Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 184. člena Statuta občine Brežice (Uradni list SRS, št. 14/78, 1/80,. 16/82, 31/83, 6/86, 4/90), je Izvršni svet Skupščine občine Brežice na svoji 66. seji dne 10. 12. 1993 sprejel

S tem pravilnikom se določa postopek in pogoji za oddajo poslovnih stavb in poslovnih, prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v najem na katerih je imetnik pravice uporabe občina Brežice in se oddajajo v najem.
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo, tudi za oddajanje garaž in javnih površin v najem.

Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za poslovno dejavnost.

Poslovni prostor se odda v najem z javnim razpisom, v primerih, določenih s tem pravilnikom, pa tudi z neposredno pogodbo.

O oddaji poslovnega prostora odloča Komisija za oddajanje poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: komisija).
Komisijo imenuje izvršni svet, kateremu je tudi odgovorna za svoje delo.

Komisijo sestavljajo predsednik in štirje člani. Predsednik komisije je član izvršnega sveta, ostali štirje pa so predstavniki:
– Sekretariata izvršnega sveta
– Sekretariata za urejanje prostora in varstvo okolja
– Sekretariata za gospodarski razvoj
– izvajalca, ki skrbi za upravljanje s poslovnimi prostori.
Na predlog predsednika komisija imenuje namestnika, ki nadomešča predsednika v času odsotnosti.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih,
– odloča o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi akti in opredelitvami o razvoju občine, mesta ali kraja,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora v najem (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo),
– določa pogoje javnega razpisa,
– sprejme sklep o javnem razpisu ter določi besedilo javnega razpisa
– pridobiva mnenja drugih organizacij oziroma skupnosti, kadar so ta mnenja potrebna pred odločitvijo o oddaji poslovnega prostora,
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje razpisne pogoje,
– odloča o preurejanju poslovnih prostorov,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja,
– podaja mnenje glede odprodaje poslovnega prostora,
– odloča na podlagi vlog posameznih interesentov o oddaji javnih površin v najem,
– odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.

Komisija odloča na sejah, ki jih sklicuje predsednik, z večino glasov vseh članov komisije.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja Sekretariat za urejanje prostora in varstvo okolja občine Brežice.

Javni razpis vsebuje:
a) Splošne podatke:
1. naziv in sedež najemodajalca;
2. lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine;
3. predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
4. čas, za katerega se poslovni prostor odda v najem;
5. naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave;
6. zahtevo o predložitvi dokazov prosilca:
a) o strokovni usposobljenosti za opravljanje dejavnosti prosilca oziroma izpisek iz sodnega registra;
b) potrdilo o plačanih davkih in prispevkih;
c) dokazilo o finančnem stanju prosilca
d) potrdilo o stalnem bivališču;
b) Posebne pogoje:
1. delež sovlaganja pri obnovi ali prenovitvi poslovnega prostora;
2. zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prostorov in v skladu s pogoji urejanja prostora v občini;
3. drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
4. oddaja v najem za določen čas, če se začasno rešuje problem obstoja določene dejavnosti, če je predvidena rušitev, celovita prenova objekta ali sprememba namembnosti.
Javni razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja.

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako "ZA JAVNI RAZPIS" Priložena morajo biti vsa zahtevana dokazila. Nepopolnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
Po preteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odpre. Besedilo prvega odstavka 10. člena mora biti sestavni del razpisa.

Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost po mnenju komisije v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa ali je najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine.
Ob enakih pogojih imajo prednost ponudniki:
a) začetniki, ki še nimajo poslovnega prostora,
b) ki povečujejo število zaposlenih,
c) katerih poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti oziroma zaprošeni razširitvi dejavnosti;
d) ki imajo registrirano dejavnost v občini Brežice in so občani Brežic.

