Na podlagi 12. in 175. člena zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02) in 17. člena statuta Občine Semič (Uradni list RS, št. 24/03) je Občinski svet občine Semič na 4. redni seji dne 3. 4. 2003 sprejel

S tem odlokom se sprejmejo spremembe in dopolnitve zazidalnega načrta za počitniško naselje Gričice-Rog (SDL, št. 12/88). Spremembe in dopolnitve je izdelal URBI d.o.o. Trnovski pristan 2, Ljubljana, št. projekta 85, julija 2002.

Zazidalni načrt vsebuje:
– besedilo odloka,
– obrazložitev odloka,
– mnenja,
– grafične priloge:
– izrez iz dolgoročnega plana M 1:5000,
– kopija katastrskega načrta M 1:2880,
– zazidalna situacija M 1:1000,
– zbirni načrt komunalnih in energetskih vodov in naprav M 1:1000,
– načrt gradbenih parcel in načrt zakoličbe M 1:1000.

Meja območja sprememb in dopolnitev zazidalnega načrta poteka po naslednjih parcelah v k.o. Štale: na severu po parcelah št. 4622/2, 5264, 4391, 4626, 4390, 4393, 4394, 4395, 4396, 4398, 4409, 4406, 5268, 4410, 4383/1, na vzhodu po parcelah št. 4389/1, 4411/1, 4411/2, 5270, 4412, 4415, 4419, 4422, 4421, 4423/2, 4424, 4432/2, 4434/2, 4442/1, 4442/2, 4443, na jugu po parcelah št. 4449, 4441, 4445, 4440, 4439/1, 4434/2, 5235/4, 4533/2, 4535/2, 4530, 4525, 4524, 4532/1, 5234, 4539, 4540/1, 4540/9, 4540/7, 4542, 5235/1, 4552, 4573, 4572, 4579, 4589/1, 4588, 5265, 4585 in na zahodu po parcelah št. 4585, 4587, 4586, 4583, 4612, 4615, 4618, 4620, 4621, 4622/1, 4622/2.
Površina območja zazidalnega načrta meri 137.866 m2.

Urbanistična zasnova območja osnovnega zazidalnega načrta se ne spreminja. Predvidene so naslednje spremembe in dopolnitve:
– dopolnitve počitniških objektov,
– razširitev območja počitniških hiš,
– sprememba območja za gostinstvo,
– prestavitev dostopne ceste do naselja in povečanje parkirišča.

Za nove objekte in ureditve so določene gradbene parcele in naslednji regulacijski elementi, prikazani v grafični prilogi:
– RL regulacijska linija,
– GM gradbena meja,
– GL gradbena linija.

