Uradni list

Številka 54
Uradni list RS, št. 54/1992 z dne 13. 11. 1992
Uradni list

Uradni list RS, št. 54/1992 z dne 13. 11. 1992

Kazalo

2498. Odlok o oddajanju poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin, stran 3099.

Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 6. člena Odloka o sestavi in pristojnostih zborov Skupščine občine Ljubljana Moste-Polje (Uradni list RS, št. 10/90 in 35/92) je občinska skupščina na svojih sejah dne 28. oktobra 1992 sprejela
ODLOK
o oddajanju poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se v skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa postopek in pogoje za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v najem ter način določanja najemnin za poslovne prostore, na katerih je imetnik pravice uporabe Občina Ljubljana Moste-Polje.
Določbe tega odloka se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje v najem in določanje najemnin za garaže in javne površine za gostinske vrtove.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
1. Sestava in naloge komisije
2. člen
Za oddajo poslovnih prostorov v najem občinska skupščina imenuje sedemčlansko komisijo, ki jo sestavljajo:
– trije delegati skupščine (po en delegat iz vsakega zbora)
– predstavnik izvršnega sveta občinske skupščine
– predstavnik občinskih upravnih organov
– predstavnik krajevne skupnosti, na območju katere se poslovni prostor nahaja
– predstavnik Obrtne zbornice Ljubljana Moste-Polje.
Po enega delegata iz vsakega zbora občinske skupščine predlagajo pristojni zbori, predstavnika izvršnega sveta in občinskih upravnih organov predlaga izvršni svet, predstavnika Obrtne zbornice Ljubljana Moste-Polje obrtna zbornica in predstavnika krajevne skupnosti svet krajevne skupnosti na območju katere se poslovni prostor nahaja.
Predsednika in namestnika predsednika komisije na predlog komisije za volitve, imenovanja in. kadrovske zadeve lahko imenuje komisija izmed svojih članov, delo tajnika komisije pa opravlja delavec sekretariata za občo upravo in razvoj KS
3. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora v najem (z javnim natečajem ali neposredno s sklepom) v skladu z določili tega odloka
– opredeljuje pogoje javnega natečaja
– sprejme sklep o javnem natečaju in njegovi objavi ter določi besedilo javnega natečaja
– pred oddajo poslovnega prostora pridobi:
– mnenje regionalnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine, kadar gre za oddajo poslovnega prostora v spomeniško varovanem območju
– mnenje drugih organizacij in institucij, kadar meni, da je to potrebno
– po izteku roka za zbiranje ponudb prouči vse prispele vloge, priporočila in mnenja ter odloči o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje vse pogoje
– odloča na predlog najemnika o preureditvi poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora
– obravnava druge vloge, ki so vezane na poslovne prostore
– odloča o prenehanju najemnega razmerja
– poda mnenje glede odprodaje poslovnega prostora
– odloča na podlagi vlog posameznih interesentov o oddaji v najem javnih površin za gostinske vrtove v najem.
4. člen
Komisija odloča na sejah z večino glasov vseh članov komisije.
O svojem delu komisija četrtletno poroča izvršnemu svetu in najmanj enkrat letno skupščini.
5. člen
Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja sekretariat za občo upravo oziroma podjetje, s katerim izvršni svet sklene pogodbo.
2. Oddaja na podlagi javnega natečaja
6. člen
Praviloma se poslovni prostori in garaže oddajajo na podlagi javnega natečaja. Javne površine za gostinske vrtove se oddajajo v najem na podlagi vlog posameznih interesentov.
Razpis javnega natečaja vsebuje:
1. lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine;
2. predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
3. čas, za katerega se poslovni prostor odda v najem;
4. rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od petnajstih dni od dneva objave;
5. druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
6. druge pogoje, vezane na opravljanje dejavnosti v poslovnem prostoru;
7. zahtevo o predložitvi dokazov prosilca:
a) o strokovni usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega registra,
b) potrdilo o plačanih davkih in prispevkih,
c) potrdilo o stalnem prebivališču,
8. višino in pogoje plačila varščine v primeru oddaje poslovnega prostora na podlagi licitacije.
