Na podlagi 3., 4. in 7. člena odloka o gospodarskih javnih službah v Občini Piran (Uradne objave, št. 6/95), skladno z 19. in 99. členom statuta Občine Piran (Uradne objave, št. 8/95) je Občinski svet občine Piran na seji dne 9. 11. 1995 sprejel
O D L O K
o oddajanju poslovnih prostorov v lasti Občine Piran v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se urejajo način, pogoji in postopek oddajanja izpraznjenih in novih poslovnih prostorov in drugih objektov v najem (v nadaljevanju: poslovni prostori) na območju Občine Piran, ki so v lasti Občine Piran.
2. člen
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
3. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z veljavnimi prostorskimi akti.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV
4. člen
O oddaji poslovnih prostorov odloča župan Občine Piran. V primerih oddaje poslovnega prostora z javnim natečajem odloči župan na podlagi predhodnega predloga o izbiri, ki ga poda komisija za oddajo poslovnih prostorov v najem, v primerih oddaje poslovnih prostor brez javnega natečaja pa na podlagi predloga upravljalca poslovnih prostorov ali pristojne občinske službe ter mnenja komisije.
5. člen
Občinski svet občine Piran imenuje komisijo treh članov za oddajo poslovnih prostorov. Komisija je odgovorna Občinskemu svetu občine Piran.
6. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava dospele ponudbe na razpis javnega natečaja;
– predlaga županu sklenitev najemne pogodbe z najugodnejšim ponudnikom za posamezni poslovni prostor;
– posreduje županu mnenja in predloge o posameznem poslovnem prostoru.
7. člen
Komisija odloča z večino glasov vseh članov.
8. člen
Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov in v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem brez javnega natečaja opravlja upravljalec, ki na podlagi sklepa župana o izbiri sklene z novim najemnikom najemno pogodbo.
III. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV
9. člen
Oddaja poslovnih prostorov v najem se opravi na podlagi javnega natečaja ali brez javnega natečaja neposredno s pogodbo v primerih določenih v tem odloku.
A) Javni natečaj
10. člen
Javni natečaj se izvede z zbiranjem pisnih ponudb.
11. člen
Ko upravljalec ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga županu sklep o razpisu javnega natečaja.
Sklep o razpisu javnega natečaja mora vsebovati naslednje podatke:
– lokacijo, velikost in namembnost poslovnega prostora;
– urejenost in opremljenost poslovnega prostora;
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen, nedoločen);
– čas zbiranja ponudb in navedbo naslova, kamor se pošlje pisne ponudbe s priloženimi zahtevanimi dokazili;
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
– začetno – izklicno ceno najemnine;
– navedbo, da mora ponudba vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, ki ne sme biti nižja od začetne;
– višino jamstva za resnost ponudbe, ki znaša 3 mesečne začetne cene najemnine, ki jo morajo udeleženci plačati v navedenem razpisnem roku, navedbo žiro računa, kamor se jamstvo za resnost ponudbe vplača in navedbo, da je potrebno potrdilo o vplačanem jamstvu za resnost ponudbe priložiti k ponudbi;
– navedbo, da se vplačano jamstvo za resnost ponudbe ponudnikom, ki na javnem natečaju ne bodo uspeli, povrne v roku 15 dni od dneva izbire najemnika;
– navedbo, kje se lahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji javnega natečaja;
– navedbo, da se lahko na javni natečaj prijavijo fizične in pravne osebe, ki morajo v času natečaja k ponudbi priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja ali za pridobitev naziva samostojni podjetnik oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti s tem, da se morajo fizične osebe izkazati še s potrdilom o državljanstvu RS;
– navedbo, da mora izbrani ponudnik skleniti najemno pogodbo najkasneje v roku 15 dni od dneva prejema sklepa o izbiri in da se v primeru, da pogodbe ne sklene, jamstvo za resnost ponudbe ne vrne.
12. člen
Pisni ponudbi, ki mora vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, je potrebno priložiti tudi dokaze o izpolnjevanju razpisnih pogojev, navedenih v 11. členu tega odloka.
Ponudniku, ki bo na javnem natečaju uspel, se bo vplačano jamstvo za resnost ponudbe upoštevalo pri obračunu in stroških izvedbe javnega natečaja.
13. člen
Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v časopisu Primorske novice.
14. člen
Pri dodelitvi poslovnega prostora oziroma izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:
– izpolnjevanje vseh razpisnih pogojev;
– ponujena dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala;
– ponujena višina najemnine za poslovni prostor.
