Priloga 1
             SEZNAM OPRAVIL ZA UPRAVLJANJE V VEČSTANOVANJSKIH HIŠAH
     
    »Upravljanje obsega stanovanjske storitve, vzdrževanje, obratovanje
stanovanjske hiše, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega
zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja ter vse storitve s tem v zvezi.
    Stanovanjske storitve so organizacijske; pravne, finančne,
administrativne, tehnične in plansko-programerske storitve za upravljanje
stanovanj in stanovanjskih hiš.«

                                         A
    Stanovanjske storitve v zvezi z vzdrževanjem stanovanjske hiše in
                          funkcionalnega zemljišča

    »Vzdrževanje so materialna vlaganja, ki ohranjajo uporabne vrednosti
stanovanj in stanovanjskih hiš ves čas njihove uporabe.
    Vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča ter skrb
za varstvo bivalnega okolja zajema vlaganja, ki imajo namen zagotoviti smotrno
vzdrževanje in skrbno ravnanje z okoljem stanovanjske hiše.«
    1.0.0. UPRAVNO ADMINISTRATIVNE NALOGE
    1.1.0. Nastavitev in vodenje evidenc o stanovanjih in poslovnih prostorih
v stanovanjski hiši po lastnikih
    1.1.1. Priprava pogodbe o urejanju medsebojnih razmerjih v zvezi z
upravljanjem.
    1.1.2. Pridobitev podpisov lastnikov stanovanj in poslovnih prostorov v
stanovanjski hiši.
    1.1.3. Vodenje evidence o lastništvu in urejanju medsebojnih razmerij v
tej zvezi.
    1.1.4. Arhiviranje dokumentacije.
    1.2.0. Nastavitev in vodenje evidenc o stanovanjih in poslovnih prostorih
v stanovanjski hiši po uporabnikih
    1.2.1. Pridobitev podatkov in nastavitev evidence o najemnikih in
imetnikih pravice do uporabe stanovanj v zasebni lasti ter pravice uporabe na
poslovnih prostorih kakor tudi lastnikih stanovanj in poslovnih prostorov v
stanovanjski hiši, ki le-te sami uporabljajo.
    1.2.2. Sodelovanje z lastnikom pri pregledu stanovanja ob sklepanju
najemne pogodbe (enako ob prenehanju najemne pogodbe).
    1.2.3. Priprava najemne pogodbe.
    1.2.4. Prevzem dokumentacije o nastanku najemnega razmerja.
    1.2.5. Vodenje evidence najemnih pogodb in poslovnega prostora v
stanovanjski hiši (evidenca uporabnikov, najemnikov in lastnikov).
    1.2.6. Arhiviranje dokumentacije.
    1.3.0. Druga opravila pri vodenju evidence
    1.3.1. Dajanje informacij občinskim upravnim organom, pristojnim za
vodenje registra stanovanj za nastavitev evidence in o spremembah glede
gradnje, prenove, vrednosti, površine, števila prostorov, idealnem deležu ter
vrsti stanovanja in višini najemnine, če gre za najemno stanovanje.
    1.3.2. Dajanje informacij lastnikom in uporabnikom stanovanj in poslovnih
prostorov.
    2.0.0. TEHNIČNO STROKOVNA OPRAVILA
    2.1.0. Izdelava programa vzdrževalnih del (letnega in srednjeročnega)
    2.1.1. Pregledi stanovanjske hiše in zbiranje podatkov o potrebnih
vzdrževalnih delih ali prenovi.
    2.1.2. Pregledi funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča in
zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih.
    2.1.3. Izdelava programa vzdrževanja stanovanjske hiše ali funkcionalnega
zemljišča, organiziranje obravnave programa ter njegove verifikacije po
lastnikih.
    2.2.0. Organizacija vzdrževanja stanovanjske hiše in funkcionalnega
zemljišča
    2.2.1. Objava del in zbiranje ponudb, cenikov, predračunov.
    2.2.2. Izdaja naročil za manjša vzdrževalna dela.
    2.2.3. Izbor najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela.
    2.2.4. Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje
vzdrževalnih del.
