ENOTA C
Notranja organizacija: Na gradbeni parceli je lahko le ena ali več glavnih poslovnih stavb ter pomožni objekti (za lastne potrebe, ograje).
Organizacija objektov: Stavbe so lahko locirane prečno ali vzdolžno v odnosu do najpomembnejšega javnega prostora. Pri tem je lahko glavna stavba locirana le ob najpomembnejši javni prostor tako, da ga sooblikuje.
Velikosti parcel, pozidanost:
Predvideni novi poslovni objekti so umeščeni na gradbene parcele velikosti med 13,7 – 17,8 arov.
V primeru združevanja gradbenih parcel so dovoljena odstopanja navzgor.
Parcele novih poslovnih objektov se lahko pozidajo do največ 40%.
Gradbena linija: vzporedna z glavnim javnim prostorom – razvidno iz grafičnega načrta 9 – Načrt ureditvenega območja, odmik od meje je minimalno 3m.
Pomožni objekti: velja enako kot za novogradnje v ureditveni enoti A.
20. člen
(Urejanje javnih, poljavnih površin)
V okviru urejanja javnih površin je predvidena zazelenitev kakor tudi postavitev ustrezne urbane / ulične opreme. V naselju so to lahko ulične svetilke, koši za smeti, korita za rože, avtobusno postajališče, oglasni panóji, stojala za kolesa, betonski tlakovci / plošče na ploščadih javnih prostorov, klopi za sedenje, oprema igral za otroško igrišče v okviru zelenih površin. Vsi elementi morajo biti izbrani tako, da ustrezajo ruralnemu značaju naselja. Pretirano uvajanje izrazito urbanih elementov ni primerno.
Površine pred vhodi v stavbe se utrdi s tlakovano ali monolitno površino. Površina pod ekološkim otokom in stojna mesta za kontejnerje se utrdijo s tlakovci.
Vse javne površine so razvidne iz grafičnega načrta 11 – Načrt parcelacije – gradbene parcele in tehnični elementi za zakoličbo.
21. člen
(Prestavitve in rušitve objektov)
Za sprostitev zemljišč zaradi novopredvidene pozidave in ureditev bo potrebna odstranitev štirih kozolcev na zemljiških parcelah št. *316, *357, *358, 1739/3, 1740/4, 1741/1, 2204, 2208, 2273/2, vse k.o. Gabrje.
V. ZASNOVA PROJEKTNIH REŠITEV PROMETNE, ENERGETSKE, KOMUNALNE IN DRUGE GOSPODARSKE INFRASTRUKTURE
PROMETNO OMREŽJE
22. člen
(Pogoji za izvedbo prometnega omrežja)
OLN predvideva naslednje posege na prometni infrastrukturi:
– novogradnje in podaljški obstoječih cest,
– rekonstrukcije obstoječih cest in ureditev križišč,
– izgradnjo hodnikov za pešce in pešpoti,
– upoštevanje arhitektonskih ovir za invalide,
– avtobusno postajo in manjše parkirne površine ob objektih z dejavnostjo.
23. člen
(Nove gradnje, rekonstrukcije in ureditve križišč)
Vse obstoječe ceste predstavljajo izhodiščno ogrodje, na katerega se navezuje nova prometna mreža na obravnavanem območju.
Pri gradnjah novih cest, urejanju novih priključkov ter vseh rekonstrukcijah cest in križišč je potrebno zagotoviti ustrezne zavijalne radije in širine (min. 3,5m), ki omogočajo dovoz tudi za interventna vozila. Pri urejanju prometnih površin bo na določenih odsekih potrebna izgradnja opornih zidov in ureditev brežin.
D1 – OBSTOJEČE PROMETNE POVRŠINE
Glavna cestna povezava do obravnavanega območja iz smeri Novega mesta je regionalna cesta R3-668 Gabrje – Ratež in v nadaljevanju lokalna cesta LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje, ki na severozahodni strani poteka skozi naselje. Nanjo se v zahodnem delu naselja naveže LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje. Za to cesto je bil izdelan Lokacijski načrt lokalne ceste Dolž–Pangrč Grm–Gabrje z avtobusno postajo Gabrje (Uradni list RS, št. 50/94, 38/99, 90/99 – popr.). Trasa prestavljene ceste in lokacija avtobusnega postajališča je smiselno povzeta v OLN.
Na območju naselja se v prvi vrsti omeji težek tovorni promet po ozkih ulicah v starem jedru naselja, razen za morebitno dostavo ali intervencije. Po cestah v naselju se izvaja le lokalni promet, razen po glavnih vpadnicah (LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje in LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje), kjer je dopusten tudi tranzitni promet.