V primeru enakovrednih ponudb ima prednost tisti ponudnik, ki ima dalj časa stalno bivališče oziroma sedež podjetja v Občini Piran.
15. člen
Po poteku roka za prijavo na javni natečaj komisija odpre prispele ponudbe in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega natečaja.
Tiste ponudbe, ki pogojev javnega natečaja ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev iz 11. člena tega odloka ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri pošlje županu Občine Piran. Z izbranim najemnikom se sklene pogodba o najemu poslovnega prostora na podlagi sklepa župana Občine Piran.
Izbrani ponudnik-najemnik, ki je sklenil pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi.
Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo o najemu poslovnega prostora najkasneje v roku 30 dni po obravnavi ugovorov na občinskem svetu.
V primeru, da ponudnik ne sklene pogodbe v navedenem roku, se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru vplačano jamstvo za resnost ponudbe ne povrne. V primeru iz prejšnjega odstavka se poslovni prostor lahko odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se razpis ponovi.
O izbiri se obvesti vse ponudnike, prijavljene na natečaj v roku 15 dni od dneva izbire najugodnejšega ponudnika.
Ugovor zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak kandidat, ki se je udeležil javnega natečaja, vloži v 15 dneh od dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega prostora, na občinski svet.
16. člen
O postopku izbire ponudnikov komisija vodi zapisnik.
Zapisnik mora vsebovati: kraj in čas javnega natečaja, podatke o komisiji, navedbe o pogojih javnega natečaja, poimensko navedbo priglašenih ponudnikov – ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev, navedbo začetne najemnine, ponudbe ponudnikov, najvišjo ponujeno najemnino, predlog za izbiro najugodnejšega ponudnika in višino njegove ponujene najemnine, podatke o ponudnikih, ki na javnem razpisu niso uspeli in navedbe o vračilu jamstva za resnost ponudbe.
Zapisnik podpišejo vsi prisotni člani komisije.
V zapisnik se vpišejo tudi ostali podatki in pripombe, pomembne za sprejem predloga o izbiri najugodnejšega ponudnika.
B) Oddajanje poslovnih prostorov v najem brez javnega natečaja
17. člen
Župan lahko odda v najem nezaseden poslovni prostor brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če dosedanji najemnik razširi dejavnost s pridobitvijo novih poslovnih prostorov v isti stavbi;
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorskemu izvedbenemu aktu;
– če nadaljuje z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegov ožji družinski član (zakonec, otroci);
– za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti financirajo iz proračuna Občine Piran (kulturna, športna društva, politične stranke...);
– v primerih, ko bo prostore uporabljal javni zavod ali podjetje v lasti Občine Piran;
– podjetjem in posameznikom, ki nameravajo opravljati ali opravljajo dejavnost, ki je opredeljena kot deficitarna;
– v primeru, da najemnik nudi v zamenjavo ali odstopi drug enakovreden poslovni prostor;
– v primeru, da najemodajalec sklepa najemno pogodbo z delavcem sedanjega najemnika, pri katerem je bil v rednem delovnem razmerju najmanj 2 leti, s pogojem, da nadaljuje z isto dejavnostjo;
– v primeru združitve dveh podjetij oziroma odkupa podjetja, če se bo nadaljevalo z isto ali sorodno dejavnostjo.
C) Sklenitev najemne pogodbe
18. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
19. člen
Najemna pogodba mora vsebovati:
– naziv oziroma ime in priimek pogodbenih strank (najemodajalca in najemnika);
– navedbo naslova in podatkov o poslovnem prostoru;
– določila o trajanju najemne pogodbe;
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja;
– določitev vrednosti poslovnega prostora;
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah oziroma povišanju;
– način plačevanja in pričetek odplačevanja najemnine;
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
– v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora;
– druge medsebojne pravice in obveznosti;
– določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov;
– načine prenehanja najemnega razmerja;
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih.
Poleg navedenega se v pogodbo vnese določilo, da položi najemnik pred sklenitvijo najemne pogodbe varščino v višini šestmesečne najemnine, ki se jo ob vplačilu preračuna v DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije in se ista vrednost v DEM upošteva tudi pri izplačilu varščine. Ob prekinitvi pogodbe se varščina najemniku vrne ob izpolnjevanju pogojev v rokih in na način, ki se določi v pogodbi.
