Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88, 5/90, Uradni list RS, št. 10/91, 17/91, 13/93 in 66/93) in 26. člena statuta Občine Jesenice (Uradni list RS, št. 38/95, 19/96, 37/96, 2/99, 23/99) je Občinski svet občine Jesenice na 16. redni seji dne 30. 3. 2000 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov in garaž v lasti Občine Jesenice v najem ter določanju najemnin
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se določajo pogoji in postopek za oddajo ter najemna razmerja, način in merila za določanje višine najemnin poslovnih prostorov in garaž, ki so v lasti Občine Jesenice.
2. člen
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti praviloma na podlagi javnega razpisa ali neposredno s pogodbo v primerih, ki so določeni s tem pravilnikom.
3. člen
Poslovni prostori v lasti Občine Jesenice so vsi poslovni prostori Občine Jesenice, ki jih je občina zgradila v ta namen, ali jih pridobila z lastnimi sredstvi, ali na drugačen način v last in obsegajo:
– poslovne prostore, ki jih za svojo dejavnost uporabljajo organi, organizacije, krajevne skupnosti, javni in drugi zavodi, katerih ustanovitelj je Občina Jesenice,
– poslovne prostore, ki so namenjeni za delovanje kulturno-umetniške dejavnosti, družbenih organizacij in društev, socialnega varstva in varstvo mladine, političnih strank in drugih neprofitnih organizacij,
– poslovne prostore za zdravstvene dejavnosti,
– obrtne delavnice proizvodnega značaja ter skladišča in garaže,
– pisarne,
– obrtne delavnice storitvenega značaja,
– gostinske lokale in turistično-nastanitvene prostore,
– trgovine,
– druge poslovne prostore.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
4. člen
Postopek oddaje poslovnih prostorov in garaž v lasti Občine Jesenice v najem vodi komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem (v nadaljnjem besedilu: komisija), ki jo imenuje župan.
1. Sestava in naloge komisije
5. člen
Komisija ima praviloma naslednjo sestavo:
– pravnik, zaposlen v občinski upravi – predsednik,
– predsednik pristojnega odbora občinskega sveta za stanovanjske zadeve, komunalno infrastrukturo in energetiko,
– strokovni delavec občinske uprave s področja stanovanjskih zadev.
Glede na vrsto poslovnega prostora se vključi smiselno še:
– predsednik pristojnega odbora občinskega sveta za gospodarstvo ali
– predsednik pristojnega odbora občinskega sveta za šolstvo, kulturo in šport.
6. člen
Komisija ima naslednje pristojnosti: na podlagi predloga strokovne službe občinske uprave, pristojne za stanovanjske zadeve:
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora v najem (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo),
– določi pogoje javnega razpisa in sprejme sklep o objavi razpisa,
– po izteku razpisnega roka preuči vse prispele vloge, (priporočila, mnenja) ter izdela analizo prispelih vlog,
– obravnava druge vloge, ki so vezane na oddajo poslovnih prostorov v najem.
7. člen
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Njene odločitve so sprejete z večino glasov.
8. člen
Strokovna in administrativno-tehnična opravila za komisijo opravlja strokovna služba občinske uprave, pristojna za stanovanjske zadeve, ki tudi vodi evidenco vseh poslovnih prostorov, s katerimi razpolaga občina, in register vseh sklenjenih najemnih pogodb, za poslovne prostore, ki so predmet tega pravilnika.
2. Oddajanje v najem z javnim razpisom
9. člen
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov se objavi na oglasni deski upravnih organov Občine Jesenice in v sredstvih javnega obveščanja.
10. člen
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem vsebuje poleg
a) splošnih podatkov:
– naziv in sedež najemodajalca,
– opis poslovnega prostora in lokacijo,
– namembnost poslovnega prostora,
– čas trajanja javnega razpisa,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb,
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo interesenti predložiti,
lahko tudi
b) posebne pogoje:
– delež sovlaganja pri obnovi ali preureditvi poslovnega prostora ter druge pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prostorov in v skladu s pogoji urejanja prostora v občini,
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora in okolice,
– oddaja v najem za določen čas, za krajšo dobo, če se začasno rešuje problem obstoja določene dejavnosti, če je predvidena celovita prenova objekta ali sprememba namembnosti objekta oziroma dela objekta.