Rekonstrukcije obstoječega cestnega omrežja so predvidene na območju celotnega naselja, prednostno pa na naslednjih odsekih:
– rekonstrukcija obstoječega priključka med JP 794870 Loka in LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje ter dograditev ceste JP 794870 Loka na vstopu v naselje;
– rekonstrukcija križišča med JP 794870 Loka, JP 294860 in LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje na območju med trgovino in gostilno;
– rekonstrukcija obstoječega priključka med JP 794790 Portoroška in kolovozom v severovzhodnem delu naselja ter rekonstrukcija kolovoza v cesto, ki se v podaljšku proti severu naveže na regionalno cesto (rekonstrukcija priključka z regionalno cesto R3-668 Gabrje – Ratež in R3-920 Vahta – Gabrje ni predmet OLN);
– rekonstrukcije obstoječih priključkov oziroma križišč z LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje na območju južno od novega javnega prostora zaradi predvidene prestavitve trase lokalne ceste.
Zaradi neugodnega (strmega) terena in boljše prometne pretočnosti pa tudi varnosti se rekonstruira še Trdinovo pot na odseku od priključka LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje z LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje v smeri proti zahodu in JP 794730 Kandija. Na teh dveh odsekih je zaradi strmega terena in ozkih cest (problem srečevanja vozil, nevarnost zdrsa) potrebna izgradnja opornih zidov (vidna površina se obloži s kamnom) ali kamnitih zložb (če prostor še omogoča) za utrditev terena ter zagotoviti ustrezno odvodnjavanje.
Poleg rekonstrukcij je predvidena še gradnja pločnikov kot podaljškov obstoječih, in sicer na delu od obstoječe gostilne do nove turistično-informativne točke ter od obstoječe TP v smeri proti zahodu do uvoza k stanovanjskemu objektu št. 18 ob Trdinovi poti.
Nasproti gostilne je na meji med cesto in strugo Šumečega potoka nameščena kovinska varovalna ograja. Ograja ni primerna značaju naselja. Predlagana je zamenjava z leseno varovalno ograjo.
– prečni prerezi rekonstruiranih cest:
Normalni profil javne poti znaša:
– bankina                      1 x 0,25 = 0,25 m
– mulda                        1 x 0,50 = 0,50 m
– vozni pas                    1 x 3,50 = 3,50 m
– bankina                      1 x 0,75 = 0.75 m
                                   skupaj 5.00 m
 
Normalni profil lokalne ceste LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica –
Gabrje znaša:
– bankina                      1 x 0,25 = 0,25 m
– vozna pasova                 2 x 2,75 = 5,50 m
– hodnik za pešce              2 x 1,20 = 2,40 m
– bankina                      1 x 0,25 = 0,25 m
                                   skupaj 8.40 m
 
Normalni profil prestavljene lokalne ceste LC 295170 Dolž – Pangrč Grm –
Gabrje znaša:
– bankina                      1 x 0,25 = 0,25 m
– mulda                        1 x 0,50 = 0,50 m
– vozna pasova                 2 x 3,00 = 6,00 m
– bankina                      1 x 0,75 = 0.75 m
                                   skupaj 7.50 m
D2 – PREDVIDENE PROMETNE POVRŠINE
Ob glavnih strukturnih oseh v naselju, na katere se vežejo dejavnosti, je potrebno zagotoviti hodnike za pešce. Te ceste so lokalna cesta LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje (od« vhoda« v naselje na severni strani do spomenika NOB in nato do nove javne površine v zahodnem delu naselja), LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje (na območju nove javne površine) ter javna pot JP 794750 Šumeči potok (od spomenika NOB do makadamskega parkirišča na vzhodnem robu naselja).
Zaradi gradnje novih objektov je predvidena gradnja novih priključkov na obstoječe cestno omrežje in novih dovoznih cest do objektov. Novoustvarjene ulice so široke min. 3,5m – 4m brez hodnika za pešce.
Normalni profil nove dovozne ceste znaša:
– bankina                      1 x 0,25 = 0,25 m
– mulda                        1 x 0,50 = 0,50 m
– vozni pas           1 x 3,50 = 3,50 m (4,00 m)
– bankina                      1 x 0,75 = 0.75 m
                          skupaj 5.00 m (5,50 m)
Nove gradnje cestnega omrežja so predvidene na naslednjih odsekih:
– oblikovanje novih uvozov za dostop do novih objektov;
– gradnja novega uvoza v območje novega javnega prostora v zahodnem delu naselja iz LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje (cesta, ki poteka znotraj tega območja v smeri sever – jug se v južnem delu naveže z izvozom na obstoječo javno pot in v smeri proti zahodu nazaj na izhodiščno lokalno cesto) ter gradnja pločnikov;
– gradnja novih cestnih povezav oziroma priključkov do objektov južno od območja novega javnega prostora;
– gradnja novega priključka in dovozne ceste na javno pot JP 794730 Kandija;
– gradnja nove dovozne ceste do predvidenih objektov v severovzhodnem delu območja (gradnja ceste in posledično novih stanovanjskih stavb je mogoča šele po ureditvi priključka z regionalno cesto).
24. člen
(Avtobusna postajališča, parkirne površine)
Obstoječe avtobusno postajališče pri spomeniku NOB se prestavi na območje novega javnega prostora v vzhodnem delu območja OLN. Uredijo se tri parkirna mesta za lokalni – medkrajevni avtobus ter za začasno parkiranje turističnega avtobusa ter obenem tudi še približno 6 parkirnih mest za zaposlene in približno 10 za obiskovalce.
