Na podlagi 16. člena statuta Občine Hajdina (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št. 2/99 in Uradni list RS, št. 109/99, 12/01, 90/02, 16/03) je Občinski svet občine Hajdina na 8. redni seji dne 21. 10. 2003 sprejel

S tem odlokom se sprejme lokacijski načrt za ureditev območja P 10-S 8/I Hajdina, ki ga je izdelal ZUM urbanizem, planiranje, projektiranje d.o.o., Grajska ulica 7, Maribor, pod številko naloge 149/03.

Lokacijski načrt vsebuje:
A) TEKSTUALNI DEL
1. Obrazložitev pogojev za posege v prostor
2. Odlok o lokacijskem načrtu
3. Izjave, smernice in mnenja k lokacijskemu načrtu
B) GRAFIČNE PRILOGE

    1. Izsek iz sprememb in dopolnitev prostorskih sestavin dolgoročnega in
srednjeročnega plana Občine Hajdina                    M 1:5000
    2. Uradna katastrska kopija                        M 1:1000
    3. Navezava območja na cestno omrežje              M 1:5000
    4. Zazidalna situacija                              M 1:500
    5. Karakteristični vzdolžni in prečni prerez        M 1:500
    6. Osončenje                                        M 1:500
    7. Urbanistični pogoji                              M 1:500
    8. Prometna ureditev                                M 1:500
    9. Situacija komunalne in energetske
infrastrukture ter omrežja zvez                         M 1:500
    10. Načrt gradbenih parcel                          M 1:500
    11. Tehnični elementi za zakoličenje
gradbenih parcel in objektov                           M 1:1000
    12. Tehnični elementi za zakoličenje
komunalnih naprav                                      M 1:1000

Območje lokacijskega načrta obsega površino med lokalno cesto LC 328220 in javno potjo JP 829450, kmetijskimi površinami na severozahodu in obstoječo pozidavo na jugu.
Velikost območja je 1,24 ha.
Območje lokacijskega načrta sestavljajo naslednje parcele:
529/8, 529/9, 597/1 in del 1129/3, vse k.o. Hajdina.

Območje je namenjeno površinam za stanovanja in poslovno trgovske dejavnosti.
Lokacijski načrt za obravnavano območje predvideva naslednje funkcije:
– stanovanjsko,
– poslovno,
– trgovsko, gostinsko in storitveno,
– trg s prostorom za javne prireditve ter igro in
– parkiranje.

Grafične priloge lokacijskega načrta prikazujejo:
– razporeditev predvidenih objektov in odprtih površin,
– namembnost objektov in odprtih prostorov,
– maksimalne horizontalne in vertikalne gabarite predvidenih objektov in površine odprtih prostorov,
– smeri dostopov in dovozov,
– usmeritve za oblikovanje novih objektov,
– ureditev utrjenih in zelenih površin.

Novogradnje:

---------------------------------------------------------------
Zap.  Objekt  Namembnost              Tlorisna         Etažnost
št.                                   dimenzija (m)
---------------------------------------------------------------
1.    A       poslovno-stanovanjska   61 x 16        P + 2N + M
2.    B       poslovna                20 x 48                 P
---------------------------------------------------------------

Opis namembnosti objektov
Objekt A ima poslovno-stanovanjsko namembnost.
Objekt B ima trgovsko namembnost.
Trg je odprta javna površina na kateri se odvijajo tudi prireditve.

