Uradni list

Številka 47
Uradni list RS, št. 47/1995 z dne 11. 8. 1995
Uradni list

Uradni list RS, št. 47/1995 z dne 11. 8. 1995

Kazalo

2229. Pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, stran 3624.

Na podlagi 11. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94) in 99. člena zakona o upravi (Uradni list RS, št. 67/94) izdaja Minister za okolje in prostor
P R A V I L N I K
o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih
TEMELJNA NAČELA
1. člen
Z metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih in stanovanjskih hišah se določa način in postopek za določitev višine najemnin, ki jih lastniki neprofitnih in socialnih stanovanj in stanovanjskih hiš smejo zaračunavati najemnikom.
Elementi neprofitne najemnine so podlaga za izračun najvišje dovoljene neprofitne najemnine.
ELEMENTI NEPROFITNE NAJEMNINE
2. člen
V neprofitni najemnini so zajeti stroški za:
– tekoče vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš;
– investicijsko vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš;
– upravnika stanovanj in stanovanjskih hiš;
– amortizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš pri življenjski dobi 60 let ali stroške vloženega kapitala.
V najemnini niso zajeti:
– individualni stroški uporabe stanovanja: za dobavljeno vodo, elektriko, daljinsko ogrevanje in podobno;
– skupni obratovalni stroški hiše: za obratovanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše po 8. členu stanovanjskega zakona.
DEFINICIJE POJMOV
3. člen
Amortizacija so sredstva, ki so potrebna, da lastnik po 60 letih nadomesti dotrajano stanovanje ali stanovanjsko hišo.
Sredstva amortizacije so namenjena tudi za:
– izdatke (vlaganja) potrebne za ohranjanje uporabnosti stanovanja ali stanovanjske hiše, kadar dotrajanost posameznih elementov presega dotrajanost, ki je posledica normalne (redne) obrabe;
– izboljšanje funkcionalnega, tehničnega, higienskega in ekološkega standarda stanovanja in stanovanjske hiše;
– vračilo vloženega kapitala;
– prenovo stanovanja ali stanovanjske hiše;
– za nove stanovanjske investicije.
4. člen
Upravnikovi stroški so stroški, ki pokrivajo opravljanje stanovanjskih storitev v stanovanjski hiši in se obračunavajo v višini 0,3% letno od vrednosti stanovanja.
Storitve iz prvega odstavka, ki jih opravlja upravnik, so razvidne iz priloge št. 1, ki je sestavni del te metodologije.
5. člen
Priznani stroški za vloženi kapital so obresti na osnovo (priznano glavnico), ne glede na to ali gre za lastni ali izposojeni kapital. Priznajo se po 3% letni obrestni meri na 25 letno odplačilno dobo posojila.
6. člen
Investicijsko in tekoče vzdrževanje so materialna vlaganja, ki ohranjajo nespremenjeno uporabno vrednost stanovanja oziroma stanovanjske hiše vso dobo njenega trajanja.
Za investicijsko vzdrževanje se štejejo ukrepi, ki jih mora izvajati lastnik v dobi trajanja stanovanjske hiše z namenom ohranitve uporabne vrednosti posameznih elementov stanovanja (stavbno pohištvo, podi, tlaki, nenosilne stene, vgrajena oprema) in stanovanjske hiše (skupni deli, objekti in naprave, kot jih opredeljuje 8. člen stanovanjskega zakona) po poteku življenjske dobe posameznega elementa in predstavljajo večja popravila elementov in njihovo zamenjavo.
Za tekoče vzdrževanje se štejejo vsi ukrepi, ki jih mora lastnik stanovanja oziroma stanovanjske hiše sproti izvajati zaradi preprečitve prezgodnje obrabe posameznega elementa iz prejšnjega odstavka.
NAČIN IZRAČUNA NAJEMNINE
7. člen
Osnova za izračun neprofitne najemnine je vrednost stanovanja, izračunana na osnovi pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Vrednost stanovanja kot osnove za izračun neprofitne najemnine iz 8. člena te metodologije se izračuna po naslednji enačbi:
Vrednost stanovanja = število točk x vrednost točke x uporabna površina x vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor).
Vrednost stanovanja se mesečno usklajuje z rastjo vrednosti točke.
Vrednost točke je 3,75 DEM v tolarski protivrednosti, preračunani po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine.
8. člen
Najemnina za stanovanja ali stanovanjske hiše, zgrajena po uveljavitvi stanovanjskega zakona lahko znaša največ 3,8% letno od vrednosti stanovanja. Seštevek odstotkov dejansko nastalih stroškov in priznanih stroškov v posameznem letu življenjske dobe stanovanja ali stanovanjske hiše so razvidni iz priloge št. 2, ki je sestavni del te metodologije.
Najemnina za stanovanja oziroma za stanovanjske hiše, zgrajena pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona lahko znaša največ 2,9 % letno od vrednosti stanovanja. Seštevek odstotkov priznanih stroškov ne glede na starost objekta je razviden iz priloge št. 3, ki je sestavni del te metodologije.
9. člen
Najemnina se plačuje do vsakega petnajstega dne v mesecu vnaprej, če ni z najemno pogodbo določeno drugače.
Od najemnine, ki ni plačana v roku iz prejšnjega odstavka, se od poteka roka naprej plačajo zakonite zamudne obresti.
PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
10. člen
Vrednost točke se za stanovanja iz drugega odstavka 8. člena te metodologije povečuje mesečno po naslednji lestvici tako, da po 12 mesecih doseže predvideni nivo:
1. mesec        1,88 DEM         7. mesec               2,90 DEM
2. mesec        2,05 DEM         8. mesec               3,07 DEM
3. mesec        2,22 DEM         9. mesec               3,24 DEM
4. mesec        2,39 DEM        10. mesec               3,41 DEM
5. mesec        2,56 DEM        11. mesec               3,58 DEM
6. mesec        2,73 DEM        12. mesec               3,75 DEM
Vsakokratna vrednost točke se preračuna v skladu z vrednostjo nemške marke po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izračuna najemnine.
11. člen
Z dnem uveljavitve te metodologije preneha veljati metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS št. 32/92 in 54/94).
12. člen
Ta metodologija začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 361-00-665/92
Ljubljana, dne 3. avgusta 1995.
Minister
za okolje in prostor
dr. Pavel Gantar l. r.
                                                     Priloga št. 1