V sklopu prometnega urejanja naselja je predvideno tudi urejanje ostalih parkirnih površin. Danes neustrezno locirano parkiranje na prostoru med gostilno in trgovino se uredi tako, da se oblikuje z vidika prometne varnosti ustreznejše križišče cest z navezavo na LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje ter na novo uredijo parkirna mesta za osebna vozila in dostavo na območju med obstoječo gostilno in trgovino. Pri tem se ne prekine obstoječih dovoznih cest v naselju.
Parkirna mesta je potrebno urediti tudi ob objektih z dejavnostjo.
25. člen
(Ureditev prometnih površin)
Pri novogradnjah cest, urejanju novih priključkov ter vseh rekonstrukcijah cest in križišč znotraj območja OLN je potrebno zagotoviti ustrezne radije, ki omogočajo dovoz tudi za interventna vozila.
Ob robu prometnih površin, ki potekajo po strmem terenu, je možna tudi gradnja višjih opornih zidov.
Hodnik za pešce mora biti dvignjen od cestišča in od njega fizično ločen z betonskim robnikom.
Vsi vozni pasovi so v asfaltni izvedbi, hodniki za pešce pa so lahko tudi v drugih izvedbah.
Vse prometne površine se izvedejo z elementi, ki bodo omogočali osnovne dostope in uporabo tudi za funkcionalno ovirane ljudi, ter opremijo z ustrezno signalizacijo. »Vhodi« na hodnik za pešce se izvedejo z utopljenimi robniki s položno klančino. Svetla širina klančine mora biti najmanj 90 cm.
Na koncu slepih ulic je potrebno predvideti obračališča, pri cestah širine z minimalno širino 3,5m pa predvideti mesta za srečevanje vozil v smislu razširitve za vsaj 1m asfaltnih površin in 0,5 m bankine na razdalji, ki ni večja od 100m. Če obračališč in mest za srečevanje vozil ni mogoče predvideti se v ta namen uporablja prostor obstoječih dvorišč.
26. člen
(Odstranitev obstoječih objektov)
Zaradi novih predvidenih prometnih ureditev je potrebna odstranitev (prestavitev) enega kozolca na zemljišču s parc. št. 2209, k.o. Gabrje.
ENERGETSKO OMREŽJE
27. člen
(Električno omrežje)
Napajanje novih objektov je predvideno iz obstoječega električnega omrežja v naselju. Za priklop novih objektov je potrebno:
– rekonstruirati obstoječo TP Gabrje (zamenjati obstoječi transformator moči 250 kVA s transformatorjem moči 630kVA, rekonstruirati NN razdelilec), ki se nahaja v zahodnem delu naselja ob Trdinovi poti,
– rekonstruirati obstoječe NN omrežje in
– zgraditi dodatne NN razvode, kjer obstoječe omrežje ne omogoča priklopa predvidenih objektov.
Novi objekti morajo biti predvideni na ustrezni oddaljenosti od obstoječih elektroenergetskih vodov.
Če odmika objekta od EE vodov ni mogoče zagotoviti, je potrebno izvesti prestavitev tangiranega voda, ki mora biti usklajena s sistemskim operaterjem distribucijskega omrežja. Zaradi tangiranja obstoječih nadzemnih vodov z novo pozidavo bo potrebno kablirati SN daljnovod, ki poteka v smeri od TP proti jugu preko območja novega javnega prostora in novih gradbenih parcel. Trasa prestavljenega voda je razvidna iz grafičnega načrta 12 – Načrt prometne in komunalno energetske infrastrukture.
28. člen
(Javna razsvetljava)
Urejanje javne razsvetljave je predvideno ob glavnih prometnicah / ob vseh strukturnih oseh naselja oziroma povsod tam, kjer se urejajo hodniki za pešce. Te ceste so lokalna cesta LC 295160 Črmošnjice – Šentjošt – Hrušica – Gabrje (od« vhoda« v naselje na severni strani do spomenika NOB in nato do nove javne površine v zahodnem delu naselja), LC 295170 Dolž – Pangrč Grm – Gabrje (na območju nove javne površine) ter javna pot JP 794750 Šumeči potok (od spomenika NOB do makadamskega parkirišča na vzhodnem robu naselja).
Medsebojna oddaljenost svetilk naj ne bo večja od 40 m.
Na mestih, kjer je javna razsvetljava že izvedena oziroma so postavljene svetilke, bo le te potrebno prestaviti, če ovirajo potek rekonstruirane trase ceste.
OMREŽJE ZVEZ
29. člen
(Telekomunikacijsko omrežje)
Za priključitev novih območij se predvidi izgradnja TK kabelske kanalizacije z navezavo na obstoječe TK omrežje. TK priključki so predvideni zemeljsko.