V primeru, da se na razpis prijavi več kandidatov, ki v enaki meri izpolnjujejo razpisne pogoje, se kot kriterij pri odločitvi o oddaji poslovnega prostora v najem upošteva stalno prebivališče prosilca v občini Ljubljana Moste-Polje.
Kadar gre za oddajo poslovnih prostorov za atelje in prostore za opravljanje druge kulturne poklicne dejavnosti, se lahko poleg dokazil iz 7. točke 2. odstavka tega člena, zahteva tudi dokazila:
– o posebnih, z zakonom določenih pogojih za opravljanje take dejavnosti;
– o članstvu v ustreznem društvu;
– o mnenju ustrezne strokovne organizacije oziroma društva;
– da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in uspehih.
Garaža ali garažni boksi v sklopu stanovanjske zgradbe se oddajo v najem najemniku stanovanja, lastniku stanovanja, najemniku oziroma lastniku poslovnega prostora v zgradbi, v kateri je garaža oziroma garažni boks.
Razpis javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja. Razpis javnega natečaja za oddajo garaže se lahko objavi na občinski oglasni deski in na oglasnih deskah stanovanjskih objektov v neposredni bližini garaž.
7. člen
Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako "Za javni natečaj". Priložena morajo biti vsa zahtevana dokazila. Nepopolnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
Po preteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odpre. Besedilo prvega odstavka 7. člena mora biti sestavni del razpisa.
8. člen
Poslovni prostori se lahko na podlagi sklepa izvršnega sveta oddajo v najem na podlagi ustne licitacije.
Licitacija se izvede tudi v primeru, če se na natečaj iz 6. člena prijavi več kandidatov, ki opravljajo isto dejavnost in izpolnjujejo tudi vse ostale pogoje natečaja.
Kandidati za najem poslovnih prostorov morajo biti s pogoji in načinom izvedbe licitacije seznanjeni ob razpisu licitacije.
Kandidat, ki ni uspel na licitaciji in je vplačal varščino, ima pravico do vračila varščine najkasneje v osmih dneh.
9. člen
Dejavnost, za katero se oddaja poslovni prostor, se opredeli na podlagi izkazanih potreb krajanov, veljavnih urbanističnih dokumentov in mnenja sekretariata za gospodarstvo in družbene dejavnosti.
10. člen
Komisija na predlog izvršnega sveta določi, da se lahko posamezni poslovni prostori oddajo v najem za potrebe "podjetniškega inkubatorja".
Poslovni prostori za potrebe iz prvega odstavka tega člena se oddajo v najem na podlagi javnega natečaja iz 6. člena tega odloka.
Eventualne dodatne razpisne pogoje za oddajanje poslovnega prostora v najem za potrebe iz prvega odstavka tega člena opredeli komisija za oddajo poslovnih prostorov na predlog sekretariata za gospodarstvo in družbene dejavnosti.
3. Neposredna oddaja
11. člen
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajo neposredno s sklepom komisije in sicer;
– družinskemu članu (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) dosedanjega najemnika v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi, prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– na predlog pristojnega upravnega organa, ob predhodnem soglasju izvršnega sveta;
– če gre za razširitev poslovnega prostora na prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati, če gre za opravljanje iste dejavnosti;
– če se najemna pogodba sklene z delavcem oziroma delavci sedanjega najemnika, pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj dve leti.
4. Sklepanje najemnega razmerja
12. člen
Komisija odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom.
V primeru javnega natečaja mora komisija obrazložen sklep o oddaji vročiti vsem ponudnikom.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico ugovora. Ugovor se vloži na komisijo v roku osmih dni od prejema pisnega odpravka sklepa. O ugovoru odloči izvršni svet. Odločitev izvršnega sveta je dokončna.
13. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem za nedoločen ali določen čas. Najemna pogodba se praviloma obnovi v skladu s tem odlokom.
14. člen
Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene izvršni svet najemno pogodbo.
5. Prenehanje najemnega razmerja
15. člen
Najemna pogodba preneha sporazumno s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali z odpovedjo z zakonitim odpovednim rokom.
16. člen
Poleg z zakonom določenih primerov lahko najemodajalec odstopi od pogodbe v primeru:
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno in to ugotovi Mestna uprava za inšpekcijske službe;
– če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovni prostor sam potrebuje;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca;
– če ne izpolnjuje več pogojev, na podlagi katerih mu je bil poslovni prostor oddan v najem;
– če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo;
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju pravne osebe.
III. DOLOČANJE NAJEMNIN
1. Najemnine za poslovne prostore
17. člen
Najemnine za poslovne stavbe in poslovne prostore se določajo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81) in korigirajo na povprečni faktor odstopanja revalorizacijske vrednosti poslovnega prostora od prometne vrednosti poslovnega prostora.
Izračun se izdela po formuli:
                           KVP x LSN
                  Nm = ---------
                        12x100
Nm = mesečna najemnina
KVP = korigirana prometna vrednost poslovnega prostora
LSN = letna stopnja najemnine, izražena v% od korigirane prometne vrednosti poslovnega prostora.
18. člen
Letna stopnja najemnine za poslovne prostore je odvisna od namembnosti poslovnega prostora, vrednosti poslovnega prostora – stavbe in območja, v katerem se nahaja poslovni prostor.
Območja so opredeljena v Odloku o opredelitvi območij glede na lego poslovnih prostorov in poslovnih stavb v Občini Ljubljana Moste-Polje (Uradni list SRS, št. 1/89).
Letne stopnje najemnine (LSN v%) se določijo:
+----------+-----------------+
|Namembnost|     Območje     |
|poslovnega|                 |
|prostora  |                 |
+----------+----+-------+----+
|          | A  |   B   | C  |
|          |    |       |    |
+----------+----+-------+----+
|1. skupina| 2,8|    2,8| 2,8|
+----------+----+-------+----+
|2. skupina| 4,5|    4,5| 4,5|
+----------+----+-------+----+
|3. skupina| 8,0|    8,0| 8,0|
+----------+----+-------+----+
|4. skupina|12,0|   10,0| 8,0|
+----------+----+-------+----+
|5. skupina|18,0|   15,0|12,0|
+----------+----+-------+----+
V I. skupini so: delovni prostori, namenjeni za opravljanje umetniške dejavnosti za kulturne delavce, ki imajo priznan status umetnika, za delovanje krajevne skupnosti in za opravljanje dejavnosti s področja: zdravstvenega varstva (1301), varstva mladine in socialnega varstva (1302), izobraževanja (1201), znanstveno raziskovalne dejavnosti (1202), varstva kulturnih dobrin (12032), dejavnosti kulturno izobraževalne in sorodne dejavnosti (120033), kulturno umetniške dejavnosti (12034), organi družbenopolitičnih skupnosti (1401) in interesne ter politične organizacije (1404).
V II. skupini so: poslovni prostori, namenjeni za čevljarstvo, krojaštvo, dežnikarstvo, popravilo tekstilnih in usnjenih izdelkov in druge deficitarne storitvene dejavnosti, ki jih določi sekretariat za gospodarstvo in družbene dejavnosti.
V III. skupini so: garaže in garažni boksi
V IV. skupini so: storitve PTT prometa (060900), trgovine z živilskimi proizvodi na drobno (07011), obrt in obrtne storitve (09), razen že zajetih v II. skupini, odvetniška dejavnost (11904).
V V. skupini so: poslovni prostori, ki se oddajo v najem za dejavnosti, ki niso zajete od I. do IV. skupine.
19. člen
Najemnine se lahko mesečno usklajujejo s stopnjo rasti cen na drobno v Republiki Sloveniji.