V primerih, ko ima najemnik neporavnane obveznosti iz naslova poslovnega prostora, se varščine ne vrača, temveč se jo poračuna z neporavnanimi obveznostmi najemnika oziroma z morebitno škodo, ki jo je povzročil.
Pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem oziroma dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.
V primeru, da odda najemnik v podnajem del poslovnega prostora, vendar največ do 50% površine, v soglasju z najemodajalcem, se celotna najemnina zviša za 50 %.
20. člen
Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta;
– če je načrtovana prenova objekta.
IV. PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
21. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas z odpovednim rokom 6 mesecev;
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;
– z odstopom od najemne pogodbe v primerih iz 22. člena tega odloka;
– po samem zakonu.
22. člen
Župan lahko na podlagi predloga poooblaščenega upravljalca, s sklepom odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja;
– če najemnik v roku 1 meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti;
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– če je v zaostanku s plačilom najemnine zaporedoma dva meseca oziroma je dolžan dve mesečni najemnini v roku šestih mesecev;
– če dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor.
23. člen
Najemna pogodba preneha:
– če se poslovni prostor poruši;
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora z aktom lastnika poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve.
V. OSNOVE IN MERILA ZA DOLOČITEV NAJNIŽJE NAJEMNINE
24. člen
Najnižja najemnina se izračuna na podlagi naslednjih osnov in meril:
1. določi se osnovna vrednost poslovnega prostora – določi jo sodni cenilec;
2. osnovna vrednost po sodni cenitvi se poveča glede na lokacijo v odstotkih, in sicer:
I. najugodnejša lega (center Portoroža, trgi, glavne ulice, obala) 50%;
II. manj ugodne lege v strnjenem naselju 30 %;
III. odmaknjene ulice brez možnosti dovoza z vozili 10 %.
Letna najnižja najemnina za poslovni prostor znaša 12 odstotkov tako izračunane vrednosti poslovnega prostora. Obračunava se mesečno in se usklajuje z rastjo cen na drobno. Na tako izračunano najemnino se obračuna predpisani prometni davek in druge zakonske obveznosti.
Najemnina se plačuje do 10. v mesecu vnaprej.
25. člen
Razvrstitev poslovnih prostorov v skupine glede na lokacijo je razvidna na karti v merilu 1:5000, ki je na vpogled pri pristojnem občinskem organu. Razvrstitev poslovnih prostorov je upravljalec dolžan dostaviti občinskemu organu v 3 mesecih po uveljavitvi tega odloka.
26. člen
Za poslovne prostore, v katerih se opravlja deficitarna dejavnost, se lahko zaračuna najnižja najemnina brez dodatka za lokacijo in se lahko najemnika oprosti plačila varščine v višini šestih mesečnih najemnin. Župan lahko v teh primerih s posebnim sklepom odobri tudi popust na najnižjo najemnino.
27. člen
Javni zavodi in društva, ki prejemajo del sredstev za izvajanje svojih dejavnosti iz proračuna občine in je njihova dejavnost v občinskem interesu, ne plačujejo najemnine temveč le stroške obratovanja in stroške upravljanja za poslovne prostore, ki so jim dodeljeni v najem ali souporabo.
O opredelitvi občinskega interesa za dejavnosti, ki jih izvajajo posamezna društva, odloča občinski svet.
Javna podjetja in javni zavodi ne plačujejo najemnine po tem odloku za uporabo prostorov, ki so jim z odlokom oziroma posebnim sklepom občinskega sveta dodeljeni v uporabo oziroma v upravljanje za izvajanje njihove dejavnosti.
28. člen
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore.
Najemnik lahko adaptira prostor le na podlagi predhodnega soglasja lastnika in potrditve predračuna.
Pred pričetkom del je potrebno oceniti stanje poslovnih prostorov. Stroški cenitve sodnega izvedenca bremenijo najemnika. Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novonastalo vrednost.
Do pričetka del za usposobitev poslovnega prostora plačuje najemnik polno oziroma ponujeno najemnino, v času za usposobitev poslovnega prostora pa najemnik ne plačuje najemnine za pogodbeno dogovorjeni čas usposobitve oziroma največ 6 mesecev.
Po usposobitvi poslovnega prostora se z najemnikom sklene dodatek k pogodbi, v katerem se ugotovi koristna vlaganja v poslovni prostor in določi novo višino najemnine ter način povračila vloženih sredstev.