Ravno tako je predvidena prestavitev preostalega zračnega TK omrežja in obstoječih hišnih priključkov na zemeljsko TK omrežje ob rekonstrukciji cest oziroma ostale infrastrukture.
Zaradi novih gradenj in ureditev se obstoječe TK omrežje, če bo to potrebno, ustrezno zaščiti ali prestavi.
KOMUNALNO OMREŽJE
30. člen
(Vodovodno omrežje)
Novi objekti se priključijo na obstoječe vodovodno omrežje po pogojih upravljavca. Omrežje se po potrebi dogradi tako, da bodo zagotovljene ustrezne količine pitne in požarne vode (hidrantno omrežje).
Na mestih, kjer je hidrantno omrežje že izvedeno oziroma so postavljeni hidranti, je le te potrebno prestaviti, če bi ovirali potek rekonstruirane trase ceste.
31. člen
(Kanalizacijsko omrežje)
V naselju se na podlagi projektov:
– Kanalizacija za naselje Gabrje – PGD, PZI (Acer, d.o.o., Novo mesto, št. proj. PR-R2/2002, februar 2002) in Sprememba kanalizacije za naselje Gabrje – PGD, PZI (Acer, d.o.o., Novo mesto, št. proj. PR-R7/2003, avgust 2004)
– Padavinska kanalizacija za naselje Gabrje – PGD, PZI (Acer, d.o.o., Novo mesto, št. proj. PR-R8/2003, junij 2004) ureja ločen sistem odvajanja odpadnih vod, ki bo prevajalo odpadne vode iz obstoječih objektov in površin. Večji del omrežja je že zgrajen. Potek projektiranih in izvedenih tras je upoštevan v OLN in razviden iz grafičnega načrta 12 – Načrt prometne in komunalno-energetske infrastrukture. Trase potekajo vzporedno ob kanalizaciji za komunalne odpadne vode. Padavinske vode bodo po teh kanalih speljane v Babni potok, Šumeči potok in v obstoječi obcestni jarek ob vstopu v naselje na severni strani.
Omrežje bo potrebno dograditi tako, da bo prevajalo odpadne vode tudi iz predvidenih objektov ter prometnih površin.
Padavinske vode ne smejo pritekati na cesto ali na njej zastajati, za kar mora biti urejeno ustrezno odvodnjavanje. Padavinske vode s strešin se spelje direktno v bližnji potok ali tako, da poniknejo v tla. Onesnažene meteorne vode s prometnih površin in parkirnih površin na lokacijah v naselju, kjer se oziroma se bodo vršile dejavnosti, se morajo pred iztokom v kanalizacijo očistiti v lovilcu olj.
32. člen
(Ogrevanje)
Ogrevanje objektov je možno iz lastne kotlovnice na lahko kurilno olje, utekočinjen naftni plin ali druga ekološko sprejemljiva goriva.
33. člen
(Odpadki)
Povzročitelji gospodinjskih odpadkov so dolžni odlagati odpadke v za to namenjene posode, katerih tip, velikost / prostornino in število določi izvajalec javne službe (1 zabojnik za približno 10 hiš). Odjemno mesto, kjer so nameščene posode, mora povzročiteljem omogočati neovirano odlaganje komunalnih odpadkov, hkrati pa mora biti dostopno posebnim smetarskim vozilom za odvoz odpadkov.
Za odlaganje ostalih odpadkov (papir, steklo in embalažo) je v naselju že organiziran ekološki otok, vendar lokacija ob gospodarskem poslopju ni najbolj primerna. Nova površina se ravno tako uredi ob osrednji prometni osi v naselju, in sicer na lokaciji med obstoječo trgovino in predvideno info točko.
Stojna mesta za zabojnike je potrebno primerno urediti (tlakovana stojna površina, namestitev enostavno oblikovane ograje okrog zabojnikov, možnost nadkritja – nadstrešek).
VI. REŠITVE IN UKREPI ZA VAROVANJE OKOLJA, OHRANJANJE NARAVE, VARSTVO KULTURNE DEDIŠČINE TER TRAJNOSTNO RABO NARAVNIH DOBRIN
34. člen
(Varovanje pred prekomernim hrupom)
Območje spada v III. stopnjo varstva pred hrupom po Uredbi o mejnih vrednostih kazalcev hrupa v okolju (Uradni list RS, št. 105/05), kjer je dopusten poseg v okolje, ki je manj moteč zaradi povzročanja hrupa.
Glede na značilnosti mejne vrednosti kazalcev hrupa ne smejo presegati zahtev za III. območje, in sicer 60 dBA za dan in 50 dBA za noč.
35. člen
(Varovanje pred onesnaženjem zraka)
Obremenitev zraka ne sme presegati dovoljenih koncentracij po Uredbi o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednosti snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94, 52/02, 41/04 – ZVO-1) in Uredbo o emisiji snovi v zrak iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94, 51/98, 83/98 – popr., 105/00, 50/01, 46/02 in 49/03).