Podatki in pogoji za urejanje območja počitniških hiš
Podatki in pogoji za urejanje počitniških hiš v območju osnovnega zazidalnega načrta:
– obstoječi objekti, izvedeni v skladu z osnovnim zazidalnim načrtom se ne spreminjajo,
– na nezazidanih stavbnih zemljiščih se izvedejo objekti v skladu z osnovnim zazidalnim načrtom,
– ob cesti a sta predvidena dva objekta – dvojčka, ki se urejata v skladu s pogoji za urejanje novih objektov,
– za objekt št. 23 je dopustna izvedba etažnosti K+P+M, v tlorisnih in višinskih gabaritih ter v oblikovanju ga je potrebno prilagoditi konceptualni zasnovi naselja.
Podatki in pogoji za razširitev območja počitniških hiš:
– območje počitniških hiš se razširi proti severozahodu,
– predvidenih je 34 novih počitniških hiš – dvojčkov (objekti A) 9 objektov tipa B in 2 objekta tipa C,
– dostop do območja bo po novi cesti c, ki se na vzhodu priključuje na cesto a, na zahodu pa na podaljšano cesto b,
– vsi objekti so dostopni s predvidenih cest c, d, e in f ter s podaljšane ceste b,
– počitniške hiše morajo biti oblikovane v skladu z oblikovanjem objektov iz osnovnega zazidalnega načrta.
Podatki in pogoji za urejanje počitniških hiš – dvojčkov (objekti A):
– tlorisne dimenzije so 11 x 6 m, na vhodu bo izzidek tlorisnih dimenzij 4 x 1,50 m. Dopustna so odstopanja do ± 0,50 m,
– etažnost objektov bo K+P+M ali P+M,
– višina gotovih tal pritličja bo prilagojena višini izvedene ceste pred vhodom, določi se v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– višina kolenčnega zidu nad ploščo pritličja bo do 0,60 m,
– objekti so lahko izvedeni delno ali v celoti v lesu (bruna) ali zidani. Zidani objekti morajo biti ometani s klasičnim ometom v beli ali svetli pastelni barvi,
– fasadne odprtine naj bodo razporejene v pravilnem ritmu, vrata naj bodo izvedena v lesu, okna naj bodo s polkni,
– streha mora biti simetrična dvokapnica, orientirana po dolžini objekta, naklon strešin 45 do 51, kritina zareznik temno sive barve. Dopustna je izvedba frčad.
Podatki in pogoji za urejanje objekov tipa B:
– tlorisne dimenzije so 9 x 5 m. Dopustna so odstopanja do ± 0,50 m,
– etažnost objektov bo K+P+M ali P+M,
– možna je izvedba ene ali dveh stanovanjskih enot,
– višina gotovih tal pritličja bo prilagojena višini izvedene ceste pred vhodom, podrobneje se določi v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– objekti so lahko izvedeni delno ali v celoti v lesu (bruna) ali zidani. Zidani objekti morajo biti ometani s klasičnim ometom v beli ali svetli pastelni barvi,
– fasadne odprtine naj bodo razporejene v pravilnem ritmu, vrata naj bodo izvedena v lesu, okna naj bodo s polkni,
– streha mora biti simetrična dvokapnica, orientirana po dolžini objekta, naklon strešin 45 do 51, kritina zareznik temno sive barve. Dopustna je izvedba frčad in nadstreška nad vhodom.
Podatki in pogoji za urejanje objektov tipa C:
– tlorisne dimenzije so 7 x 5 m. Dopustna so odstopanja do ± 0,50 m,
– etažnost objektov bo K+P+M ali P+M,
– višina gotovih tal pritličja bo prilagojena višini izvedene ceste pred vhodom, podrobneje se določi v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– objekti so lahko izvedeni delno ali v celoti v lesu (bruna) ali zidani. Zidani objekti morajo biti ometani s klasičnim ometom v beli ali svetli pastelni barvi,
– fasadne odprtine naj bodo razporejene v pravilnem ritmu, vrata naj bodo izvedena v lesu, okna naj bodo s polkni,
– streha mora biti simetrična dvokapnica, orientirana po dolžini objekta, naklon strešin 45 do 51, kritina zareznik temno sive barve. Dopustna je izvedba frčad in nadstreška nad vhodom.
Podatki in pogoji za urejanje gradbenih parcel:
– zemljišča se urejajo kot utrjene površine (parkirišča in dostopi) ter zelene površine,
– zelene površine se naj zasadijo z avtohtonim drevjem in grmičevjem,
– vsa zdrava in visoka drevesa, ki ne ovirajo gradnje objektov ter prometnega in komunalnega opremljanja zemljišč, se morajo ohraniti,
– višinske razlike terena se premoščajo z ozelenjenimi brežinami. Na mestih kjer brežin ni možno ustrezno zavarovati je dopustna izvedba opornih zidov v naravnih materialih.