Praviloma se lastna vlaganja najemnika poračunavajo z najemnino in sicer tako, da se del mesečne najemnine (največ 50 %) ne zaračunava, temveč se pusti v mirovanju do poplačila višine vloženih sredstev, kar se ugotovi z najemno pogodbo oziroma z dodatkom k najemni pogodbi.
V primeru, da najemnik najemnine ne plačuje redno, se zaostala najemnina poračuna z lastnimi vlaganji najemnika.
VI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
29. člen
Upravljanje s poslovnimi prostori v občinski lasti izvaja Javno podjetje Okolje Piran in sicer do podelitve koncesije. Z JP Okolje Piran se sklene pogodba o upravljanju objektov v občinski lasti.
30. člen
Namembnost in pogoje za uporabo objektov, ki so družbena lastnina v uporabi krajevnih skupnosti v katerih se je izvajala oziroma se izvaja javna služba ali dejavnosti, ki so v javnem interesu, se opredeli s posebnim sklepom občinskega sveta.
31. člen
Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov se uskladijo z določili tega odloka v roku 3 mesecev po začetku veljavnosti odloka.
Najemniku, ki ne pristane na uskladitev pogodbe s tem odlokom, se najemno razmerje odpove.
32. člen
Z dnem veljavnosti tega odloka preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v lasti Občine Piran v najem (Uradne objave, št. 9/93)
33. člen
Odlok prične veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 363-41/95
Piran, dne 9. novembra 1995.
Predsednica
Občinskega sveta
občine Piran
dr. Milena Oblak-Juh l. r.
Visti gli articoli 3, 4 e 7 del Decreto sui servizi pubblici economici nel Comune di Pirano (Foglio annunzi ufficiali n. 6/95) e in conformità agli articoli 19 e 99 dello Statuto del Comune di Pirano (Foglio annunzi ufficiali, n. 8/95) il Consiglio comunale di Pirano, alla seduta del 9 novembre 1995, ha approvato il
D E C R E T O
concernente l’assegnazione in locazione dei locali d’affari di proprietà del Comune di Pirano
I DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1
Con il presente decreto vengono disciplinate le modalità, le condizioni e la procedura di assegnazione in locazione dei locali d’affari vuoti o costruiti a nuovo e di altri immobili urbani nel territorio del Comune di Pirano di proprietà dello stesso.
Art. 2
Si considerano locali d’affari quelli che dispongono di uno o di più spazi destinati ad un’attività commerciale, costruiti come unità e con un ingresso proprio.
Art. 3
I locali d’affari si concedono in locazione per l’esercizio di un’attività conforme a quanto nei vigenti atti urbanistici.
II ASSEGNAZIONE DEI LOCALI D’AFFARI
Art. 4
Il Sindaco del Comune di Pirano decide sull’assegnazione dei locali d’affari. Il sindaco decide: su proposta della commissione per l’assegnazione dei locali d’affari, se si tratta di assegnazione di un locale d’affari con concorso pubblico; su proposta dell’amministratore dei locali d’affari o del competente organo comunale, nonché sentito il parere della commissione, se si tratta di assegnazione di locali d’affari senza concorso pubblico.
Art. 5
Il Consiglio comunale di Pirano nomina una commissione di tre membri preposta per l’assegnazione dei locali d’affari.
La commissione risponde dell’operato al consiglio stesso.
Art. 6
La commissione svolge i seguenti compiti:
– esamina le offerte pervenute in base al bando del concorso pubblico;
– propone al sindaco la stipulazione del contratto di locazione con il miglior offerente per ciascun locale d’affari a parte;
– fornisce al sindaco pareri su ogni locale d’affari.
Art. 7
La commissione decide a maggioranza di voti di tutti i membri.
Art. 8
Tutti i compiti amministrativi e professionali attinenti all’assegnazione dei locali d’affari in locazione con concorso pubblico o senza di esso vengono svolti dall’amministratore, che in base alla delibera del sindaco stipula il contratto di locazione con il nuovo conduttore.
III PROCEDURA DI ASSEGNAZIONE DEI LOCALI D’AFFARI
Art. 9
I locali d’affari vengono assegnati in locazione in base ad un concorso pubblico oppure senza concorso, direttamente con contratto, nei casi stabiliti dal presente decreto.
A. Concorso pubblico
Art. 10
Il concorso pubblico viene svolto mediante la raccolta delle offerte scritte.