Funkcionalno oblikovalski pogoji
Horizontalni gabariti objektov in ureditev so razvidni iz grafične priloge št. 4 »Zazidalna situacija«, št. 7 »Urbanistični pogoji« in št. 8 »Prometna ureditev«, vertikalni gabariti pa so prikazani v grafični prilogi št. 4 »Zazidalna situacija« in št. 5 »Karakteristični vzdolžni in prečni prerez«.
Pomen regulacijskih elementov iz grafične priloge št. 7 »Urbanistični pogoji«:
– pročelje je glavna oblikovana fasada na objektu,
– dopustna gradbena površina je maksimalni horizontalni gabarit objekta,
– gradbena linija je linija, na katero morajo biti z enim robom postavljeni novozgrajeni objekti, dovoljeni so le manjši odmiki delov fasad,
– gradbena meja je linija, ki jo novozgrajeni objekti ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali so od nje odmaknjeni v notranjost,
– omejitev horizontalnega gabarita po namembnosti ali višini je mesto višinske spremembe oziroma spremembe namembnosti v primeru enovitega objekta,
– vhod je označena smer glavnega dostopa do objekta,
– smer slemena je smer slemena dvokapne strehe.
Poslovno-stanovanjski objekt (objekt A)
Pritličje in 1. nadstropje je namenjeno poslovnemu programu, 2. nadstropje in mansarda pa stanovanjem.
Vhodi v objekt so s trga (na jugovzhodni strani) in s pločnika ob dostopni cesti (na severozahodni strani).
Glavno pročelje objekta je obrnjeno proti trgu (jugo-vzhodna fasada).
Streha je dvokapna v smeri jugozahod – severovzhod.
Parkiranje je predvideno na javnih površinah ob dostopni cesti na severozahodni strani objekta.
Poslovni objekt (objekt B)
Namenjen je trgovskemu programu.
Vhodi v objekt so s trga (na jugozahodni strani) in s pločnika ob dostopni cesti (na severovzhodni strani).
Glavno pročelje objekta je obrnjeno proti trgu (jugozahodna fasada).
Streha je ravna.
Parkiranje je predvideno na javnih površinah ob dostopni cesti na severovzhodni strani objekta ter na parkirišču, ki leži v severovzhodnem delu območja obdelave.

Odprti prostor vsebuje:
– tlakovan centralni trg v osrednjem delu območja,
– zelene in igralne površine v vzhodnem delu območja (jugovzhodno od poslovnega objekta),
– parkirne površine v severovzhodnem delu območja obravnave.
Prostor trga mora biti urejen tako, da omogoča dnevno uporabo v smislu povezovalnih poti v upravnem in poslovno trgovskem središču, organizacijo prireditvenega prostora in organizacijo tržnega prostora. Načrtovan mora biti brez arhitekturnih ovir tako, da je zagotovljen funkcionalno oviranim osebam neoviran dostop do objektov in njihova uporaba.
Igralne površine se opremijo za starostno stopnjo do 3 let, za starostno stopnjo 3-6 let in za starostno stopnjo 6-12 let.
Ob otroških igriščih se uredijo funkcionalne zelene površine, ki so lahko istočasno igralne površine.
Ostale zelene površine se horizontalno in vertikalno členijo z vegetacijskimi prvinami in to s tratnimi površinami, drevesi in grmovnicami.

Navedena rešitev odprtega prostora v tekstualni in grafični obliki predstavlja obvezno izhodišče za projektno dokumentacijo, kjer se določi vsa oprema, izbor in število rastlinskih vrst. Prav tako se določi ostala oprema (tlaki, svetila, zidci, nadstrešnice, vodne površine, koši za odpadke itd.).

Cestno omrežje
Cestno omrežje obravnavanega območja sestavljajo obstoječe obodne ceste in predvidene notranje ceste.
Obodne ceste so kategorizirane občinske ceste: lokalna cesta LC 328220 in javna pot JP 829450. Obodne ceste je treba delno rekonstruirati v smislu razširitve enopasovnih dvosmernih vozišč v dvopasovna dvosmerna vozišča širine 5.5m in dograditve pločnikov. Na obodnih cestah je treba izgraditi priključke predvidenega notranjega cestnega omrežja. Priključki morajo biti oblikovani tako, da zagotavljajo prevoznost dostavnim in interventnim vozilom. V območju priključkov mora biti zagotovljena preglednost. Določiti je treba pregledne trikotnike znotraj katerih je raba prostora omejena.
Notranje ceste morajo zagotavljati dovoz do predvidenih objektov in parkirne ploščadi. So dvosmerne in dvopasovne z obvoziščnimi parkirišči za osebna vozila.