Podatki in pogoji za urejanje gostinsko prenočitvenega objekta (objekt D1):
– predvidena je odstranitev obstoječega gostinskega objekta in garaže ter nadomestna gradnja gostinsko prenočitvenega objekta,
– dopustne so naslednje dejavnosti: restavracija, manjši specializirani gostinski lokal (kava bar, vinoteka), gostinska terasa, sobe za nastanitev gostov (prenočišča), javne sanitarije, trgovina z živili in specializirana trgovina, servisi, garaža in pomožni prostori,
– maksimalne tlorisne dimenzije objekta bodo 32 x 22 m, podrobneje se določijo v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja. Dopustna je etapna gradnja objekta,
– maksimalna etažnost objekta bo K+2P+(2)M. Klet bo delno vkopana v teren,
– višina gotovih tal kleti mora biti prilagojena višinskemu poteku dostopne ceste, višina pritličja z gostinsko teraso mora biti usklajena z višino raščenega terena na južni strani objekta.
– pri arhitekturni zasnovi objekta je potrebno upoštevati značilnosti terena ter značilne poglede z vzhoda in severovzhoda
– materiali ter oblikovanje objekta in strehe mora biti v skladu z oblikovanjem objektov v počitniškem naselju,
– objekt je lahko izveden delno ali v celoti v lesu (bruna) ali zidan. Klasičen omet mora biti v beli ali svetli pastelni barvi,
– fasadne odprtine naj bodo razporejene v pravilnem ritmu, vrata naj bodo izvedena v lesu, okna naj bodo s polkni,
– streha mora biti simetrična dvokapnica, orientirana po dolžini objekta, naklon strešin 45 do 51, kritina zareznik temno sive barve. Dopustna je izvedba frčad.

Podatki in pogoji za urejanje gostinsko poslovnega objekta (objekt D2):
– objekt je predviden v križišču cest a in b, na vhodu v snežni stadion,
– dopustne so naslednje dejavnosti: kava bar, prodaja smučarskih kart, javne sanitarije, pisarniški prostori,
– osnovne tlorisne dimenzije objekta so 15 x 7 m, podrobneje se opredelijo v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– objekt bo pritličen,
– višina gotovih tal pritličja mora biti prilagojena višinski koti ceste in urejenemu terenu snežnega stadiona. Podrobneje se določi v fazi gradbenega dovoljenja,
– materiali ter oblikovanje objekta in strehe mora biti v skladu z oblikovanjem objektov v počitniškem naselju,
– objekt je lahko izveden delno ali v celoti v lesu (bruna) ali zidan. Klasičen omet mora biti v beli ali svetli pastelni barvi,
– streha mora biti simetrična dvokapnica, orientirana po dolžini objekta, naklon strešin 45 do 51, kritina zareznik temno sive barve.

Podatki in pogoji za urejanje gostinsko prenočitvenega objekta (objekt D3):
– objekt je predviden na vzhodni strani snežnega stadiona,
– dopustne so naslednje dejavnosti: restavracija, manjši specializirani gostinski lokal (kava bar, vinoteka, nočni lokal), gostinska terasa, sobe za nastanitev gostov (prenočišča), javne sanitarije, trgovina z živili in specializirana trgovina, servisi, garaža, fitnes, bazen in pomožni prostori,
– dostop in dovoz bo s prestavljene regionalne ceste R III št. 938 na vzhodni strani predvidenega objekta,
– dopustna je izvedba enega ali več objektov, z upoštevanjem regulacijskih elementov,
– glavni vhod bo z zahoda in jugozahoda, pred objektom je v tlaku utrjena peš površina in gostinski vrt,
– servisno dvorišče je na vzhodni strani objekta, servisni dostop je s prestavljene regionalne ceste. Parkiranje bo na servisnem dvorišču in v kleti objekta. Servisno dvorišče mora biti v enem nivoju, po višini usklajeno s potekom ceste, asfaltirano in obrobljeno z dvignjenimi robniki,
– tlorisne dimenzije območja za postavitev objekta so 68 + 45 x 20 m, podrobneje se opredelijo v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– etažnost objekta je K+P+1+M, in 2K+P+1+M, 25% tlorisa objekta ima lahko etažnost 2K+P+2+M,
– višina gotovih tal pritličja mora biti usklajena z višino urejenega snežnega stadiona. Podrobneje se določi v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– oblikovanje objekta mora biti v skladu z oblikovanjem počitniških objektov v naselju,
– fasade: klasični omet bele ali pastelne barve in lesene obloge, v lesu izvedene balkonske ograje, vrata in okna s polkni. Razporeditev fasadnih odprtin mora biti v pravilnem ritmu,
– streha: simetrična dvokapnica, sleme orientirano po dolžini objekta (sever-jug in severozahod-jugovzhod), naklon strešin 45 do 51, betonska ali njej podobna kritina, frčade morajo biti oblikovane v skladu z oblikovanjem strehe.
Na jugovzhodni strani prestavljene dostopne ceste je rezervat za gradnjo gostinskih objektov.