               STORITVE, KI JIH OPRAVLJA UPRAVNIK

Storitve upravnika zajemajo stanovanjske storitve, organizacijo
vzdrževanja stanovanjske hiše ter funkcionalnega in skupnega
funkcionalnega zemljišča ter skrb za nemoteno obratovanje
stanovanjske hiše, skladno z 24. členom stanovanjskega zakona.

1. ORGANIZACIJSKO ADMINISTRATIVNA OPRAVILA

- Pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter ažuriranje
evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih, najemnikih
stanovanj in poslovnih prostorov v večstanovanjski hiši.

- Pridobitev, nastavitev in ažuriranje evidenc o stanovanjih,
poslovnih prostorih, skupnih prostorih, delih, objektih in
napravah stanovanjske hiše, garažah, hišniških stanovanjih in
funkcionalnih zemljiščih.

- Pomoč lastnikom pri pripravi pogodbe o urejanju medsebojnih
razmerij v zvezi z upravljanjem.

- Dajanje informacij upravnim organom, pristojnim za vodenje
registra stanovanj za nastavitev evidence in o spremembah glede
gradnje, prenove, vrednosti, površine, števila prostorov,
idealnem deležu ter vrsti stanovanja in višini najemnine, če gre
za najemno stanovanje.

- Dajanje informacij lastnikom in uporabnikom stanovanj in
poslovnih prostorov.

- Arhiviranje vse dokumentacije.

- Organiziranje lastnikov, priprava sestankov, informiranje in
pomoč pri odločanju.

- Koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter
obveščanje lastnikov.

2. TEHNIČNO STROKOVNA OPRAVILA

- Pregled stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča ter
zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi.

- Izdelava programa vzdrževalnih del (letnega in srednjeročnega)
stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, organiziranje
obravnave programa ter njegove verifikacije po lastnikih.