36. člen
(Varovanje pred onesnaženjem voda)
Vse odpadne vode (komunalne odpadne vode, padavinske vode) morajo biti obvezno priključene na javni kanalizacijski sistem, ki je v naselju zasnovan ločeno in v večji meri že izveden.
Padavinske vode s strešin se spelje direktno v bližnji potok ali tako, da poniknejo v tla.
Padavinske vode s prometnih in parkirnih površin, kjer obstaja nevarnost onesnaženja z naftnimi derivati, se mora voditi preko lovilca olj v skladu z Uredbo o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaženja (Uradni list RS, št. 35/96).
Odvajanje padavinskih voda iz večjih ureditvenih območij je treba predvideti na tak način, da bo v čim večji možni meri zmanjšan hipni odtok padavinskih voda z urbanih površin, kar pomeni, da je potrebno predvideti zadrževanje padavinskih voda pred iztokom v površinske odvodnike (zatravitev, travne plošče, zadrževalni bazeni, suhi zadrževalniki …).
Na območju naselja se nahaja precejšnje število gnojišč, ki jih je potrebno (če to še niso) sanirati ter urediti v skladu s Strokovnim navodilom o urejanju gnojišč in greznic (Uradni list SRS, št. 10/85), kar je potrebno upoštevati tudi pri gradnji novih. Odpadne vode iz gnojišč se ne odvaja v javno kanalizacijsko omrežje.
Vsi novopredvideni objekti s pripadajočo komunalno, prometno in zunanjo ureditvijo, vključno z morebitno ograjo, morajo biti odmaknjeni od vodnega zemljišča 5m, to je od zgornjega roba brežine vodotoka, skladno z Zakonom o vodah (Uradni list RS, št. 67/02, 110/02 – ZGP-1, 2/04 – ZzdrI-A in 41/04 – ZVO-1).
Vsa obstoječa gnojišča ali zbiralniki gnojnice / gnojevke, ki se nahajajo znotraj pasu 5m odmika od vodnega zemljišča se odstranijo oziroma prestavijo na ustreznejšo lokacijo v sklopu obstoječe gradbene parcele.
Severna polovica naselja se nahaja v (vplivnem) varstvenem pasu vodnega vira, kjer je potrebno upoštevati določila Odloka o zaščiti vodnih virov na območju Občine Novo mesto (SDL, št. 13/85, Uradni list RS, št. 64/95, 23/96).
V skladu s Pravilnikom o pitni vodi (Uradni list RS, št. 19/04, 35/04) mora upravljavec sistema za oskrbo s pitno vodo zagotavljati skladnost in zdravstveno ustreznost pitne vode ter sprejeti ukrepe za odpravo neskladnosti, kadar je to potrebno zaradi varovanja zdravja ljudi.
37. člen
(Ohranjanje narave)
Naravne vrednote na območju naselja Gabrje, ki jih določa Pravilnik o določitvi in varstvu naravnih vrednot (Uradni list RS, št. 111/04), so:
– Babni potok (evid. št. 8272) – hidrološka in ekosistemska zvrst, NV lokalnega pomena;
– Šumeči potok (evid. št. 8273) – hidrološka in ekosistemska zvrst, NV lokalnega pomena;
– Gabrska jama (evid. št. 8122) – geomorfološka podzemeljska zvrst, NV državnega pomena.
Pri načrtovanju posegov in dejavnosti na obravnavanem območju je potrebno upoštevati splošne varstvene usmeritve ter razvojne in varstvene usmeritve za hidrološke in geomorfološke podzemeljske naravne vrednote, ki so bile določene v Naravovarstvenih smernicah za spremembe in dopolnitve prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Občine Novo mesto za območje Mestne občine Novo mesto (ZVNKD Novo mesto, januar 2001).
Konkretne varstvene usmeritve so:
– Na območju naravne vrednote Gabrska jama naj se v primeru ponovnega odpiranja cestišča za izvedbo ostale energetske infrastrukture 14 dni pred pričetkom del obvesti Zavod RS za varstvo narave in se mu omogoči strokovni nadzor in dokumentiranje del oziroma objekta.
– Na območju naravnih vrednot Babni in Šumeči potok je potrebno pri načrtovanju in izvajanju predvidenih posegov upoštevati:
– območje za pozidavo je potrebno umestiti izven območja naravne vrednote;
– v primeru urejanja struge in brežin potokov naj bo le-to sonaravno, uporablja naj se naravni material (les, kamen) in naj se potok ne kanalizira. Struga naj bo razgibana in naj vsebuje manjše tolmune;
– ob potoku je potrebno ohranjati kar največ primarne zarasti, v primeru nove zasaditve pa naj se uporablja avtohtone drevesne in grmovne vrste;
– dostope preko potoka naj se oblikuje in umesti v prostor na način, da bo struga potoka čim bolj prehodna in najmanj prizadeta;
– v potok naj se ne odvaja neprečiščenih izcednih vod (gnojnic in odtokov iz gnojnih jam);
– dostop do potoka naj se ne omejuje s postavitvijo ograj in opornih zidov;
– območje vlažnega biotopa v spodnjem delu Babnega potoka naj se ohranja z namenom ohranjanja redkejših ekosistemov.