11. člen
Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa in je najbolje usklajena z občinsko razvojno strategijo.
Ob enakih pogojih imajo prednost ponudniki:
– nosilci novih, perspektivnih storitev in dejavnosti,
– ki povečujejo število zaposlenih,
– katerih lastni poslovni prostori ne ustrezajo za opravljanje ali razširitev dejavnosti,
– ki opravljajo dejavnost tradicionalne obrti in ponudbe, ki izvira iz kulturnega izročila,
– druge dejavnosti, za katere občinski svet s posebnim sklepom ali sprejetim dokumentom ugotovi, da jih je treba v občini spodbujati.
12. člen
Sklep o izbiri ponudnika komisija posreduje vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem razpisu.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži ugovor v 8 dneh od dneva prejema pisnega obvestila. Ugovor se vloži pri organu, ki je sklep o izbiri izdal; ta ga odstopi županu v reševanje.
O ugovoru odloča župan v 30 dneh od prejema ugovora. Odločitev župana je dokončna.
13. člen
Na podlagi dokončne odločitve skleneta Občina Jesenice kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
14. člen
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov ni uspešen kadar:
– na razpis ne prispeta najmanj dve pravilno opremljeni in pravočasni ponudbi,
– nihče od prijavljenih ponudnikov ne izpolnjuje pogojev navedenih v razpisu
3. Oddajanje v najem brez javnega razpisa
15. člen
Komisija lahko na predlog strokovne službe občinske uprave za stanovanjske zadeve odda poslovni prostor brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje,
– če je predvideno rušenje stavbe ali adaptacija oziroma rekonstrukcija stavbe, ki zahteva preselitev dejavnosti iz stavbe,
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom sedanjega najemnika,
– po dveh neuspelih javnih razpisih,
– poslovni prostor se na podlagi tretje alinee prvega odstavka tega člena da v najem le, če je sedanji najemnik dosegel starostno ali invalidsko upokojitev ali če je umrl. Ožji družinski član mora imeti registrirano enako dejavnost,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem pisnem mnenju župana.
III. NAJEMNO RAZMERJE
1. Sklenitev najemne pogodbe
16. člen
Najemno razmerje začne veljati s podpisom pisne najemne pogodbe obeh strank.
Najemna pogodba se sklene praviloma za določen čas petih let, za krajšo dobo pa se lahko sklene v naslednjih primerih:
– kadar se planira, da se bo objekt, v katerem se nahaja poslovni prostor rušil ali adaptiral do te mere, da ne bo možno opravljanje dejavnosti več kot pol leta,
– če je načrtovana sprememba objekta ali sprememba lokacije opravljanja določene dejavnosti,
– če najemnik gradi lastne prostore za opravljanje dejavnosti,
– če se najemna pogodba z določenim najemnikom sklepa prvič,
– če se oddaja poslovni prostor javnemu zavodu, katerega ustanovitelj je Občina Jesenice
– v drugih utemeljenih primerih.
17. člen
Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost),
– naslov stavbe s parcelno številko in katastrsko občino, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se bo v teh prostorih opravljala ter način uporabe prostorov,
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav,
– določila o času trajanja pogodbe (določen, nedoločen čas),
– izračun in višino najemnine ter način in rok plačila,
– način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnino (elektrika, voda, kanalščina, ogrevanje, telefon, drugi individualni stroški ter stroški za obratovanje skupnih prostorov, delov in naprav – obratovalni stroški),
– določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– način prenehanja najemnega razmerja,
– način predaje poslovnih prostorov,
– določila o odpovedih in odpovednih rokih ter odpovednih razlogih,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise pogodbenih strank.
18. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem, razen v izrednih primerih na podlagi pisnega soglasja župana. Najemniki, ki oddajajo prostore v podnajem pripravijo letno pisno poročilo o oddaji prostora v podnajem s finančnim prikazom. Strokovna služba Občine Jesenice za stanovanjske zadeve posreduje letno poročilo o realizaciji podnajemnih odnosov pristojnemu odboru Občinskega sveta.
19. člen
Najemnina za poslovne prostore se določa v skladu s tem pravilnikom.
2. Prenehanje najemnega razmerja
20. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– z odstopom v primerih navedenih v zakonu,
– po poteku časa, navedenega v najemni pogodbi.