    2.2.5. Priprava predloga o spremembah namembnosti ali neustreznosti
oziroma rušitvi posameznih stanovanjskih hiš.
    2.2.6. Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del.
    2.2.7. Priprava in sklepanje dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna
servisna dela na skupnih delih in napravah).
    2.2.8. Nadzor pri izvajanju del.
    2.2.9. Količinski in kakovostni prevzem izvršenih večjih vzdrževalnih del
ali prenove.
    2.2.10. Organiziranje odprave morebitnih napak v času garancijske dobe.
    2.2.11. Izdelava poročil (polletnih, letnih) o izvedenih vzdrževalnih
delih.
    2.3.0. Organizacija nujnih intervencijskih vzdrževalnih del
    (Dela, ki so nujna za preprečitev, nastanek ali odpravo škode oziroma
nevarnosti za zdravje oziroma življenje stanovalcev in drugih občanov).
    2.3.1. Sprejem obvestila in ogled dejanskega stanja.
    2.3.2. Izdaja naročil in organiziranje takojšnje sanacije stanja.
    2.4.0. Organiziranje odprave poškodb v stanovanjih in na skupnih delih in
napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z zavarovalnico
    2.4.1. Prijava škode zavarovalnici (PM).
    2.4.2. Organiziranje in izvedba komisijskega ogleda nastale škode z
izdelavo zapisnika.
    2.4.3. Organiziranje odprave škode oziroma vzpostavitev stanovanja ali
stanovanjske hiše v prvotno stanje.
    2.4.4. Nadzor nad izvajanjem del.
    2.4.5. Količinski in kakovostni prevzem izvršenih
    del.
    2.4.6. Priprava zahtevka za refundacijo nastale škode (stroškov).
    2.5.0. Druge tehnično – strokovne naloge
    2.5.1. Sodelovanje z investitorji pri preureditvi in nadzidavi (možen je
tudi prevzem investitorskih nalog in nadzor nad gradnjo).
    2.5.2. Sodelovanje pri tehničnem pregledu pred izdajo uporabnega
dovoljenja.
    2.5.3. Sodelovanje pri prevzemu objekta, tehnična dokumentacija.
    2.5.4. Sodelovanje pri odpravi tehničnih pomanjkljivosti oziroma napak v
času garancijske dobe.
    2.5.5. Sodelovanje pri komisiji za dokončen prevzem objekta po poteku
garancijske dobe.
    2.5.6. Količinski in kakovostni pregled izvršenih del zaradi nepravilne
oziroma malomarne uporabe stanovanja (stroške popravil nosi najemnik).
    2.5.7. Vodenje tehnične evidence.
    3.0.0. FINANČNO MATERIALNO POSLOVANJE
    3.1.0. Priprava in evidentiranje pogodbenih obveznosti lastnikov za
pokrivanje stroškov upravljanja
    3.1.1. Izdelava pregleda mesečnih obveznosti po lastnikih in stanovanjskih
hišah.
    3.1.2. Izdelava položnic.
    3.1.3. Dostava položnic zavezancem.
    3.1.4. Evidenca terjatev.
    3.1.5. Opominjanje dolžnikov (za stanovanja in poslovne prostore, ki jih
uporabljajo njihovi lastniki).
    3.1.6. Izdelava obračuna obveznosti in vplačil upravljanja s stanovanjsko
hišo in priprava poročil o finančnem poslovanju stanovanjske hiše.
    3.2.0. Priprava in evidentiranje pregleda pogodbenih obveznosti najemnikov
    3.2.1. Izdelava pregleda mesečnih obveznosti po najemnikih in
stanovanjskih hišah ter lastnikih stanovanj in poslovnih prostorov v
stanovanjskih hišah v upravljanje.
    3.2.2. Izdelava položnic.
    3.2.3. Dostava položnic zavezancem.
    3.2.4. Evidenca terjatev.
    3.2.5. Opominjanje dolžnikov.
    3.2.6. Izdelava obračuna obveznosti vplačil in priprava poročil o
plačevanju najemnin in drugih stroškov, ki nastanejo po krivdi najemnika.
    3.3.0. Vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja
    3.3.1. Vodenje glavne knjige.
    3.3.2. Vodenje pomožnih poslovnih knjig (osnovnih sredstev, drobnega