Komisija odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom. Sklep o izbiri ponudnika mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem razpisu. Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži ugovor v osmih dneh od dneva prejema pisnega obvestila komisije. Ugovor se vloži pri komisiji, ki ga odstopi izvršnemu svetu v dokončno odločitev. Izvršni svet o ugovoru odloči v 15 dneh od prejema ugovora.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Komisija odda prosti poslovni prostor brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce brez obveznosti dodatnega izobraževanja v redno delovno razmerje za nedoločen čas;
– če se sedanji najemnik mora izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu;
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom (zakonec, izvenzakonski partner, otroci) sedanjega najemnika, če nadaljujejo z isto dejavnostjo;
– če se najemna pogodba sklepa s snaho, zetom ali vnukom sedanjega najemnika s pogojem, da so bili pri njem v rednem delovnem razmerju najmanj 2 leti, sedanji najemnik pa nima pravnih naslednikov iz četrte alineje tega člena;
– če se najemna pogodba sklepa z delavcem oziroma delavci sedanjega najemnika pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj 5 let;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– po dveh neuspelih javnih razpisih.
Poslovni prostor se lahko na podlagi četrte, pete in šeste alineje prvega odstavka tega člena oddajo v najem le, če je sedanji najemnik dosegel starostno ali invalidsko upokojitev ali če je umrl.
Najemno razmerje se sklene z najemniki iz prejšnjega odstavka pod enakimi ali ugodnejšimi pogoji za najemodajalca.
Javne površine se oddajajo v najem neposredno v naslednjih primerih:
– gostinskemu obratu za postavitev gostinskega vrta oziroma druge gostinske ponudbe pred obstoječim gostinskim lokalom;
– trgovini za postavitev prodajne stojnice pred obstoječim gostinskim lokalom.
Javne površine za gostinske vrtove se oddajo v najem na podlagi vlog posameznih prosilcev.

Garaže v sklopu stanovanjske hiše se oddajajo v najem lastnikom ali najemnikom stanovanj v zgradbi v kateri se nahaja garaža. V primeru, da garaže ostanejo nezasedene, se lahko oddajo v najem tudi drugim občanom. Javni razpis za oddajo garaže v najem se lahko objavi na občinski oglasni deski in na oglasni deski stanovanjske hiše v kateri se nahaja garaža.
Najemnik ne sme oddati garaže v podnajem.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.

Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbe poslovnih prostorov in stavbe v katerih so prostori,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v hiši,
– določila o času trajanja pogodbe,
– višino najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi,
– določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru, predčasne prekinitve pogodbe,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpisa pogodbenih strank.

Poslovni prostori se oddajo v najem praviloma za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega načrta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore. Najemna pogodba se praviloma obnovi v skladu s tem pravilnikom.
Najemno pogodbo podpiše predsednik izvršnega sveta.

Najemna pogodba preneha. s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali z odpovedjo.

Poleg z zakonom določenih primerov lahko najemodajalec odstopi od pogodbe v primeru:
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
– če je najemnik v zamudi s plačilom stroškov na skupnih delih in napravah v stavbi, ki se plačujejo poleg najemnine, dva meseca zaporedoma oziroma dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih;
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno;
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem;
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca;
– če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo;
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju pravne osebe.

Najemnina za poslovne prostore se določa v skladu z Odlokom o določanju najemnin.

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino mesečno vnaprej in sicer najpozneje do petega v mesecu.
Najemnino za uporabo javne površine plačujejo najemniki v celoti v naprej, razen za kioske in. gostinske vrtove, za katere se najemnina lahko, plača mesečno v naprej.

Izvršni svet lahko najemniku na njegovo vlogo za določen čas zniža najemnino oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine, v primeru:
– nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 90 dni,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– v drugih primerih, ko na osnovi pritožbe, pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora.
Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo lahko opravi pooblaščeno podjetje, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Ob usposobitvi poslovnega prostora se na podlagi točkovalnega zapisnika ugotovi nova vrednost poslovnega prostora in na podlagi tega tudi mesečna najemnina. Ugotovi se tudi dejanska priznana vrednost vlaganj najemnika v usposobitev poslovnega prostora. Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas oproščene najemnine, kar se pogodbeno določi in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine, za kar se sklene ustrezen aneks k najemni pogodbi.

Vse najemne pogodbe, ki so. bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, ostanejo v veljavi.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.