Če najemno razmerje preneha z odpovedjo najemne pogodbe, je odpovedni rok en mesec.
21. člen
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe, v naslednjih primerih:
– če najemnik tudi po opominu lastnika uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
– če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni sam odgovoren, trajno ne more uporabljati svojih dosedanjih prostorov in za to potrebuje drug poslovni prostor.
3. Vlaganje v poslovni prostor
22. člen
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, ki jih je zaradi zahtev dejavnosti potrebno ali smiselno obnoviti.
23. člen
Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za usposobitev poslovnega prostora. Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo v obliki primerjave točkovalnih zapisnikov začetnega stanja in stanja po izvršeni prenovi pripravi sodni cenilec gradbene stroke, upravnik poslovnega prostora oziroma stavbe ali pristojna služba občinske uprave.
Kadar najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene potrebnih vlaganj, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.
24. člen
Vrednost usposobljenega poslovnega prostora po izvršeni prenovi se ugotovi na podlagi točkovalnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine.
Vlaganje najemnika v usposobitev poslovnega prostora (investicijska vlaganja) se lahko vrne najemniku v obliki:
– znižanja najemnine za določen čas,
– oprostitev plačila najemnine za določen čas.
Znižano najemnino in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine, določita pogodbeni stranki z najemno pogodbo na podlagi dokumentacije.
Pri določitvi znižanja najemnine, oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljen poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe.
V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se z najemno pogodbo določen nepovrnjeni del sredstev, od dneva prenehanja najemnega razmerja do roka, do katerega je bilo dogovorjeno znižanje najemnine oziroma oprostitev plačila najemnine, valorizira z rastjo cen na drobno v Republiki Sloveniji in vrne upravičencu.
V primeru spora je za reševanje pristojno sodišče po sedežu najemodajalca.
IV. NAČIN IN MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN
25. člen
Najemnine za poslovne stavbe, poslovne prostore in garaže, ki so v lasti Občine Jesenice se določijo po metodologiji, predpisani v pravilniku o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Mesečne najemnine se izračunavajo po naslednjem obrazcu:
Nm = VP × K/12 × 100
Nm = mesečna najemnina,
VP = revalorizirana vrednost poslovnega prostora = (število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor),
K = letna stopnja najemnine v % od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.
Vrednost točke, ki je osnova za ugotovitev uporabne vrednosti poslovnega prostora, znaša 1000 SIT za mesec januar 2000 in se letno usklajuje z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.
Če mesečna stopnja inflacije preseže 2%, se najemnine usklajujejo mesečno.
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 10. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi.
Najemnina ne vsebuje davka, ki ga je najemnik dolžan plačevati v skladu z veljavno zakonodajo. Najemnik je dolžen plačevati vse stroške obratovanja poslovnega prostora.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati tudi vse stroške, ki nastajajo pri obratovanju objekta, v katerem se poslovni prostor nahaja, in sicer v sorazmernem deležu, ki je določen v najemni pogodbi.
V primeru zamude plačila najemnine, se zaračunajo zakonite zamudne obresti.
26. člen
V primeru, da se poslovni prostor uporablja za več namenov in za različne skupine namembnosti, se pri določevanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino namembnosti.
27. člen
Letna stopnja najemnine (K) je odvisna od namembnosti in lokacije poslovnega prostora in je:
----------------------------------------------------------
Območja
Namembnost A B C in D
----------------------------------------------------------
1. skupina 3,6 3,5 3,4
2. skupina 5,1 5,0 4,9
3. skupina 7,1 7,0 6,9
----------------------------------------------------------
28. člen
Skupine namembnosti:
1. družbene dejavnosti:
– poslovni prostori, ki jih za svojo dejavnost uporabljajo organi, organizacije, krajevne skupnosti, javni in drugi zavodi, katerih ustanovitelj je Občina Jesenice,
– poslovni prostori namenjeni za kulturno-umetniške dejavnosti, družbene organizacije in društva, socialno varstvo in varstvo mladine, politične stranke in druge neprofitne organizacije,
– poslovni prostori za zdravstvene in druge družbene dejavnosti;
2. gospodarske dejavnosti ter garaže, parkirišča in skladišča:
– obrtne delavnice proizvodnega značaja,
– proizvodni prostori,
– prostori za kmetijsko in pridelovalno dejavnost,
– garaže,
– parkirišča,
– skladišča,
3. ostale dejavnosti:
– prodajalne in pisarne podjetij,
– obrtne delavnice storitvenega značaja,
– gostinski lokali,
– trgovine in trgovski lokali,
– poslovni prostori za ostale poslovne dejavnosti.