Mirujoči promet
Parkirna mesta za osebna vozila je možno urediti kot pravokotna obvoziščna parkirišča in parkirne ploščadi.
Število potrebnih parkirnih mest je treba določiti v odvisnosti od vrste in obsega dejavnosti po programu investitorja skladno s splošno veljavnimi normativi. V grafičnem delu prikazane parkirne površine so strokovna osnova za projektno dokumentacijo. Mikrolokacijo teh površin in natančno število potrebnih parkirnih mest je treba določiti glede na znane podrobne programe oziroma glede na vrsto in obseg dejavnosti v projektni dokumentaciji.
Na parkirnih površinah morajo biti urejena parkirna mesta namenjena vozilom oseb z invalidskimi vozički. Potrebno število teh parkirnih mest je treba določiti skladno z veljavnimi normativi.

Pešci in kolesarji
Pešcem so namenjeni pločniki, trgi in ploščadi. Ker morajo biti vse površine namenjene pešcem urejene brez arhitekturnih ovir, je v smeri povezave med starim in novim trgom treba ob stopnišču urediti tudi rampo za osebe z invalidskimi vozički. Pri tem je treba upoštevati veljavni pravilnik za projektiranje objektov brez grajenih ovir.
Kolesarski promet je speljan po voziščih cest skupaj z motornim prometom. Na območju trga je treba v sklopu postavljanja urbane opreme postaviti tudi stojala za kolesa.

Dostava in intervencija
Do vseh objektov je treba zagotoviti dostavo. Dostava poteka z vozišča notranje ceste s severne in vzhodne strani. Izjemoma je dovoljena tudi dostava preko trga (ploščadi). V tem primeru je treba režim dostave, ki bo dajal pešcem in kolesarjem prednost pred motornim prometom, natančno določiti v projektni dokumentaciji.
Intervencijskemu prometu so namenjene ceste, trgi in ploščadi.

Splošno
Za predvideno infrastrukturo je treba naročiti projektno dokumentacijo. Rezervirati je treba trase za vse zemeljske komunalne in energetske vode, pri čemer je treba upoštevati predpisane minimalne horizontalne in vertikalne odmike, zahteve upravljavcev, vsa zakonska določila predpisov o sanitarnem, higienskem in požarnem varstvu.
Upoštevati je treba tudi predpisani medsebojni odmik med vodovodom in kanalizacijo, ki znaša: minimalni vertikalni odmik 0,5m, minimalni horizontalni odmik 3,0 m. Kolikor tega odmika ni mogoče doseči je potrebno vodovod primerno zaščititi (glineni naboj).
Potek komunalnih in energetskih infrastrukturnih objektov in naprav je razviden iz grafične priloge št. 9 »Situacija komunalne in energetske infrastrukture ter omrežja zvez«.

Vodooskrba
Zgraditi je treba:
– vodovodni cevovod v novih dostopnih cestah, ki je krožno povezan z dvakratnim priključkom na obstoječi vodovodni cevovod SL Ø 100,
– vodovodna priključka, posebej za objekt A in objekt B,
– naprave za požarno varnost.
Požarno varnost je treba zagotoviti z razmestitvijo ustreznega števila hidrantov.
Dimenzije novih cevovodov morajo biti v skladu s pravilnikom o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91). Po istem pravilniku je treba zagotoviti tudi požarno varnost (hidrantno omrežje). Hidranti naj bodo podtalni, ločeni od prometnih površin, tako, da so dostopni ob vsakem času.

Odvajanje onesnaženih voda
Treba je ločeno zbirati komunalne odpadne vode in padavinske vode.
Komunalne odpadne vode
Zgraditi je treba kanalizacijsko omrežje obravnavanega območja in ga priključiti na predvideno kanalizacijo v javni poti JP 829450. Objekti se bodo priključevali preko ustrezno dimenzioniranih hišnih priključkov.
Vsa kanalizacija mora biti grajena v vodotesni izvedbi. Po njeni izgradnji je potrebno pridobiti atest o vodotesnosti in omrežje predati upravljavcu.
Padavinske vode
Čiste padavinske vode iz utrjenih površin in strešin je treba ponikati.
Odvajanje padavinskih voda iz nepozidanih utrjenih površin in parkirišč je potrebno niveletno urediti s primernimi padci.
Odvajanje padavinskih voda iz parkirnih površin in ceste je potrebno pred ponikanjem voditi preko peskolovov in lovilcev olj.