Art. 11
Nel momento in cui l’amministratore accerta che un locale d’affari è vuoto ossia non occupato propone al sindaco di bandire un concorso pubblico.
La delibera sul bando del concorso pubblico deve riportare:
– i dati sull’ubicazione, le dimensioni e la destinazione del locale d’affari;
– le condizioni e l’arredamento del locale;
– il periodo di tempo per il quale il locale viene dato in locazione (a tempo determinato o indeterminato);
– il termine entro cui presentare le domande di partecipazione recanti le relative offerte; l’indicazione dell’indirizzo a cui inviare le domande scritte, corredate dai documenti richiesti;
– eventuali altri requisiti attinenti allo stato e alle condizioni del locale d’affari;
– l’importo iniziale o di partenza del canone di locazione;
– la precisazione che la domanda deve contenere la descrizione e il programma delle attività nonché l’ammontare offerto del canone che non deve essere inferiore all’importo di partenza;
– l’ammontare della cauzione, pari all’importo iniziale di tre mensilità del canone, come garanzia dell’offerta; la cauzione deve essere versata dai concorrenti entro il termine fissato; deve essere indicato il conto giro su cui versarla e l’istruzione di allegare all’offerta la ricevuta di avvenuto pagamento della stessa;
– la precisazione che la cauzione versata verrà restituita a tutti i concorrenti la cui domanda avrà avuto esito negativo, e cioè entro 15 giorni dalla scelta del conduttore;
– l’indicazione del posto dove gli interessati possono ricevere informazioni dettagliate sui requisiti del concorso pubblico;
– l’indicazione che al concorso pubblico possono partecipare persone fisiche e giuridiche le quali entro il termine di concorso devono allegare all’offerta anche il documento comprovante di possedere le condizioni necessarie per ottenere la licenza artigianale ossia il titolo di imprenditore individuale autonomo, ossia l’estratto del registro del Tribunale concernente l’attività commerciale; le persone fisiche devono inoltre esibire il certificato di cittadinanza della R.S.;
– l’indicazione che l’aggiudicatario dovrà stipulare il contratto di locazione entro il termine di 15 giorni dalla notifica della rispettiva delibera, pena la non restituzione della cauzione.
Art. 12
La domanda scritta contenente la descrizione e il programma dell’attività nonché l’importo offerto del canone di locazione deve essere corredata anche dai documenti comprovanti l’adempimento dei requisiti, di cui all’art.11 del presente decreto.
La cauzione versata dal concorrente che si è aggiudicato il concorso pubblico viene addebitata a titolo di risarcimento delle spese per lo svolgimento del concorso stesso.
Art. 13
La delibera sull’indizione del concorso pubblico viene pubblicata nel giornale Primorske novice.
Art. 14
L’assegnazione del locale d’affari ossia la scelta del miglior offerente dipendono dai seguenti criteri:
– adempimento a tutti i requisiti di cui nel concorso;
– attività che l’offerente proporrà di svolgere nel locale d’affari;
– ammontare del canone di locazione offerto per il locale d’affari.
Nel caso di offerte equiparate avrà la precedenza il concorrente la cui residenza ossia sede dell’impresa sono da più tempo nel Comune di Pirano.
Art. 15
Scaduto il termine di adesione al concorso pubblico, la commissione procede all’apertura delle offerte pervenute e all’accertamento della loro conformità ai requisiti di concorso.
Eliminate le offerte che non ottemperano ai requisiti di concorso, si procede all’esame di quelle rimanenti, e cioè in osservanza dei requisiti di cui all’art. 11 del presente decreto. Il Sindaco del Comune di Pirano viene informato delle constatazioni e proposte in merito alla scelta.
Il conduttore scelto stipula il contratto di locazione sulla base della delibera del Sindaco del Comune di Pirano.
Il vincitore del concorso - il conduttore che ha stipulato il contratto deve prendere in consegna il locale d’affari ed incominciare ad utilizzarlo entro il termine stabilito dal contratto.
Il vincitore del concorso ha l’obbligo di stipulare il contratto di locazione del locale d’affari entro il termine di 30 giorni dall’esame dei ricorsi al consiglio comunale.
Nel caso in cui lo stesso non stipuli il contratto nel termine indicato si ritiene che abbia recesso dal contratto e in tal caso la cauzione non gli viene restituita.
Nel caso di cui al comma precedente il locale d’affari può venir assegnato al miglior offerente successivo in graduatoria, oppure il concorso viene ripetuto.