29. člen
Območje Občine Jesenice je po pomembnosti lokacij za poslovne prostore razdeljeno na štiri območja:
V območje A) sodijo:
– mesto Jesenice, zahodno od potoka Ukova in severno od železniške proge Ljubljana–Jesenice–Beljak, Mejni plato Karavanke, počivališče Jesenice.
V območje B) sodijo:
– ostala naselja mesta Jesenice ter primestna naselja: Podmežakla Slovenski Javornik, Koroška Bela, Hrušica in Blejska Dobrava ter Plavški travnik I. in II.
V območje C) sodijo:
– mesto Jesenice med reko Savo Dolinko in železniško progo Jesenice–Nova Gorica, naselje Podkočna ter primestna naselja Kočna, Lipce, Potoki.
V območje D) sodijo:
– vsa ostala območja, ki niso opredeljena v območjih A), B), C).
30. člen
Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanje najemnine v naslednjih primerih:
– ko najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če je najemnik edini zaposleni,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora ali objekta iz razlogov za katere ni zadolžen najemnik.
31. člen
Najemnina za poslovne prostore je odvisna tudi od uporabne površine, in sicer:
– do 50 m2 po pravilniku,
– od 50–150 m2 zmanjšana za 15%,
– nad 150 m2 zmanjšana za 30%,
– nad 500 m2 zmanjšana za 50%.
32. člen
Najemnina za garaže, parkirišča, pokrita parkirišča in proste površine se določi po isti metodologiji kot najemnina za poslovne prostore s tem, da je letna stopnja najemnine (K) naslednja:
Vrsta prostora K
--------------------------------------------------------
Garaža 3,0
Pokrito parkirišče 2,5
Parkirišče 1,1
Prosta površina 0,7
--------------------------------------------------------
33. člen
Za društva, ustanove in organizacije, ki opravljajo neprofitno dejavnost in je pomembna za občino, se na podlagi pisnega mnenja župana zniža najemnina za največ 50% izhodiščne najemnine.
34. člen
V primeru neuspešnega javnega razpisa za oddajo poslovnega prostora, se lahko na predlog župana zniža izhodiščna najemnina za največ 40%. Čas plačevanja znižane najemnine se na predlog župana določi v najemni pogodbi.
35. člen
V primeru pisno argumentiranega posebnega interesa lokalne skupnosti lahko župan določi višino najemnine za določen poslovni prostor, ki ustreza zatečenim razmeram, ne glede na kriterije določenih v predhodnih členih.
36. člen
V tako določeni najemnini niso vsebovani obratovalni stroški in davek po veljavni zakonodaji.
37. člen
Določeni prostori se lahko oddajajo v najem tudi dnevno ali po urah. Ti prostori se oddajo v najem neposredno najemniku na podlagi pisne vloge lastniku in pisnega soglasja lastnika, ali pa posredno po večinskem najemniku prostorov v stavbi, vendar s pisnim soglasjem lastnika za vsako leto.
V. ODDAJANJE PROSTOROV, KI SO V UPRAVLJANJU IN UPORABI JAVNIH ZAVODOV ALI DRUŠTEV
38. člen
Oddajanje prostorov, ki so v upravljanju in uporabi javnih zavodov ali društev, se ureja s posebno pogodbo, ki jo pripravi pristojni oddelek občinske uprave.
VI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
39. člen
Vse najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, ostanejo v veljavi.
40. člen
Z uveljavitvijo tega pravilnika prenehata veljati:
– pravilnik o oddaji poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 4/94) in
– pravilnik o osnovah in merilih za določitev najemnine za poslovne stavbe, poslovne prostore in garaže, ki so v lasti Občine Jesenice (Uradni list RS, št. 4/94, 39/94).
41. člen
Ta pravilnik se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in začne veljati naslednji dan po objavi.
Št. 363-18/99
Jesenice, dne 31. marca 2000.
Župan
Občine Jesenice
Boris Bregant, univ. dipl. inž. str. l. r.