Za vse posege v prostor, ki bi lahko ogrozili biotsko raznovrstnost in območja ohranjanje narave, je po 104. in 105. členu Zakona o ohranjanju narave (Uradni list RS, št. 96/04 – UPB2) potrebno pridobiti pozitivno mnenje Zavoda RS za varstvo narave, dovoljenje za poseg v naravo, oziroma naravovarstvene pogoje in naravovarstveno soglasje, ki ju izda MOP, Agencija RS za okolje.
38. člen
(Varstvo kulturne dediščine)
Na območju naselja so evidentirane naslednje enote kulturne dediščine:
– Gabrje pod Gorjanci – domačija Šumeči potok 15 (št. 303/00);
– Gabrje pod Gorjanci – hiša K studencu 8 (št. 302/00);
– Gabrje pod Gorjanci – spomenik NOB (št. 111/99).
Gabrje kot naselje ni posebej varovano.
Za omenjene enote kulturne dediščine veljajo splošne usmeritve za varovanje, kot so podane v strokovnih zasnovah (podlagah) varstva kulturne dediščine iz leta 2000. Za vse neposredne posege v enote kulturne dediščine je potrebno pridobiti kulturnovarstvene pogoje in soglasje.
39. člen
(Osončenje fasad in odprtih površin)
Bivalni prostori naj bodo orientirani proti jugu, jugozahodu ali jugovzhodu, spalni in delovni prostori pa na nasprotne strani neba. V primeru, ko ima objekt kletno etažo, naj bo le-ta maksimalno vkopana v teren. Zaradi predvidene gradnje nižjih objektov in upoštevanja potrebnih odmikov med objekti bo zagotovljen ustrezen kot osončenja fasad objektov in odprtih površin preko celega leta.
40. člen
(Varovanje krajinskih značilnosti)
Nove gradnje objektov so zasnovane tako, da se objekti maksimalno prilagajajo obliki terena npr. z vkopanostjo kletne etaže, vzporedno postavitvijo s plastnicami oziroma z ustrezno arhitekturno zasnovo in orientacijo objekta. Novi objekti ne bodo glede na obstoječo grajeno strukturo presegli višine K (delno ali v celoti vkopana klet) + P (pritličje) + 1 (nadstropje) z možnostjo izkoriščenih podstrešij za bivanje pri pritličnih objektih. Višine objektov se znižujejo proti robu naselja. V naselju naj se ohranja čim več zelenih površin, posamezna drevesa, skupine dreves (visokodebelni sadovnjaki) in tekoče vode. Zasajanje tujerodnih zimzelenih drevesnih in grmovnih vrst naj bo omejeno, saj ne sodi v podeželski prostor in spreminja tradicionalno podobo kraja. Pri zazelenitvi je poudarek na zasaditvi avtohtonih drevesnih / rastlinskih vrst in sadnega drevja na visokih podlagah. Zazelenitev je še posebej pomembna na mejah naselbinskega telesa z namenom, da se ublaži prehod iz urbaniziranega območja v območje krajine.
41. člen
(Varovanje kmetijskih zemljišč, plodne zemlje in tal)
Kmetijska zemljišča je treba v prvi vrsti uporabljati v skladu z njihovim namenom ter preprečevati njihovo onesnaževanje ali drugačno degradiranje oziroma drugačno zaviranje rasti rastlin. Ob tem imajo prednost oblike sonaravnega, trajnostno naravnanega kmetijstva, ki ohranja in razvija identiteto krajine.
Organizacija gradbišča mora obsegati čim manjše površine in zagotoviti kar najmanjše poškodbe tal. Pri pripravi terena bo nastala določena količina odvečne prsti. Vse izkopane plasti tal je potrebno deponirati ločeno glede na njihovo sestavo. Pri odstranjevanju gornjih plasti zemljine se rodovitna zemlja uporabi pri končni ureditvi posameznih lokacij.
VII. REŠITVE IN UKREPI ZA OBRAMBO TER VARSTVO PRED NARAVNIMI IN DRUGIMI NESREČAMI
42. člen
(Varovanje pred požarom)
Zagotavljanje ukrepov požarnega varstva je bistvenega pomena. Do objektov na območju OLN mora biti zagotovljen dovoz interventnih vozil v primeru požara (ustrezni radiji in širine prometnic), prometne površine ter ostale utrjene delovne površine za intervencijo gasilcev.
Skladno s Pravilnikom o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91) mora biti urejeno hidrantno omrežje, ki mora zagotavljati zadostno oskrbo z vodo za gašenje požara. Hidranti morajo biti nameščeni na medsebojni razdalji največ 150m oziroma tako, da je požar na objektu možno gasiti z najmanj dveh zunanjih hidrantov.
Odmiki med objekti ali potrebne protipožarne ločitve morajo ustrezati požarnovarstvenim predpisom, prav tako morajo biti zagotovljeni vsi ukrepi za varen umik ljudi, živali in premoženja.