Dell’esito del concorso vengono informati tutti i concorrenti che vi hanno partecipato, e cioè entro il termine di 15 giorni dalla scelta del miglior offerente.
Il ricorso contro la decisione sull’assegnazione del locale d’affari in locazione può essere inoltrato al Consiglio comunale da ogni concorrente che ha partecipato al concorso, e cioè entro 15 giorni dalla notifica dell’avviso in merito.
Art. 16
Sul procedimento di scelta dell’offerente viene redatto un verbale.
Il verbale deve contenere: il luogo e la durata del concorso pubblico, i dati riguardanti la commissione, le indicazioni attinenti alle condizioni del concorso pubblico, l’indicazione nominale dei candidati presentatisi - gli accertamenti riguardanti l’adempimento dei requisiti di concorso, l’indicazione del canone iniziale di locazione, le offerte presentate dai candidati, l’offerta più alta del canone di locazione, proposta per la scelta del miglior offerente e l’ammontare del canone di locazione da lui offerto, dati riguardanti i candidati per i quali il concorso ha dato esito negativo, precisazioni concernenti la restituzione delle cauzioni.
Il verbale viene firmato da tutti i membri della commissione presenti.
Nel verbale vengono annotati anche altri dati ed osservazioni, significativi per l’accettazione della proposta sulla scelta del miglior offerente.
B. Assegnazione dei locali d’affari in locazione senza concorso pubblico
Art. 17
Il sindaco può assegnare in locazione un locale d’affari vuoto senza concorso pubblico, direttamente con un contratto di locazione, nei seguenti casi:
– se l’attuale conduttore amplia l’attività con l’acquisizione di nuovi locali d’affari nello stesso edificio;
– se l’attuale conduttore deve sgomberare a causa di demolizione o di adattamento dello stabile, come nel vigente atto urbanistico esecutivo;
– se un membro familiare (coniuge, figlio) dell’attuale conduttore continua la sua attività;
– se viene esercitata un’attività finanziata in parte o completamente dal bilancio del Comune di Pirano (società sportive e culturali, partiti politici...);
– se si tratta di casi in cui i locali verranno utilizzati da un ente pubblico o azienda pubblica di proprietà del Comune di Pirano;
– se si tratta di imprese o soggetti singoli che hanno intenzione di esercitare oppure esercitano un’attività considerata mancante sul territorio;
– se il conduttore offre in cambio oppure cede un altro locale d’affari di uguale valore;
– nel caso in cui il locatore stipuli un contratto di locazione con un dipendente dell’attuale conduttore, presso di cui è stato in regolare rapporto di lavoro almeno 2 anni, a condizione che continui con la stessa attività;
– nel caso di fusione di due aziende oppure di rilevamento di un’azienda se verrà esercitata la stessa attività o un’attività affine.
C. Stipulazione del contratto di locazione
Art. 18
Il rapporto di locazione si costituisce con la stipulazione per iscritto del contratto di locazione.
Art. 19
Il contratto di locazione deve contenere:
– la denominazione ossia nome e cognome delle parti contraenti (locatore e conduttore);
– l’indicazione dell’indirizzo e dei dati riguardanti il locale d’affari;
– la durata del contratto di locazione;
– l’inizio della validità del contratto e l’inizio del rapporto di locazione;
– la determinazione del valore del locale d’affari;
– l’ammontare del canone di locazione e delle spese proporzionali per la manutenzione delle parti, impianti e servizi comuni nel condominio nonché la disposizione concernente le modifiche ossia gli aumenti;
– le modalità di pagamento e l’inizio del pagamento del canone di locazione;
– il termine entro cui il conduttore deve prendere in consegna il locale d’affari e iniziare ad utilizzarlo;
– nei casi in cui sono necessari investimenti utili, indicare colui che provvede a rendere agibile il locale, le relative condizioni, le modalità di rimborso degli investimenti utili effettuati dal conduttore e il termine di ultimazione delle opere che rendono agibile il locale;
– altri diritti ed obblighi reciproci;
– norme sulla manutenzione e la ristrutturazione dei locali d’affari;
– modalità di cessazione del rapporto di locazione;
– disposizioni relative alla disdetta del rapporto di locazione e il termine di preavviso.
