Na podlagi 20. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17, 33/19, 66/19, 54/23 – odl. US in 100/24) Vlada Republike Slovenije izdaja
o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin
S to uredbo se določijo pripadajoče klasifikacije namenske in dejanske rabe, območja vrednostnih con in vrednostne ravni, enačbe, tabele, točkovniki, faktorji in grafi, način njihove uporabe, datum modelov vrednotenja in podatki za pripis posplošene vrednosti za naslednje modele vrednotenja nepremičnin:
1. model vrednotenja za stanovanja (STA),
2. model vrednotenja za hiše (HIS),
3. model vrednotenja za garaže (GAR),
4. model vrednotenja za pisarne (PPP),
5. model vrednotenja za lokale (PPL),
6. model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP),
7. model vrednotenja za industrijo (IND),
8. model vrednotenja za posebno industrijo (INP),
9. model vrednotenja za kmetijske in druge stavbe (KDS),
10. model vrednotenja za stavbe za turizem (TUR),
11. model vrednotenja za druga zemljišča (DRZ),
12. model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME),
13. model vrednotenja za gozd (GOZ),
14. model vrednotenja za stavbna zemljišča (STZ),
15. model vrednotenja za bencinske servise (PNB),
16. model vrednotenja za elektrarne (PNE),
17. model vrednotenja za marine in pristanišča (PNP).
(oblikovanje enot vrednotenja)
Enote vrednotenja se oblikujejo po naslednjem vrstnem redu:
– ob upoštevanju dejanske rabe delov stavb za dele stavb z zemljišči pod stavbami,
– ob upoštevanju dejanske rabe zemljišč za vodna zemljišča,
– ob upoštevanju dejanske rabe zemljišč za zemljišča pod javno železniško infrastrukturo,
– ob upoštevanju dejanske rabe zemljišč za zemljišča pod državno in občinsko cestno infrastrukturo,
– ob upoštevanju namenske rabe prostora za preostala zemljišča.
(modeli vrednotenja za stavbe in dele stavb z zemljiščem pod stavbo)
(1) Enote vrednotenja za stavbe in dele stavb z zemljiščem pod stavbo se določijo glede na klasifikacijo dejanske rabe delov stavb skladno s predpisom o vodenju podatkov katastra nepremičnin.
(2) Če je v stavbi en del stavbe, se v vrednosti dela stavbe upošteva vrednost zemljišča pod stavbo. Če je v stavbi več delov stavbe, se v vrednosti posameznega dela stavbe upošteva vrednost sorazmernega deleža zemljišča pod stavbo glede na razmerje neto tlorisnih površin delov stavbe v stavbi.
(3) Model vrednotenja za stanovanja (STA) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 2 (stanovanje), 3 (oskrbovano stanovanje) in 4 (bivalna enota).
(4) Model vrednotenja za hiše (HIS) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframa 1 (stanovanje v enostanovanjski stavbi) in 47 (stanovanje v dvostanovanjski stavbi).
(5) Model vrednotenja za garaže (GAR) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframa 15 (garaža) in 16 (garažno parkirno mesto).
(6) Model vrednotenja za pisarne (PPP) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 8 (poslovni prostor javne uprave), 9 (poslovni del stavbe), 24 (del stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo), 25 (del stavbe za zdravstveno oskrbo), 49 (banka, pošta, zavarovalnica), 50 (konferenčna ali kongresna dvorana) in 51 (arhiv).
(7) Model vrednotenja za lokale (PPL) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 7 (prehrambni gostinski obrat), 10 (trgovski del stavbe), 12 (del stavbe za opravljanje storitev), 53 (igralnica, cirkus, plesna dvorana, diskoteka), 11 (bencinski servis) in 52 (trgovski del stavbe na bencinskih servisih).