Območje se prometno napaja z regionalne ceste R III št. 938 turistične, ki se v naselju Črmošnjice priključuje na regionalno cesto R I št. 216.
Podatki in pogoji za urejanje prometnega omrežja:
– osnovno prometno omrežje območja sestavljajo obstoječe ceste a, a1, a2, b, b1 in b2 ter predvidene ceste c, d, e in f,
– obstoječe ceste a, a1, b1 in b2 se ne spreminjajo,
– predvidena je sprememba priključka ceste b na cesto a in podaljšanje ceste b proti severu,
– na odseku podaljšane ceste b je dopustna izvedba hitrostnih ovir,
– predvidena je prestavitev dela regionalne ceste R3 št. 938 proti severovzhodu,
– obstoječe parkirišče se poveča proti severu. Skupaj je predvidenih 712 parkirnih mest (obstoječih je 402 parkirnih mest). Severni del parkirišča, ki je v uporabi pozimi, bo izveden v makadamu, južni del bo asfaltiran in urejen tako, da bo možna ureditev športnega igrišča (rokomet, mali nogomet),
– parkiranje je zagotovljeno na gradbeni parceli vsakega objekta,
– vsi objekti so dostopni z javnega prometnega omrežja.
Podatki in pogoji za urejanje predvidenih cest:
– predvidene ceste so široke 4 m z enostransko peš potjo širine 1,25 m nivojsko ločene od cestišča in enostransko bankino širine 0,75. Podrobneje se določi v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja,
– dovozne poti so široke 3,5 m z obojestransko bankino 0,50 m,
– talne označbe na voznih površinah so standardne. Predvidena je tudi predpisana vertikalna signalizacija.

Objekti na območju urejanja se morajo priključiti na javna komunalna omrežja za oskrbo z vodo, odvajanje odpadnih in padavinskih vod, za oskrbo z elektriko in utekočinjenim naftnim plinom ter telekomunikacijskim vodom.
Javno komunalno in energetsko omrežje mora praviloma potekati po javnih površinah, v ali ob cestnem telesu in po komunalnih koridorjih tako, da bo možno neposredno priključevanje objektov. Tehnični elementi, vzporedni potek in križanja morajo biti v skladu s tehničnimi normativi.
Gradnja komunalne in energetske infrastrukture mora potekati usklajeno med seboj in z gradnjo cest.
Dopustne so spremembe tras posameznih vodov in lokacij objektov zaradi ustreznejših rešitev, racionalnejše izrabe prostora ter etapnega izvajanja zazidalnega načrta.