Oltre a quanto sopraindicato nel contratto viene inserita la disposizione concernente il deposito cauzionale, equivalente all’importo del canone di sei mesi che deve essere versato prima della stipulazione del contratto. Al versamento del deposito cauzionale il rispettivo importo viene calcolato in marchi tedeschi, in base al corso medio della Banca di Slovenia, e al rimborso dello stesso si tiene conto del valore in marchi così ricavato. Nel caso di scioglimento del contratto il deposito cauzionale viene restituito al conduttore, in osservanza dei termini e secondo le modalità stabilite dal contratto.
Nei casi in cui il conduttore ha da onorare degli obblighi dal titolo di locale d’affari, il deposito cauzionale non viene restituito ma viene computato con gli obblighi da onorare da parte del conduttore ossia con eventuali danni da lui causati.
Il contratto deve recare anche la disposizione che il conduttore non deve sublocare il locale d’affari, ossia permettere agli altri di esercitare nel locale d’affari un’attività senza il consenso del locatore.
Nel caso in cui il conduttore da in sublocazione una parte del locale d’affari tuttavia al massimo fino al 50 %, in accordo con il locatore, il canone di locazione aumenta del 50 %.
Art. 20
Il contratto di locazione si stipula di regola a tempo indeterminato.
Il contratto di locazione può essere stipulato a tempo determinato:
– nel caso in cui si attende la rimozione dei locali d’affari per dar luogo alla realizzazione del piano particolareggiato;
– se è previsto il restauro dello stabile.
IV ESTINZIONE DEL RAPPORTO DI LOCAZIONE
Art. 21
Il rapporto di locazione si estingue:
– per scioglimento consensuale del contratto di locazione;
– per disdetta del contratto di locazione, se stipulato a tempo indeterminato, con il termine di disdetta di 6 mesi;
– per scadenza del termine, se stipulato a tempo determinato;
– con il recesso dal contratto di locazione, nei casi di cui all’art. 22 del presente decreto;
– ai sensi di legge.
Art. 22
Il sindaco, vista la proposta dell’amministratore autorizzato, ha la facoltà di disdire con delibera il contratto di locazione e di richiedere lo sfratto del locale d’affari in qualsiasi momento:
– se il conduttore usa il locale d’affari ostacolando gli inquilini o un altro conduttore nel loro uso normale dell’alloggio o del locale d’affari;
– se il conduttore nel periodo di 1 mese dal giorno in cui ha ricevuto la diffida non esegue i lavori di ordinaria manutenzione del locale d’affari che sono a suo carico;
– se il conduttore nel termine accordato nel contratto non rende agibile il locale d’affari;
– se il conduttore nel termine accordato nel contratto non inizia l’esercizio dell’attività;
– se il conduttore modifica oppure limita sensibilmente l’attività commerciale nel locale d’affari senza il consenso dell’organo amministrativo o del locatore;
– se il conduttore per diverso tempo e senza ragioni motivate non esercita l’attività;
– se il conduttore cessa l’esercizio dell’attività consentita;
– se il conduttore declina la collaborazione al restauro dell’edificio;
– se il conduttore da il locale d’affari in sublocazione ossia permette ad altri di esercitare l’attività nel locale d’affari senza il consenso del locatore;
– se è in arretrato con il pagamento del canone di locazione per due mesi consecutivi, ossia deve ancora il canone di due mesi, in un periodo di sei mesi;
– se per diverso tempo non paga le spese comuni d’esercizio, spettanti al locale d’affari.
Art. 23
Il contratto di locazione si estingue:
– se il locale d’affari viene demolito;
– se da parte del proprietario del locale d’affari e’ stato effettuato un cambiamento della destinazione del locale d’affari;
– nel caso di espropriazione.
V BASI E CRITERI PER LA DEFINIZIONE DELL’IMPORTO MINIMO DEL CANONE DI LOCAZIONE
Art. 24
L’importo minimo del canone di locazione si calcola in base ai seguenti standard e criteri:
1. Il perito giudiziario stabilisce il valore base del locale d’affari.
2. Il valore di base, così stabilito, aumenta in percentuale a seconda della qualità dell’ubicazione, e cioè nel caso di:
I ubicazione privilegiata (centro di Portorose, piazze, vie principali, lungomare) 50%
II ubicazione meno privilegiata, nell’insediamento serrato 30 %
III vie più isolate, senza possibilità di accesso con veicoli 10 %
Il canone di locazione annuale corrisponde al 12 p.c. del valore del locale d’affari così calcolato. Viene conteggiato mensilmente e si adegua al tasso di crescita dei prezzi al consumo.