20. člen
V primeru oddaje v najem z javno licitacijo je najemnina, izračunana po tem odloku, izklicna cena javne licitacije. Izklicana najemnina se usklajuje s stopnjo iz 19. člena po sklenitvi najemne pogodbe.
21. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino mesečno za tekoči mesec in sicer najpozneje do petindvajsetega v mesecu, razen če se najemnik in najemodajalec v pogodbi ne dogovorita drugače.
22. člen
Izvršni svet lahko najemniku na njegovo vlogo za določen čas zniža najemnino oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v primeru:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 90 dni,
– v drugih primerih, ko na osnovi prošnje oziroma pritožbe pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev.
Najemnino oziroma oprostitev najemnine za poslovne prostore, oddane za potrebe podjetniškega inkubatorja, določi komisija na predlog izvršnega sveta.
2. Najemnine za gostinske vrtove
23. člen
Osnova za izračun najemnin za gostinske vrtove je prometna vrednost zemljišča.
Višina najemnine za gostinski vrt je odvisna od prometne vrednosti zemljišča in območja, v katerem se gostinski vrt nahaja.
Prometna vrednost zemljišča se določi s cenilnim elaboratom, ki ga izdela sodni izvedenec in cenilec gradbene stroke po stanju na dan 15. 1. za vsako tekoče leto.
Območja so opredeljena v Odloku o opredelitvi območij glede na lego poslovnih prostorov in poslovnih stavb v občini Ljubljana Moste-Polje (Uradni list SRS, št. 1/89).
24. člen
Višino najemnine za m2 zemljišča na dan določi sodni izvedenec in cenilec gradbene stroke v cenilnem elaboratu iz 3. odstavka 23. člena tega odloka.
V skladu z določilom 4. odstavka 23. člena tega odloka plačujejo najemniki za gostinski vrt:
– v območju A – občinski centri: 100% cene iz 1. odstavka tega člena
– v območju B – del območja naselja Ljubljane, ki je v občini Ljubljana Moste-Polje: 80% cene iz 1. odstavka tega člena
– v območju C – vse ostalo območje občine Ljubljana, Moste-Polje: 60% cene iz 1. odstavka tega člena.
IV. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
25. člen
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.
26. člen
Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za usposobitev poslovnega prostora.
Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo v obliki točkovalnega zapisnika pripravi sodni cenilec gradbene stroke.
Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene potrebnih vlaganj, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.
27. člen
Vrednost usposobljenega poslovnega prostora se ugotovi na podlagi točkovalnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine.
Vlaganje najemnika v usposobitev poslovnega prostora se vrne najemniku v obliki:
– znižanja najemnine za določen čas
– oprostitve plačila najemnine za določen čas.
Znižano najemnino in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine, določita pogodbeni stranki z najemno pogodbo.
Pri določitvi znižanja najemnine oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljen poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe.
V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se nepovrnjeni del sredstev, od dneva prenehanja najemnega razmerja do roka, do katerega je bilo dogovorjeno znižanje najemnine oziroma oprostitev plačila najemnine, valorizira z rastjo cen na drobno v Republiki Sloveniji.
Po izteku časa, v katerem najemnik plačuje znižano najemnino oziroma je oproščen plačevanja najemnine, se z aneksom k najemni pogodbi določi polna najemnina.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
28. člen
Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo po tem odloku najkasneje v roku enega meseca po sprejemu odloka.
Uskladitev opravi služba za proračun, finančne in skupne zadeve. Osnova za uskladitev najemnin so cenitve poslovnih prostorov, ki jih izdela sodni cenilec gradbene stroke. O spremembi najemnin je potrebno pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.
29. člen
Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Pravilnik o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki ga je sprejel Izvršni svet Skupščine občine Ljubljana Moste-Polje na seji dne 10. 7. 1990.
30. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 012-1/92-01
Ljubljana, dne 5. novembra 1992.
Predsednik
Skupščine občine
Ljubljana Moste-Polje
Janez Jančar l. r.