Elektrooskrba in javna razsvetljava
Za napajanje objektov z električno energijo je treba zgraditi novo transformatorsko postajo v območju obdelave. Nova transformatorska postaja se bo napajala z električno energijo iz RTP 110/20 kV Ptuj – izvod daljnovoda 20 kV Majšperk.
Vso elektroenergetsko infrastrukturo (novogradnja in prestavitev energetskih vodov in objektov) je treba projektno obdelati.
Pred posegi v prostor je treba:
Odstraniti obstoječa 20 kV daljnovoda DV Majšperk in DV Zg. Hajdina 1 in zgraditi nov nadomestni 20 kV kablovod.
Odstraniti obstoječo transformatorsko postajo TP Zg. Hajdina 1 (t – 270).
Zgraditi novo transformatorsko postajo ustrezne izvedbe in moči (upoštevati tudi nadaljnji razvoj). Za napajanje dela odjemalcev, ki se trenutno napajajo iz za rušenje predvidene transformatorske postaje TP Zg. Hajdina 1 in za napajanje predvidenih objektov.
Vključiti novo transformatorsko postajo v nadomestni 20 kV kablovod.
Zgraditi nizkonapetostno omrežje za napajanje dela odjemalcev, ki se trenutno napajajo iz za rušenje predvidene transformatorske postaje TP Zg. Hajdina 1.
Preurediti obstoječe nizkonapetostno omrežje tako, da bo možno del odjemalcev, ki se trenutno napajajo iz za rušenje predvidene transformatorske postaje TP Zg. Hajdina 1, prevzeti na transformatorsko postajo TP Zg. Hajdina – Maja (t – 619).
Za napajanje predvidenih objektov je treba:
Zgraditi nizkonapetostni kabelski razvod iz nove transformatorske postaje do predvidenih objektov.
Locirati priključne merilne omarice tako, da omogočajo nemoteno odčitavanje števcev.
Parkirišča in dovozne poti morajo biti osvetljene s primernimi svetilkami. Napajanje bo izvedeno iz nove TP preko omrežja javne razsvetljave, ki naj poteka v isti trasi kot nizkonapetostno omrežje za priključitev objektov oziroma po projektu detajlne ureditve trga in parkirišč.

TK in KRS omrežje
Za priključitev uporabnikov na telekomunikacijsko omrežje je treba dograditi kanalizacijsko in kabelsko omrežje ter kabelske priključke do posameznih objektov. Načrtovani objekti se bodo lahko vključili v TK omrežje na osnovi prostih kapacitet obstoječe centrale, za kar je treba naročiti ustrezen projekt priključitve pri pristojni gospodarski družbi.
Zgraditi je treba omrežje KRS. Navezava objektov se izvede z omrežjem in priključki in na podlagi pogojev, ki jih poda upravljavec KRS omrežja. Zemeljsko omrežje naj poteka skupaj s TK omrežjem.

Ogrevanje
Objekti so priključeni na skupno kotlovnico, ki je v objektu A.
Energent kotlovnice je ekstralahko kurilno olje ali tekoči naftni plin.

Odstranjevanje odpadkov
Komunalne odpadke je potrebno zbrati, deponirati in odvažati v skladu z veljavnim odlokom o načinu opravljanja gospodarske javne službe ravnanja s komunalnimi odpadki.
Lokacija ekološkega otoka je razvidna iz grafične priloge št. 9: »Situacija komunalne in energetske infrastrukture ter omrežja zvez«.