Odvajanje odpadnih in padavinskih vod:
– na obravnavanem območju je kanalizacija predvidena v ločenem sistemu,
– odpadne vode iz objektov se bodo odvajale v predvideno javno kanalizacijo s čistilno napravo,
– odpadne vode iz gostinskih lokalov se morajo odvajati v kanalizacijo preko lovilcev maščob,
– padavinske vode s streh objektov se bodo odvajale v ponikovalnice na gradbenih parcelah objektov. Padavinske vode s cest se bodo odvajale na teren, padavinske vode z utrjenih parkirnih površin se bodo odvajale v ponikovalnice (vrtače) preko peskolovov in lovilcev olj.
Oskrba z vodo:
– napajanje objektov z vodo bo po predvidenem vodovodu, ki se priključuje na obstoječ vodovod ob cesti b1,
– za požarno zaščito je predviden ločen hidrantni vod z napajanjem iz vodovoda za zasneževanja smučišča. Praviloma se izvede v zanki,
– sanitarni vodovod in požarni vodovod ne smeta biti povezana.
Oskrba z elektriko:
– napajanje predvidenih objektov z električno energijo bo iz obstoječe transformatorske postaje z NN električnimi kabli, možna je izvedba v kabelski kanalizaciji. Dopustna je izvedba nove transformatorske postaje.
Ogrevanje:
– ogrevanje objektov bo na trda goriva, na kurilno olje ali na utekočinjeni naftni plin,
– kurilno olje se mora hraniti v enoplaščni cisterni v lovilnem bazenu, skladno s pravilnikom o spravljanju in hrambi kurilnega olja (Uradni list SFRJ, št. 45/67). Cisterna mora biti atestirana in postavljena v posebnem prostoru hiše, ki mora biti izveden kot oljetesna lovilna skleda, ki je ob morebitnem razlitju olja sposobna zadržati celotno vsebino cisterne. Kurilnica mora imeti oljetesna tla, brez iztoka v podtalje ali kanalizacijo. Oskrba z utekočinjenim naftnim plinom bo iz malih plinskih rezervoarjev, ki morajo biti izvedeni v skladu s pravilnikom o utekočinjenem naftnem plinu (Uradni list RS, št. 22/91). Dopustna je vkopana izvedba plinskih rezervoarjev. Dopustna je plinifikacija naselja s plinsko postajo na gradbeni parceli objekta D3.
Telefon:
– na obravnavnem območju je predvideno telefonsko omrežje, ki bo priključeno na TC Semič. Predvidena je zemeljska izvedba telefonskega omrežja, dopustna je izvedba v kabelski kanalizaciji.
Komunalni odpadki:
– v območju so predvidena skupna zbirna in odjemna mesta za komunalne odpadke,
– gostinski objekti D1, D2 in D3 morajo imeti urejen prostor za začasno zbiranje komunalnih odpadkov,
– površina zbirnega in odjemnega mesta za komunalne odpadke mora biti tlakovana in izvedena tako, da je omogočeno čiščenje, zaščitena z ograjo in nadstrešnico ter opremljena z vodo in z odtokom z lovilcem olj in maščob,
– zagotovljen mora biti reden odvoz komunalnih odpadkov.

Podatki in pogoji za urejanje zelenih površin:
– zelene površine se urejajo kot gozd, javne zelene površine in zelenice na gradbenih parcelah objektov,
– v vrtači med cesto A2 in cesto b je rezervat za ureditev prireditvenega prostora,
– golosek drevja je dopusten le na površini, predvideni za gradnjo objektov, prometne in komunalne infrastrukture,
– javne zelene površine se urejajo kot rekreativni gozd, zelenice ter proste zelene površine. Zelenice in proste zelene površine se naj zasadijo z avtohtonim drevjem in grmičevjem,
– zelena površina na vzhodni strani ceste a1 se naj ureja kot zelen varovalni pas z gosto zasaditvijo drevja in grmičevja,
– vse proste površine na funkcionalnih zemljiščih objektov se urejajo kot zelenice, zasajene z avtohtonim drevjem in grmičevjem in kot gozd z ohranjanjem obstoječih dreves,
– višinske razlike terena se morajo premostiti z blagimi in ozelenjenimi brežinami. Na mestih, kjer brežin ni možno ustrezno zavarovati, se lahko višinske razlike urejajo z opornimi zidovi iz naravnih materialov.
Med iztekom smučišča in parkiriščem je predvidena zelena površina – snežni stadion. V sezoni je dopustna le postavitev manjšega premičnega gostinskega objekta z omejeno izbiro pijač in embaliranimi jedmi. Lokacija je opredeljena v grafičnem delu zazidalnega načrta. Tlorisna površina objekta naj ne presega 15 m2. Objekt naj bo izveden v lesu in oblikovan v skladu z oblikovanjem objektov v počitniškem naselju.