(8) Model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 14 (del stavbe za potniški promet), 22 (del stavbe za kulturo in razvedrilo), 23 (muzej in knjižnica), 26 (športna dvorana), 30 (del stavbe za opravljanje verskih obredov), 32 (del stavbe za zaščito, reševanje in zaklonišče), 41 (del stavbe za posebne namene), 42 (sejemska dvorana, razstavišče), 43 (šola, vrtec), 44 (bolnica, zdravstveni dom) in 46 (del stavbe za pastoralno dejavnost).
(9) Model vrednotenja za industrijo (IND) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 17 (del stavbe za industrijsko rabo), 19 (elektrarna), 21 (skladišče) in 54 (hangar, remiza, tovorni terminal).
(10) Model vrednotenja za posebno industrijo (INP) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframa 18 (del stavbe za težko industrijo) in 20 (del stavbe z rezervoarjem, silos).
(11) Model vrednotenja za kmetijske in druge stavbe (KDS) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 13 (del stavbe za izvajanje komunikacij), 27 (hlev), 28 (pomožni kmetijski del stavbe), 29 (del stavbe za spravilo pridelka), 31 (del stavbe za pokopališko dejavnost), 33 (klet), 34 (shramba, sušilnica, pralnica), 35 (terasa, balkon, loža), 36 (tehnični prostor), 37 (skupni komunikacijski prostor), 38 (skupne sanitarije), 39 (ruševina), 45 (rastlinjak), 55 (zavetišče in hotel za živali), 56 (del stavbe za živali ali rastline v živalskem ali botaničnem vrtu), 57 (drvarnica), 58 (čebelnjak), 59 (kolesarnica, čolnarna) in 60 (zidanica).
(12) Model vrednotenja za stavbe za turizem (TUR) se uporabi za izračun vrednosti delov stavbe, ki imajo dejansko rabo s šiframi 5 (koča, dom), 6 (nastanitveni gostinski obrat) in 48 (zdravilišče).
(modeli vrednotenja za zemljišča)
(1) Enote vrednotenja za vodna zemljišča in zemljišča pod javno železniško, javno državno in javno občinsko cestno infrastrukturo se določijo glede na klasifikacijo dejanske rabe zemljišč skladno s predpisom, ki ureja dejanske rabe zemljišč, za preostala zemljišča pa glede na klasifikacijo namenske rabe prostora skladno s predpisom, ki ureja vsebino, obliko in način priprave občinskega prostorskega načrta ter pogoje za določitev območij sanacij razpršene gradnje ter območij za razvoj in širitev naselij.
(2) Model vrednotenja za druga zemljišča (DRZ) se uporabi za izračun vrednosti zemljišč, ki imajo dejansko rabo s šiframi 32 (javna državna cestna infrastruktura), 34 (javna občinska cestna infrastruktura), 36 (javna železniška infrastruktura) in 40 (vodna zemljišča).
(3) Model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME) se uporabi za izračun vrednosti zemljišč, ki imajo namensko rabo območja kmetijskih zemljišč, najboljša kmetijska zemljišča in druga kmetijska zemljišča.
(4) Model vrednotenja za gozd (GOZ) se uporabi za izračun vrednosti zemljišč, ki imajo namensko rabo območja gozdnih zemljišč in gozdna zemljišča.
(5) Model vrednotenja za stavbna zemljišča (STZ) se uporabi za izračun vrednosti zemljišč, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča, in ostalih zemljišč, ki po namenski rabi niso kmetijska ali gozdna. Ta zemljišča se glede na podrobnejšo namensko rabo uvrščajo v eno izmed naslednjih skupin:
1. skupina A: območja centralnih dejavnosti, osrednja območja centralnih dejavnosti, druga območja centralnih dejavnosti, posebna območja in površine drugih območij;
2. skupina B: območja stavbnih zemljišč, območja stanovanj, stanovanjske površine, stanovanjske površine za posebne namene, površine podeželskega naselja, površine počitniških hiš, površine razpršene poselitve in razpršena gradnja;
3. skupina C: območja proizvodnih dejavnosti, površine za industrijo, gospodarske cone, površine z objekti za kmetijsko proizvodnjo;
4. skupina D: športni centri, območja zelenih površin, površine za oddih in rekreacijo, parki, površine za vrtičkarstvo, površine za turizem, druge urejene zelene površine in pokopališča;
5. skupina E: območja prometne infrastrukture, površine cest, površine železnic, letališča, helioporti, pristanišča, ostale prometne površine, območja komunikacijske infrastrukture, območja energetske infrastrukture in območja okoljske infrastrukture;
6. skupina F: območja za potrebe obrambe v naseljih, območja za potrebe varstva pred naravnimi in drugimi nesrečami ter območja za potrebe obrambe zunaj naselij;
7. skupina G: območja vodnih zemljišč, območja površinskih voda, celinske vode, morje, območja vodne infrastrukture, območja drugih zemljišč in ostala območja;
8. skupina H: območja mineralnih snovi, površine nadzemnega pridobivalnega prostora in površine podzemnega pridobivalnega prostora s površinskim vplivom, ki omogoča drugo rabo.