- Objava del in zbiranje ponudb, cenikov, predračunov.

- Izdaja naročil za manjša vzdrževalna dela.

- Izbor najugodnejšega ponudnika za večja vzdrževalna dela.

- Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje
vzdrževalnih del.

- Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih
del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na
skupnih delih in napravah).

- Nadzor pri izvajanju del.

- Količinski in kakovostni prevzem izvršenih večjih vzdrževalnih
del ali prenove.

- Organizacija odprave morebitnih napak v času garancijske dobe.

- Izdelava poročil (polletnih, letnih) o izvedenih vzdrževalnih
delih.

- Organizacija nujnih intervencijskih vzdrževalnih del, sprejem
obvestil in ogled dejanskega stanja, izdaja naročil in
organiziranje takojšnje sanacije stanja.

- Prijavljanje morebitnih škod na skupnih prostorih, objektih,
delih in napravah, ki se krijejo iz naslova pogodb z
zavarovalnicami in organiziranje komisijskih ogledov.

- Organiziranje odprave škode ali vzpostavitev v prvotno stanje.

- Priprava zahtevka za refundacijo nastale škode.

3. FINANČNO RAČUNOVODSKA IN KNJIGOVODSKA OPRAVILA

- Ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov, v
skladu s pogodbo o upravljanju, izdelava in dostava obračunov.

- Inkaso obveznosti lastnikov in najemnikov.

- Opominjanje dolžnikov in izterjava obveznosti.

- Evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter
poravnava obveznosti.

- Vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja.

- Izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc.

- Priprava potrebnih podatkov za sklenitev pogodbe o zavarovanju
skupnih delov in naprav objekta.

- Priprava podatkov za sodno izterjavo obveznosti.

- Blagajniško poslovanje.

- Izdelava obračuna obveznosti in vplačil upravljanja s
stanovanjsko hišo in priprava poročil o finančnem poslovanju
stanovanjske hiše.

- Izdelava poročil in informiranje lastnikov o finančnem in
materialnem poslovanju hiše, najmanj enkrat letno.

- Sklepanje pogodb o izvajanju storitev.

- Obveščanje lastnika o neplačanih terjatvah najemnika kot
podlage za odpoved najemnega razmerja.

4. RAVNO - PREMOŽENJSKA OPRAVILA

- Zastopanje lastnikov v sodnih in upravnih zadevah (obseg
pooblastil za zastopanje se dogovori s pogodbo med lastniki in
upravnikom).

- Zbiranje in priprava podatkov za tožbe in izvršilne predloge
pri sodišču.

- Sestava in vlaganje mandatnih tožb in izvršilnih predlogov
zaradi sodne izterjave neporavnanih obveznosti v zvezi z uporabo
ali upravljanjem s stanovanjsko hišo.

- Posredovanje dokumentacije odvetniku za izvedbo postopkov pred
upravnimi organi in sodiščem.

- Dajanje informacij v zvezi s postopki na zahtevo lastnikov
stanovanjske hiše.

- Vodenje evidenc pravnomočnosti sklepov sodišča in izvršljivosti
odločb.

- Vodenje evidenc izvršb.

- Priprava poročila o rezultatih izterjav.

- Obremenitev lastnika s stroški postopka sodne izterjave
najemnine in drugih stroškov, ki jih najemnik ni plačal.

- Pravna pomoč v zvezi z urejanjem medsebojnih razmerij in
izvajanjem sklenjenih pogodb.

- Zbiranje in evidentiranje podatkov o interesentih za spremembo
solastniškega deleža na skupnih prostorih v etažno lastnino.

- Zbiranje in evidenitranje podatkov o interesentih za
preureditev skupnih prostorov oziroma za nadzidavo, dozidavo,
prezidavo.

- Priprava pogodbe o soglasju solastnikov skupnih prostorov o
njihovi preureditvi oziroma nadzidavi, dozidavi, prezidavi ter
organizacija podpisa pogodbe vseh solastnikov.