Podatki in pogoji za varovanje okolja:
– vse ceste, parkirišča in manipulativne površine morajo biti asfaltirane in odvodnjavane preko peskolovov in lovilcev olj v ponikovalnice ali na teren,
– v primeru ogrevanja objektov na kurilno olje, se mora le-to hraniti v enoplaščni cisterni v lovilnem bazenu, skladno s pravilnikom o spravljanju in hrambi kurilnega olja (Uradni list SFRJ, št. 45/67). Cisterna mora biti atestirana in postavljena v posebnem prostoru hiše, ki mora biti izveden kot oljetesna lovilna skleda, ki je ob morebitnem razlitju olja sposobna zadržati celotno vsebino cisterne. Kurilnica mora imeti oljetesna tla, brez iztoka v podtalje ali kanalizacijo,
– v gostinskih objektih so dopustne dejavnosti, ki ne presegajo dopustnih nivojev hrupa,
– v območju zazidalnega načrta je organiziran reden odvoz komunalnih odpadkov.

Podatki in pogoji za zaščito pred požarom:
– objekti morajo biti načrtovani tako, da bo zagotovljen varen umik ljudi, živali in premoženja. Ob objektih in na zelenicah so površine za hipno evakuacijo,
– objekti morajo biti dostopni z gasilskimi in intervencijskimi vozili. Na utrjenih površinah ob objektih in na prometnih površinah so delovne površine za intervencijska vozila,
– večji gostinski objekti morajo biti načrtovani tako, da je zagotovljena ločitev na posamezne požarne sektorje,
– za požarno zaščito je predviden ločen hidrantni vodovod z napajanjem iz vodovoda za zasneževanje smučišča.

Spremenjen in dopolnjen zazidalni načrt se bo izvajal v dveh etapah, skladno s fazo gradnje prometne ter komunalne in energetske infrastrukture. Posamezna etapa se mora izvesti kot celota z vsemi elementi zunanje ureditve.
V prvi etapi je predvidena dokončna ureditev območja osnovnega zazidalnega, v drugi etapi je predvideno urejanje novih površin zazidalnega načrta.
Etapna gradnja objektov, spremljajočih objektov in ureditev mora potekati kot zaključena in dokončno urejena celota v okviru določenih gabaritov, z vso pripadajočo prometno ter komunalno in energetsko infrastrukturo. Etapno izvajanje zazidalnega načrta ne sme škodljivo vplivati na sosednja zemljišča ter na prometno in komunalno infrastrukturo.

Zemljišča, predvidena za kasnejše urejanje obdržijo sedanjo namembnost in način gospodarjenja. Dopustne so začasne ureditve (parkirišča, športna in otroška igrišča) pod pogojem, da ne bodo ovirale kasnejšega urejanja.

Obveznosti investitorjev in izvajalcev so:
– zagotoviti je treba izvajanje prometne ter komunalne in energetske infrastrukture usklajeno z gradnjo objektov,
– zagotoviti je treba sočasno in usklajeno izvajanje komunalnih in energetskih vodov in naprav,
– urediti je treba pripadajoče zelene površine sočasno z dograditvijo objektov ter infrastrukture,
– izvajanje zazidalnega načrta ne sme škodljivo vplivati na sosednja zemljišča ter na poslabšanje bivalnih razmer v območju in okolici.

Spremembe in dopolnitve zazidalnega načrta so stalno na vpogled na Občini Semič in Upravni enoti Črnomelj.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Inšpektorat za okolje in prostor pri Ministrstvu za okolje, prostor in energijo.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.