Zaščita pred onesnaževanjem podtalnice
Vsi posegi morajo glede preprečevanja onesnaževanja podtalnice in drugih tekočih in stoječih voda upoštevati naslednje:
– zakon o varstvu okolja (Uradni list RS, št. 32/93, 44/95, 1/96, 9/99, 56/99, 86/99, 22/00, 31/00, 82/01 in 67/02),
– zakon o vodah (Uradni list RS, št. 67/02),
– strokovno navodilo o tem, katere snovi se štejejo za nevarne in škodljive snovi in o dopustnih temperaturah vode (Uradni list SRS, št. 18/85),
– pravilnik o tehničnih normativih za skladiščenje vnetljivih in nevarnih snovi (Uradni list SFRJ, št. 14/80),
– uredba o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaževanja (Uradni list RS, št. 35/96),
– pravilnik o tem, kako morajo biti zgrajena in opremljena skladišča ter transportne naprave za nevarne in škodljive snovi (Uradni list SRS, št. 3/79),
– odlok o varstvenih pasovih vodnih virov v Občini Ptuj in ukrepih za zavarovanje voda – prečiščeno besedilo (Uradni vestnik občin Ormož in Ptuj št. 19/92).

Zaščita pred onesnaženjem zraka
V izogib onesnaženju zraka je predvideno ogrevanje iz skupne kotlovnice. Energent kotlovnice je ekstralahko kurilno olje ali tekoči naftni plin.
Potrebno je upoštevati:
– uredbo o ukrepih za ohranjanje in izboljšanje kakovosti zunanjega zraka (Uradni list RS, št. 52/02),
– odlok o mejnih količinah oziroma koncentracijah škodljivih snovi, ki se smejo izpuščati v zrak (emisija) (Uradni list SRS, št. 19/88),
– uredbo o emisiji snovi v zrak iz nepremičnih virov onesnaževanja (Uradni list RS, št. 73/94 in 68/96),
– uredbo o emisiji snovi v zrak iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94),
– uredbo o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednostih snovi v zrak (Uradni list RS, št. 73/94),
– uredbo o kakovosti tekočih goriv glede vsebnosti žvepla, svinca in benzena (Uradni list RS, št. 8/95).

Hrup
Treba je upoštevati:
– uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95),
– uredbo o hrupu zaradi cestnega in železniškega prometa (Uradni list RS, št. 45/95).
– pravilnik o prvih meritvah in obratovalnem monitoringu hrupa za vire hrupa ter o pogojih za njihovo izvajanje (Uradni list RS, št. 70/96).

Tla
Pri vseh posegih v prostor je treba plodno zemljo odgrniti in deponirati. Plodna zemlja se uporabi za ureditev zelenih površin ali izboljšanje drugih kmetijskih zemljišč.

Požarna varnost
Požarno varnost je potrebno zagotoviti v skladu z zakonom o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93 in 87/01).
Pri projektiranju in izgradnji posameznih objektov je potrebno upoštevati:
– pravilnik o požarnovarstvenih zahtevah, ki jih je potrebno upoštevati pri izdelavi izvedbenega akta, pri projektiranju, gradnji, rekonstrukciji in vzdrževanju objektov (Uradni list SRS, št. 42/85),
– pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91),
– SIST DIN 14090 – Površine za gasilce ob zgradbah in
– uredbo o graditvi in vzdrževanju zaklonišč (Uradni list RS, št. 57/96).
O smereh evakuacijskih poti odloči projektant.
Po pravilniku o tehničnih normativih za zunanje in notranje hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91) je potrebno zagotoviti v vodovodnem omrežju 10 litrov vode v sekundi, zagotoviti zadostne količine vode za gašenje (ocena 25 do 30 l/sek., prednost imajo podzemni hidranti).
Dovozne poti za gasilsko intervencijo morajo biti projektirane in izvedene tako, da omogočajo osni pritisk 80 kN.
Pogoji za odmike med stavbami se izdajajo na podlagi smernic SZPV 204/99, ki jih je izdalo Slovensko združenje za požarno varstvo (Požar – strokovna revija za varstvo pred požari, 2/99) ali tujih predpisov. Potrebne odmike se lahko določi tudi s pomočjo metod požarnega inženirstva, projektant je dolžan dokazati, da je s predlagano rešitvijo preprečen prenos požara z goreče na sosednjo stavbo.
Treba je zagotoviti tudi potrebne površine za gasilce ob zgradbah (SIST DIN 14090, julij 1999): dostopne poti za gasilce, dovozne poti za gasilska vozila, postavitvene površine in delovne površine za gasilska vozila.