inventarja, sredstev CZ in protipožarne opreme).
    3.3.3. Sestavljanje bilance prihodkov in odhodkov v okviru stanovanjske
hiše.
    3.3.4. Sestava finančnih načrtov.
    3.3.5. Priprava podatkov za sklenitev in spremembo pogodb z zavarovalnico.
    3.3.6. Priprava podatkov za sodno izterjavo obveznosti.
    3.3.7. Blagajniško poslovanje.
    3.3.8. Zavarovanje plačil (avans, akcept, depozit, itd.) pri gradnji ali
prenovi ter večjih vzdrževalnih delih.
    3.3.9. Usklajevanje terjatev in obveznosti (saldo potrdilo).
    3.3.10. Obračun avansov.
    3.3.11. Obračun zamudnih obresti.
    3.3.12. Izterjava zapadlih obveznosti (opomini).
    3.3.13. Obračun obresti za dane avanse.
    3.3.14. Vodenje arhiva knjigovodstvene dokumentacije.
    4.0.0. PRAVNO – PREMOŽENJSKA OPRAVILA
    4.1.0. Zastopanje lastnikov v sodnih in upravnih zadevah.
    4.1.1. Priprava podatkov za vloge pristojnemu organu.
    4.1.2. Priprava podatkov za tožbe pri sodišču.
    4.1.3. Sestava in vlaganje mandatnih tožb zaradi sodne izterjave terjatev
v zvezi z uporabo ali upravljanjem s stanovanjsko hišo.
    4.1.4. Zastopanje pred upravnimi organi in sodišči.
    4.1.5. Posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopkov pred
upravnimi organi in sodiščem.
    4.1.6. Evidenca postopkov po posameznih fazah.
    4.1.7. Dajanje informacij v zvezi s postopki na zahtevo lastnikov
stanovanjske hiše.
    4.2.0. Izterjava neplačanih obveznosti
    4.2.1. Vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti
odločb.
    4.2.2. Ugotovitev izvršljivosti sodnih odločb, odločb upravnih organov in
inšpekcije.
    4.2.3. Zbiranje in priprava podatkov za izvršilni postopek (osnovni
podatki o dolžniku).
    4.2.4. Vložitev predloga za izvršbo.
    4.2.5. Vodenje evidenc izvršb.
    4.2.6. Priprava poročila o rezultatih izterjav.
    4.3.0. Priprava predlogov za odpoved najemnega razmerja
    4.3.1. Priprava predloga stanodajalcu in lastniku poslovnega prostora za
odpoved najemnega razmerja.
    4.3.2. Vodenje evidence o predlaganih zahtevah lastnikom za odpoved
najemnega razmerja.
    4.3.3. Obremenitev lastnika s stroški postopka sodne izterjave najemnine
in drugih stroškov, ki jih najemnik ni plačal.
    4.4.0. Promet z nepremičninami
    4.4.1. Zbiranje in evidentiranje podatkov o interesentih za spremembo
solastniškega deleža na skupnih prostorih v etažno lastnino.
    4.4.2. Priprava pogodbe o soglasju lastnikov skupnih prostorov
stanovanjske hiše za spremembo solastniškega deleža v etažno lastnino.
    4.4.3. Organizacija podpisa pogodbe vseh solastnikov.
    4.4.4. Zbiranje in evidentiranje podatkov o interesentih za preureditev
skupnih prostorov oziroma za nadzidavo, dozidavo, prezidavo.
    4.4.5. Priprava pogodbe o soglasju solastnikov skupnih prostorov o njihovi
preureditvi oziroma nadzidavi, dozidavi, prezidavi.
    4.4.6. Organizacija podpisa pogodbe vseh solastnikov.
    4.4.7. Priprava in izvedba sprememb pogodbe o upravljanju zaradi sprememb
solastniškega deleža kot posledica sprememb skupnih prostorov ali nadzidave,
dozidave in prezidave v povečano etažno lastnino.
    4.5.0. Pravna pomoč – informacije
    4.5.1. Informacije in svetovanje lastnikom in najemnikom v zvezi z
lastništvom, prometom z nepremičninami, upravljanjem s stanovanjsko hišo in
funkcionalnim zemljiščem ter uporabo stanovanja, najemnine, vzdrževanje
stanovanja, itd.
    4.5.2. Svetovanje in pomoč pri urejanje medsebojnih razmerij v
stanovanjski hiši in vzdrževanju skupnih delov in naprav, funkcionalnega in
skupnega funkcionalnega zemljišča.