In base al canone così calcolato viene conteggiata anche l’imposta sul giro ed altri obblighi come prescritti dalla legge.
Il canone di locazione si paga in anticipo, entro il 10 di ogni mese.
Art. 25
La classificazione dei locali d’affari in gruppi, a seconda dell’ubicazione, è evidente dalla carta topografica in scala di 1:5000, che è in visione presso il competente organo comunale. La graduatoria in questione deve essere inviata dall’amministratore all’organo amministrativo entro tre mesi dall’entrata in vigore del presente decreto.
Art. 26
Per i locali d’affari in cui viene esercitata un’attività considerata mancante sul territorio può essere stabilito il canone minino di locazione, senza l’aggiunta per l’ubicazione, e il conduttore può essere esentato dal pagamento del deposito cauzionale corrispondente a sei canoni mensili.
In tali casi il sindaco può accordare con delibera speciale anche uno sconto sul canone minimo.
Art. 27
Gli enti pubblici e le società che attingono dal bilancio comunale una parte dei mezzi per lo svolgimento della propria attività di interesse comunale, non pagano il canone per i locali d’affari, assegnati loro in locazione oppure in uso comune, ma soltanto le spese di esercizio e le spese amministrative.
Il consiglio comunale stabilisce quali attività svolte dalle singole società sono d’interesse comunale.
Le aziende pubbliche e gli enti pubblici non pagano la locazione, ai sensi di questo decreto, per i locali assegnati in uso o in gestione con delibera speciale del Consiglio comunale e utilizzati per l’esercizio della loro attività.
Art. 28
Il conduttore del locale d’affari può ricevere in locazione locali d’affari parzialmente ultimati o sistemati.
Il conduttore può eseguire rifiniture nel locale solo previo consenso del proprietario e approvazione del preventivo.
Prima dell’inizio dei lavori è necessario effettuare una stima dei locali d’affari. Le spese per la stima del perito giudiziario sono a carico del conduttore. Terminati i lavori il perito fa una valutazione del nuovo valore del locale.
Il conduttore paga tutto il canone di locazione ossia quello offerto, fino all’inizio dei lavori di completamento del locale d’affari. Durante i lavori di completamento il conduttore non paga il canone per il periodo stabilito dal contratto ossia per un massimo di sei mesi.
Dopo che il locale d’affari è stato reso agibile si stipula con il conduttore un emendamento al contratto, col quale vengono accertati gli investimenti utili eseguiti nel locale e vengono stabiliti il nuovo canone di locazione e le modalità di rimborso dei mezzi investiti.
I mezzi investiti da parte del conduttore vengono di regola ascritti alla voce di pagamento del canone così che una parte del canone mensile (al massimo il 50 %) non viene conteggiata fino a che non viene raggiunto e pareggiato l’ammontare dei mezzi investiti.
Se il conduttore non paga regolarmente il canone, l’importo delle locazioni arretrate viene detratto dall’importo dei mezzi da rimborsare allo stesso, a titolo di risarcimento degli investimenti.
VI DISPOSIZIONI TRANSITORIE E FINALI
Art. 29
Fino all’affidamento della relativa concessione i locali d’affari di proprietà comunale vengono amministrati dall’Azienda pubblica Okolje Piran, con la quale si stipula in merito un contratto.
Art. 30
Il Consiglio comunale stabilisce con apposita delibera la destinazione e le formalità di utilizzo degli edifici di proprietà collettiva, ad uso delle comunità locali, nei quali sono stati esercitati o si esercitano tuttora i pubblici servizi oppure le attività di pubblico interesse.
Art. 31
Tutti i contratti di locazione stipulati, concernenti l’assegnazione dei locali d’affari, si devono adeguare alle disposizioni del presente decreto entro 3 mesi dall’inizio della validità dello stesso.
Al conduttore che non ottempera a quanto sopra viene revocata la locazione.
Art. 32
Con il giorno dell’entrata in vigore del presente decreto cessa la validità del Regolamento sull’assegnazione in locazione dei locali d’affari di proprietà del Comune di Pirano (Foglio annunzi ufficiali n. 9/93).
Art. 33
Il presente decreto entra in vigore l’ottavo giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale della Repubblica di Slovenia.
Numero: 363-41/95
Pirano, 9 novembre 1995
Il Presidente
del Consiglio comunale
di Pirano
dott. Milena Oblak-Juh