Za zagotavljanje požarne varnosti in varnosti pred drugimi nesrečami je potrebno upoštevati določila Zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93, 87/01, 110/02 – ZGO-1) in Zakona o varstvu pred naravnimi in drugimi nesrečami (Uradni list RS, št. 64/94, 33/00 – odl. US, 87/01 – ZMatD, 41/04-ZVO-1) ter druge predpise, ki urejajo načrtovanje, projektiranje in gradnjo objektov in naprav ter njihovo rabo.
43. člen
(Potresna varnost)
Vsi predvideni objekti in ureditve morajo biti projektirani za VII. stopnjo MCS (Mercali-Cancani-Sieberg) lestvice, ki velja na tem območju, pri čemer se upoštevajo določila Pravilnik o mehanski odpornosti in stabilnosti objektov (Uradni list RS, št. 101/05).
VIII. NAČRT PARCELACIJE
44. člen
Načrt gradbenih parcel s tehničnimi elementi za zakoličbo je prikazan na grafičnem načrtu 11 – Načrt parcelacije- gradbene parcele in tehnični elementi za zakoličbo.
Velikosti gradbenih parcel na območju OLN so razvidne iz omenjenega grafičnega načrta. Tabela zakoličbenih točk (koordinat) je del besedila, in sicer poglavja 7. Načrt parcelacije.
Pri določanju in urejanju gradbenih parcel so možna odstopanja, če so v skladu z določili 46. člena tega odloka.
IX. ETAPNOST IZVEDBE PROSTORSKE UREDITVE TER DRUGI POGOJI IN ZAHTEVE ZA IZVAJANJE OLN
45. člen
(Etape izvajanja)
Izvajanje posegov po posameznih območjih (ureditvena enota, ulica, gradbena parcela) OLN se izvaja etapno:
– odstranitev obstoječih objektov v skladu z 21. in 26. členom odloka,
– komunalno-energetska in prometna ureditev,
– gradbena dela.
Izvajanje posegov v posameznih ureditvenih enotah OLN se lahko izvaja neodvisno od urejanja druge ureditvene enote, predvsem pri gradnji prometnega omrežja in gradnji novih stavb. Etape se lahko izvajajo posamezno ali skupaj, vedno pa morajo predstavljati posamezne zaključene funkcionalne celote.
S posameznimi posegi, predvsem zaradi izgradnje infrastrukturnih omrežij, se lahko ob realiziranju posamezne ureditvene enote poseže tudi v sosednjo ureditveno enoto, vendar se tak poseg šteje za del posamezne etape ob urejanju izhodiščne enote.
Po končanju gradbenih del na celotnem območju ali na posameznih odsekih se sanirajo začasne površine deponij materiala in zatravijo oziroma zasadijo brežine ter preostale površine.
46. člen
(Tolerance)
Znotraj območja OLN so dopustne naslednje tolerance:
– dovoljena so odstopanja od dejavnosti določenih v 8. in 9. členu tega odloka, če za to obstajajo prostorske možnosti, ob upoštevanju določil tega odloka predvsem glede hrupa in ostalih dovoljenih emisij v okolje ter ob soglasju mejnih sosedov;
– v primeru spremembe namenske rabe, iz nezazidljivih oziroma nestavbnih v območje stavbnih zemljišč, je možno določiti gradbene parcele oziroma razširiti obstoječe mejne parcele, pri čemer se razširi tudi ureditvena enota na katero se tako povečana gradbena parcela nanaša;
– gradbene parcele novih objektov znotraj ureditvene enote A in C je zaradi fleksibilnosti gradnje / urejanja območja možno tudi združevati;
– pri projektiranju objektov so dopustna odstopanja od določitve dostopnih poti do objektov;
– tolerance za horizontalne gabarite objektov so dovoljene ± 10%;
– tolerance na višine etaž so lahko največ ±10%, razen pri pomožnem objektu, če se zgradi v podaljšku strehe oziroma v primeru oblikovanja asimetrične strehe pri gospodarski stavbi;
– tolerance za kote pritličja objektov znašajo ±50cm;
– dovoljena so odstopanja od določitve vhodov v objekt oziroma na parcelo, vendar tako, da je vhod na parcelo min 6,0 m oddaljen od križišča oziroma min 1,0 m od parcelne meje;
– dovoljeno je združiti dva vhoda na parcelo ob upoštevanju že navedenih oddaljenosti od križišča cest;
– parcele je možno združevati tako, da ima nova parcela dostop z dovozne ceste;
– objekt je možno izvesti brez kleti, kakor tudi z neizkoriščenim podstrešjem;
– dovoljeno je graditi objekte brez predhodno izvedene parcelacije v primerih: da se zakoličba objekta izvede po pogojih tega OLN, da se s postavitvijo tega objekta ne ruši koncepta OLN, da obstaja prometna, komunalna in energetska infrastruktura za funkcioniranje tega objekta oziroma bo zgrajena skupaj z objektom, vendar dimenzionirana po pogojih tega OLN;
– zaradi urejanja lastništva oziroma zaradi urejanja parcelnih mej je dopustna dodatna (naknadna) parcelacija znotraj gradbenih parcel oziroma za povečanje gradbenih parcel določenih s tem OLN, ob upoštevanju določil in meril tega odloka, ki se nanašajo na gradnjo objektov in ureditev parcel, pri čemer se lahko spremeni tudi ureditvena enota za zemljišče na katero se nanaša parcelacija;
– dovoljeno je odstopanja od osnovne gradbene linije za ±1,0 m (zunaj ali znotraj gradbene linije), vendar največ v 1/3 dolžine fasade objekta ter v primeru, ko to zahteva stabilnost terena ali drugi konstruktivni razlogi, pri čemer pa se naj oblika gradbene linije ne spreminja;
– pri trasah cestnega omrežja je dovoljeno prilagajanje trase v prostoru zaradi lastništva, ni pa dovoljeno zmanjševanje predvidenih širin vozišč, hodnikov za pešce;
– pri komunalni infrastrukturi je možno odstopanje potekov predvidenih tras, če se pojavijo utemeljeni razlogi zaradi lastništva zemljišč ali ustreznejše tehnološke rešitve, kakor tudi gradnja dodatne elektroenergetske infrastrukture.