                                          B
    Stanovanjske storitve v zvezi z obratovanjem stanovanjske hiše

    »Obratovanje stanovanjske hiše zajema storitve v zvezi z uporabo skupnih
prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča in
stroške, ki nastajajo s tem v zvezi, predvsem pa: stroške čiščenja, elektriko,
vodo, ogrevanje, obratovanje naprav, stroške hišnika, in vse druge skupne
stroške.«
    1.0.0. FINANČNO – MATERIALNO POSLOVANJE STANOVANJSKE HIŠE
    1.1.0. Priprava in evidentiranje obveznosti
    1.1.1. Sklepanje pogodb o izvajanju storitev.
    1.1.2. Evidentiranje pogodb o izvajanju storitev.
    1.1.3. Evidenca terjatev.
    1.1.4. Izdelava pregleda mesečnih obveznosti po uporabniku ali lastniku
stanovanja in stanovanjske hiše.
    1.2.0. Finančno poslovanje
    1.2.1. Inkaso plačil.
    (Inkaso na blagajniškem prejemku ali po položnici. V primeru inkasa po
položnici je potrebno pripraviti in dostaviti položnice).
    1.2.2. Priprava pregleda terjatev in plačil.
    1.2.3. Priprava in dostava opominov za neplačane terjatve.
    1.2.4. Obvestilo stanodajalcu o neplačanih terjatvah najemnika kot podlage
za odpoved najemnega razmerja.
    1.2.5. Priprava podatkov za prisilno izterjavo terjatev preko sodišča.
    1.2.6. Obračun zamudnih obresti.
    1.2.7. Priprava poročil o rezultatih izterjav.
    1.3.0. Vodenje knjigovodstva
    1.3.1. Vodenje glavne knjige.
    1.3.2. Usklajevanje evidenc posameznih kontov z glavno knjigo (evidenca po
virih in namenih).
    1.3.3. Sestavljanje bilance prihodov in odhodkov (v okviru stanovanjske
hiše).
    1.3.4. Vodenje arhiva knjigovodstvene dokumentacije.
    2.0.0. UREJANJE PRAVNO – PREMOŽENJSKIH RAZMERIJ
    2.1.0. Priprava podatkov za prisilno izterjavo preko sodišča
    2.1.1. Sestava in vlaganje mandatne tožbe za sodno izterjavo terjatev v
zvezi z obratovanjem hiše.
    2.1.2. Zastopanje pred upravnimi organi in sodišči zaradi kršitev
pogodbenih obveznosti.
    2.1.3. Posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopka pred
sodiščem.
    2.1.4. Evidenca postopkov v posameznih fazah.
    2.1.5. Vodenje evidence o pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršilnih
odločb.
    2.1.6. Ugotovitev izvršljivosti sodnih odločb.
    2.1.7. Zbiranje in priprava podatkov za izvršilni postopek.
    2.1.8. Vložitev predloga za izvršbo.
    2.1.9. Vodenje evidence izvršb.
    2.1.10. Dajanje informacije o izterjavi terjatev.
    2.2.0. Druga premoženjsko pravna opravila
    2.2.1. Sodelovanje pri sklepanju pogodb.
    2.2.2. Pravna pomoč v zvezi z urejanjem medsebojnih razmerij in izvajanjem
sklenjenih pogodb.
    2.2.3. Vodenje arhiva.

Priloga 2

   TABELARIČNI PRIKAZ
PRIZNANIH STROŠKOV KAPITALA
                                              

+-------------+---------+
|Leto starosti|Odstotek |
|  stanovanja |od osnove|
+-------------+---------+
|      1      |  3,000  |
+-------------+---------+
|      2      |  2,917  |
+-------------+---------+
|      3      |  2,832  |
+-------------+---------+
|      4      |  2,745  |
+-------------+---------+
|      5      |  2,655  |
+-------------+---------+
|      6      |  2,563  |
+-------------+---------+
|      7      |  2,467  |
+-------------+---------+
|      8      |  2,369  |
+-------------+---------+
|      9      |  2,268  |
+-------------+---------+
|      10     |  2,164  |
+-------------+---------+
|      11     |  2,056  |
+-------------+---------+
|      12     |  1,946  |
+-------------+---------+
|      13     |  1,832  |
+-------------+---------+
|      14     |  1,714  |
+-------------+---------+
|      15     |  1,594  |
+-------------+---------+
|      16     |  1,469  |
+-------------+---------+
|      17     |  1,341  |
+-------------+---------+
|      18     |  1,209  |
+-------------+---------+
|      19     |  1,073  |
+-------------+---------+
|      20     |  0,933  |
+-------------+---------+
|      21     |  0,789  |
+-------------+---------+
|      22     |  0,640  |
+-------------+---------+
|      23     |  0,487  |
+-------------+---------+
|      24     |  0,329  |
+-------------+---------+
|      25     |  0,167  |
+-------------+---------+
|             | 43,569  |
+-------------+---------+