Kulturna dediščina
Območje lokacijskega načrta se nahaja znotraj zavarovanega območja Zgornja Hajdina-Arheološko najdišče Zgornja Hajdina, (RKD 6484, odlok o razglasitvi nepremičnih kulturnih in zgodovinskih spomenikov na območju Občine Ptuj, Uradni vestnik občin Ormož in Ptuj, 35/89). V času gradnje predvidenih objektov in vse potrebne infrastrukture bo Zavod za varstvo kulturne dediščine Slovenije izvajal arheološki nadzor. V primeru večjih najdb je potrebno računati z arheološkimi izkopavanji, ki jih financira investitor. Oblikovanje objektov je treba prilagoditi vaškemu ambientu tako, da se v prostoru ohrani dominantna vloga cerkve S. Martina.

Etapnost
Pogoj za izvedbo lokacijskega načrta je izvedba in obratovanje nove transformatorske postaje ter cestnega omrežja.
Preostale načrtovane posege je možno izvajati v več fazah, ki so med seboj časovno neodvisne:
– izgradnja objekta A,
– izgradnja objekta B s parkiriščem,
– celostna ureditev trga.

Tolerance
Tolerance glede oblikovanja objektov
Obvezno je ohranjati gradbeno linijo proti notranjemu cestnemu omrežju.
Pri gradbenih mejah je možno odstopanje izven dopustne gradbene površine za 1 m. Odstopanja se presodijo v projektni dokumentaciji.
Tehnični elementi za zakoličenje objektov se v skladu z navedenimi tolerancami v tem členu natančneje določijo v izrisu iz lokacijskega načrta v skladu z določili tega odloka.
Vse višinske kote se natančno določijo v projektni dokumentaciji. Določitev višinskih kot objektov ne sme negativno vplivati na funkcioniranje sosednjih objektov in naprav.
Tolerance glede infrastrukturnih ureditev
Odstopanja od tehničnih rešitev (komunalna, energetska in prometna infrastruktura, omrežje zvez), določenih s tem lokacijskim načrtom, so dopustna, če se v nadaljnjem podrobnejšem proučevanju okoljevarstvenih ali hidroloških ali geoloških ali vodnogospodarskih ali lastniških ali drugih razmer ugotovi, da so z oblikovalskega ali gradbenotehničnega ali okoljevarstvenega vidika možne boljše tehnične rešitve, ki pa ne smejo povečevati negativnega vpliva načrtovanega posega na sosednje objekte in parcele, ne smejo poslabšati videza obravnavanega območja, ne smejo poslabšati bivalnih in delovnih pogojev in ne smejo povečati negativnih vplivov na okolje.
Pri vseh večjih odstopanjih morajo biti nove rešitve usklajene s pogoji, ki so jih nosilci urejanja prostora podali k temu lokacijskemu načrtu. V primeru odstopanj od pogojev je treba ponovno pridobiti mnenje pristojnih nosilcev urejanja prostora. Odstopanja ne smejo biti v nasprotju z javnimi interesi.

Lokacijski načrt je stalno na vpogled na sedežu Občine Hajdina.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehajo veljati odlok o prostorsko ureditvenih pogojih za območje Občine Ptuj – izven mesta Ptuj (Uradni vestnik občin Ormož in Ptuj, št. 20/92, 22/93), odlok o spremembi in dopolnitvi odloka o sprejemu prostorsko ureditvenih pogojih za območje Občine Ptuj – izven mesta Ptuj (Uradni vestnik občin Ormož in Ptuj, št. 27/93 in 26/94) in odlok o spremembi in dopolnitvi odloka o sprejemu prostorsko ureditvenih pogojih za območje Občine Ptuj – izven mesta Ptuj (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št. 11/97 in 12/97), ki se nanašajo na območje obdelave tega lokacijskega načrta.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.