- Priprava in izvedba sprememb pogodbe o upravljanju zaradi
sprememb solastniškega deleža kot posledica sprememb skupnih
prostorov ali nadzidave, dozidave in prezidave v povečano etažno
lastnino.

- Svetovanje in pomoč pri urejanju medsebojnih razmerij v
stanovanjski hiši in vzdrževanju skupnih delov in naprav,
funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča.


priloga št.2

Tabelarni prikaz dejanskih in priznanih stroškov za stanovanje v %

----------------------------------------------------------------------------------------------------
starost          str.     stroški    stroški       obresti    amortiz-      vsi  priznani    razlika
stanovanja   tekočega        inv.    upravlj.    vloženega     acija    stroški   stroški        med
              vzdrže-     vzdrže-       anja      kapitala               skupaj           dejanskimi
               vanja       vanja                                                          in prizna-
                                                                                           nimi str.
----------------------------------------------------------------------------------------------------
  
         1        0,1       0           0,3          3,00        1,67     5,07     3,8      -1,27

         2        0,1       0           0,3          2,92        1,67     4,99     3,8      -1,19

         3        0,1       0            0,3         2,83        1,67     4,90     3,8      -1,10

         4        0,1       0            0,3         2,74        1,67     4,81     3,8      -1,01

         5        0,1       0            0,3         2,66        1,67     4,73     3,8      -0,93

         6        0,2       0            0,3         2,56        1,67     4,73     3,8      -0,93

         7        0,2       0            0,3         2,47        1,67     4,64     3,8      -0,84

         8        0,2       0            0,3         2,37        1,67     4,54     3,8      -0,74
 
         9        0,2       0            0,3         2,27        1,67     4,44     3,8      -0,64

        11        0,2       0,73         0,3         2,06        1,67     4,96     3,8      -1,16
  
        12        0,2       0,73         0,3         1,95        1,67     4,85     3,8      -1,05

        13        0,2       0,73         0,3         1,83        1,67     4,73     3,8      -0,93
  
        14        0,2       0,73         0,3         1,71        1,67     4,61     3,8      -0,81

        15        0,2       0,73         0,3         1,59        1,67     4,49     3,8      -0,69

        16        0,2       0,73         0,3         1,47        1,67     4,37     3,8      -0,57

        17        0,2       0,73         0,3         1,34        1,67     4,24     3,8      -0,44
  
        18        0,2       0,73         0,3         1,21        1,67     4,11     3,8      -0,31
 
        19        0,2       0,73         0,3         1,07        1,67     3,97     3,8      -0,17

        20        0,2       0,73         0,3         0,93        1,67     3,83     3,8      -0,03

        21        0,2       0,73         0,3         0,79        1,67     3,69     3,8       0,11
  
        22        0,2       0,73         0,3         0,64        1,67     3,54     3,8       0,26

        23        0,2       0,73         0,3         0,49        1,67     3,39     3,8       0,41

        24        0,2       0,73         0,3         0,33        1,67     3,23     3,8       0,57

        25        0,2       0,73         0,3         0,17        1,67     3,07     3,8       0,73

        26        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        27        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        28        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        29        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        30        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        31        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        32        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        33        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        34        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        35        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        36        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90
  
        37        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        38        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        39        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90
  
        40        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        41        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        42        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        43        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        44        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        45        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        46        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        47        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        48        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        49        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        50        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90
   
        51        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        52        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90
 
        53        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90
 
        54        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        55        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        56        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        57        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        58        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        59        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90

        60        0,2       0,73         0,3                     1,67     2,90     3,8       0,90
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Skupaj                                                                             (+)      18,24
-------------------------------------------------------------------------------------------------




                                                    Priloga št. 3

Tabelarni prikaz priznanih stroškov za stanovanja v %

-----------------------------------------------------------------
stanovanja     stroški      stroški     stroški  amortiz.  skupaj
zgrajena pred  tekočega     invest.     upravlj.          stroški
uveljavitvijo  vzdrževanja  vzdrževanja
stanovanjskega
zakona
-----------------------------------------------------------------
                   0,2          0,73       0,3      1,67     2,90
-----------------------------------------------------------------