Pri pripravi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja po predpisih o graditvi objektov so dopustna odstopanja od oblikovalskih in tehničnih rešitev, navedenih v tem odloku, če se z novimi rešitvami v okviru odstopanj, ki so dovoljena v OLN, ne spreminja načrtovani videz območja, poslabšajo bivalni in delovni pogoji ter vplivi na okolje na območju OLN. Odstopanja od predlaganih rešitev določenih s tem OLN, ne smejo biti v nasprotju z javno koristjo oziroma interesi.
47. člen
(Obveznosti investitorjev in izvajalcev)
Poleg vseh obveznosti, ki so navedene v tem odloku, so obveznosti investitorjev in izvajalcev pri posegih v prostor še naslednje:
– investitor krije stroške gradnje stanovanjske oziroma nestanovanjske stavbe, financiranje izgradnje infrastrukturnih vodov pa poteka v dogovoru med investitorjem, upravljavci energetskih, komunalnih naprav in cest;
– pred pričetkom posegov v prostor pravočasno obvestiti upravljavce energetskih, komunalnih naprav in cest zaradi uskladitve posegov oziroma zakoličbe, prestavitve ali ustrezne zaščite tangiranih podzemnih vodov ter nadzor nad izvajanjem del;
– za gradnjo objekta v varovanem območju vodotoka, če gre za gradnjo v vodovarstvenem območju, je potrebno pridobiti vodno soglasje, pri čemer se upošteva Pravilnik o gradnjah o vodovarstvenih območjih, ki se lahko izvedejo samo na podlagi vodnega soglasja in o dokumentaciji, ki je potrebna za pridobitev vodnega soglasja (Uradni list RS, št. 62/04);
– investitor mora za rabo vode pridobiti vodno pravico (vodno dovoljenje). Vodno dovoljenje je treba pridobiti pred pidobitvijo vodnega soglasja;
– investitor mora skleniti pogodbo o ustanovitvi služnosti za gradnjo preko vodnega zemljišča, če je lastnik zemljišča Republika Slovenija. Pogodbo je treba skleniti pred pridobitvijo vodnega soglasja;
– pri graditvi infrastrukturnih omrežij in graditvi objektov je potrebno izpolnjevati zahteve glede varnostnih (vertikalnih in horizontalnih) odmikov in križanj;
– objekti se priključujejo na infrastrukturno omrežje po pogojih upravljavca;
– zagotoviti nemotene dovoze in dostope do vseh objektov in zemljišč ter nemoteno komunalno oskrbo objektov v času izvajanja del;
– zagotoviti vse potrebne varnostne ukrepe in organizirati gradbišče tako, da bo preprečeno onesnaženje okolja;
– vse izkopane plasti tal je potrebno deponirati ločeno glede na njihovo sestavo, rodovitna zemlja se uporabi pri končni ureditvi območja oziroma posamezne lokacije ali se jo odpelje na ustrezno deponijo.
X. PREHODNE DOLOČBE
48. člen
Do izvedbe načrtovanih posegov se v območju urejanja ohranja sedanja raba prostora.
XI. KONČNE DOLOČBE
49. člen
Z dnem veljavnosti tega odloka prenehajo v območju urejanja tega OLN določila Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za zunajmestni prostor Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 98/03, 49/05, 71/05 – popravek).
50. člen
Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega OLN opravlja MOP, Inšpektorat za okolje in prostor, Enota Novo mesto.
51. člen
OLN je stalno na vpogled na Oddelku za prostor Mestne občine Novo mesto.
52. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 007-25/2006
Novo mesto, dne 28. septembra 2006
Župan
Mestne občine Novo mesto
mag. Boštjan Kovačič l.r.