(določitev sestavin modelov vrednotenja)
(1) Datum modelov vrednotenja iz 1. do 17. točke 1. člena te uredbe je 1. januar 2025.
(2) Vrednostne cone, vrednostne ravni, pripadajoče vrednostne tabele, točkovniki, točkovni razredi in faktorji, enačbe ter način uporabe sestavin modela vrednotenja in način izračuna vrednosti so za posamezne modele vrednotenja določeni:
1. za model vrednotenja za stanovanja (STA) v Prilogi 1, ki je sestavni del te uredbe,
2. za model vrednotenja za hiše (HIS) v Prilogi 2, ki je sestavni del te uredbe,
3. za model vrednotenja za garaže (GAR) v Prilogi 3, ki je sestavni del te uredbe,
4. za model vrednotenja za pisarne (PPP) v Prilogi 4, ki je sestavni del te uredbe,
5. za model vrednotenja za lokale (PPL) v Prilogi 5, ki je sestavni del te uredbe,
6. za model za stavbe splošnega družbenega pomena (SDP) v Prilogi 6, ki je sestavni del te uredbe,
7. za model vrednotenja za industrijo (IND) v Prilogi 7, ki je sestavni del te uredbe,
8. za model vrednotenja za posebno industrijo (INP) v Prilogi 8, ki je sestavni del te uredbe,
9. za model vrednotenja za kmetijske in druge stavbe (KDS) v Prilogi 9, ki je sestavni del te uredbe,
10. za model vrednotenja za stavbe za turizem (TUR) v Prilogi 10, ki je sestavni del te uredbe,
11. za model vrednotenja za druga zemljišča (DRZ) v Prilogi 11, ki je sestavni del te uredbe,
12. za model vrednotenja za kmetijska zemljišča (KME) v Prilogi 12, ki je sestavni del te uredbe,
13. za model vrednotenja za gozd (GOZ) v Prilogi 13, ki je sestavni del te uredbe,
14. za model vrednotenja za stavbna zemljišča (STZ) v Prilogi 14, ki je sestavni del te uredbe,
15. za model vrednotenja za bencinske servise (PNB) v Prilogi 15, ki je sestavni del te uredbe,
16. za model vrednotenja za elektrarne (PNE) v Prilogi 16, ki je sestavni del te uredbe,
17. za model vrednotenja za marine in pristanišča (PNP) v Prilogi 17, ki je sestavni del te uredbe.
(3) Vrednostne cone so določene s koordinatami v državnem koordinatnem sistemu in se izkazujejo v evidenci modelov vrednotenja, njihovi prikazi pa v prilogah iz prejšnjega odstavka.
(4) Podatki o nepremičninah, ki se uporabijo za izračun vrednosti nepremičnin po modelih vrednotenja nepremičnin, so navedeni v Prilogi 18, ki je sestavni del te uredbe.
Z dnem uveljavitve te uredbe preneha veljati Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20).
Ta uredba začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 00704-95/2025
Ljubljana, dne 24. aprila 2025
EVA 2025-2560-0002
Vlada Republike Slovenije
